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業委會、業主、業主大會和物業服務企業在法律關係上都是平等的合作關係，業主方出資購買服務，物業服務企業提供相應的物業服務，相互之間更多的是合作而不是制約，但是業委會應當按照物業服務合同的約定，行使監督物業服務企業履行合同的工作職責。

物業服務企業為小區提供服務必須徵得業主同意。物業服務企業進入小區提供物業服務，主要依據的是業主大會表決通過的物業選聘方案（前期物業服務不在此文討論範圍），根據業主大會表決通過的物業選聘方案，由小區業主委員會代表全體業主和物業服務企業簽訂物業服務合同。物業服務合同內一般約定了物業費的收費標準、保潔、保綠、保修、保序的服務標準、違約條款以及合同的有效期限等等。

業委會應當督促物業服務企業履行工作職責。 簽訂物業服務合同之後，小區業委會依據法律法規的約定以及業主大會的授權，必須督促物業服務企業嚴格按照物業服務合同的約定來提供足額的、標準、規範化的物業服務。業委會應當進行人員分工，按照委員個人能力、工作時間等專人負責監督物業服務企業的保潔、保綠、保修、保序工作，發現問題及時向物業服務企業指出並監督整改。業委會也可以發動和組織業主當中有一技之長、有專業能力的業主幫助共同監督和督促物業服務企業做好相關工作。

物業服務企業不履職，業委會可以採取的措施。如果經業委會再三督促或者業主提出的合理問題物業服務企業敷衍了事，拒不整改，物業服務存在態度差、服務不到位的情況，業委會可以想所