從長沙全市近十年來的房價變動情況來看，整體保持穩步上揚。2017年前房價為5000-6000元/平方米，2017年跳升至7842元/平方米，2018年達歷史新高破9000元/平方米，2019年隨著“625新政”持續發酵，房價小幅回調至8703元/平方米。
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長沙價格梯度小
未來提升空間大
從內部來看，長沙城市內部價格梯度相對中部其他城市，梯度表現比較小。因受政策因素的制約，相比之下，長沙未來價格提升的空間比較大。
將武漢、南昌、長沙城市內部房價劃為三個圈層，可以看到，中心圈層與第二圈層，武漢價差2萬/平，南昌超過1萬/平，而長沙價差近為0.6萬/平；此外中心與外圍價差長沙最小，1.1萬/平，相比武漢、南昌的價差，長沙的價格梯度明顯比較小。
從城市發展水平以及城市GDP、人均收入等經濟指標來看，武漢雖是長沙追趕的目標，但也遠遠高於南昌，而南昌的房價當前已經超過長沙，可以預計，未來長沙房價依舊有上漲空間，且能被市場所接受。
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強配套資源促使
城市新區成為價格高區
城市空間發展一般有五個階段：城市聚集、郊區化、中心重建、建多中心和主城兩極分化。空間發展的演變，伴隨著房地產市場不同的發展模式，也帶來房地產發展的區域性機會。
目前來看，中部的武漢、南昌、長沙三個城市，隨著城市進程的發展，均處於建多中心的階段，從房價變遷軌跡來看，當前城市的新區已成為新的價格高區。這些價格高區的特徵表現為：稀缺資源佔有，產業落地支撐，規劃配套導向。
武漢的漢口濱江板塊因規劃導向成為新的商務新區，2019年成交價格超過3.5萬/平，東風湖景區由於其獨具的資源優勢，成交均價直逼3萬/平，關山靠近湖景資源，在東湖、南湖和湯遜湖之間，且有東湖高新區產業支撐，成交均價超過2萬/平；
南昌紅谷灘中心是紅谷灘新區開發建設的起步區，規劃為城市中央商務新區，成交均價超過2W/平，成為南昌價格制高區，朝陽洲經過10年的規劃，一躍成為高尚居住的濱水新城，成交均價將近2W/平；
長沙因城市向西發展，梅溪湖新城和濱江新城成為近年來打造的新興板塊，梅溪湖規劃打造為城市副中心，稀缺的湖景資源以及臨近麓谷雄厚的產業支撐，在規劃配套下，成為長沙的新晉“富人區”，濱江新城因臨江且靠近城市中心，打造為商務新區，在強規劃配套下，成交均價與梅溪湖持平，均超過1.3萬/平。
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價值高地特徵下
兩類產品價值凸顯
城市的價值新高地，受板塊內自身的優勢資源，以及政策規劃的利好，給市場帶來區域性機會的同時，板塊內的產品也具備一定的特徵。
從武漢、南昌代表板塊內成交量領先的項目來看，價值高地中下，受市場歡迎的高價值產品主要分為兩類：低密住宅產品和強資源投資產品。在資源的傾斜、配套的逐步完善以及承載著嚮往生活的規劃逐漸兌現之下，購房者要麼享受這裡的舒適配套，要麼看好這裡的投資前景。
長沙的梅溪湖和濱江新城板塊中，符合高價值項目的項目並不多。2019年兩個板塊內帶投資屬性的在售項目不到20個，其中大部分為尾盤在售，主力項目中，全年成交在200套以上的僅7個，而低密度在售產品更少，僅3個項目。
在長沙的新價值高地中，濱江新城因可開發的土地資源的越來越少，梅溪湖因向西開發，與核心優勢配套資源的遠離，真正的高價值產品也越發稀缺。
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限購政策下
公寓倒掛投資價值高
近兩年來，隨著限購政策的不斷加碼，致使投資者轉向公寓市場，形成倒掛。整體來看長沙公寓成交均價倒掛商品住宅成交均價近2000元/平。
公寓倒掛使得投資價值相對住宅產品更高，19年投資市場熱情不減，開發商加大公寓的推售，成交量在19年下半年也呈現小幅上漲趨勢。
從各區域公寓成交量來看，嶽麓區和雨花區是成交大區，19年嶽麓區公寓成交佔全市的24%，而板塊內來自濱江新城和梅溪湖的成交總共佔區域內的44%，其中梅溪湖佔比26%，為區域內成交量最大的板塊。
從市場成交排名來看，兩大高值高地板塊內的公寓TOP5，全年成交均超過360套，其中福晟翡翠灣以745套列為第一，超過第二名梅溪湖金茂灣160套，是第五名佳兆業雲頂梅溪湖的2倍。
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梅溪湖一線僅有的公寓產品
三大維度驅動價值
支撐福晟翡翠灣全年成交745套的成績，離不開其三個維度的價值驅動：
唯一區位：
位處執掌梅溪現在與未來的核心位置
福晟翡翠灣位於梅溪湖一期與二期的交界處，可享受一期作為國際服務功能區的國際化商務、文化娛樂、科創紅心、山水交融的生態宜居優勢。
福晟翡翠灣是城市中央綠軸的起點，而梅溪湖二期則是沿此中軸展開規劃。比肩廣州珠江新城中軸線，東段今後將是整合軌交、人行、商業、文化、娛樂公寓所、休閒、展示、停車等功能的為一體的“城市公共服務平臺“。同時二期創新總部、研發服務、高新轉化與創新人才於一體的尖端科技高地，福晟翡翠灣更是可享受其產業優勢。
強勢配套：
一線湖景，同時坐擁梅溪湖一二期全配套
具體配套來看，福晟翡翠灣緊鄰梅溪湖可享受一線湖景，這是梅溪湖最後一塊臨湖的商住地塊、CBD裡唯一一塊臨湖公寓，除此之外，項目周邊還分佈著梅嶺公園、桃花嶺、象鼻山等自然景觀。
生活配套方面，梅溪湖本身配有步步高梅溪新天地、金茂覽秀城、騎龍大街等商業配套資源，再加上項目自帶的4600㎡社區商業為公寓提供濱湖休閒、商務 洽談、餐飲購物、便利店、咖啡廳、書吧、會客廳等商業服務。當然作為中軸線的起點，福晟翡翠灣也可享受梅溪湖二期中軸線的商業步行街。
教育配套上，項目毗鄰西雅博才小學和西雅中學，當前已有數十位業主子女成功入讀西雅博才小學和西雅小學，教育資源豐富。
創新產品：
雙採光天井，雙鑰匙公寓
戶型設計上，福晟翡翠灣設計了目前長沙唯一帶有雙採光天井的公寓，保障每戶雙向採光，真正做到了公寓每戶的南北通透。當前在售38-79平loft公寓，採取雙鑰匙入戶的設計，保證上下空間的私密性。
38平米loft公寓
以38平米公寓為例，戶型分上下兩層，並且每層均為單獨鑰匙入戶，可實現兩戶人居住，也可實現樓上樓下分居住和辦公功能，南北雙向的採光同時保證了一二層的居住舒適度。
另外，公寓大多戶型都贈送飄窗，每戶贈送走道搭板。給用戶足夠的空間使用面積與最舒適的居住體驗。搭板空間可用來進行榻榻米、書房、衣帽間、寵物間等改造。
福晟翡翠灣效果圖
房地產隨著城市的發展變遷、板塊間的價值輪動也迎來了新的機遇，城市新區取代老城區贏得購房者的青睞，政策高壓下，城市房價被壓，公寓倒掛住宅，此環境下強資源加持的高價值產品無疑是投資的首選。
審核/蔡嫣
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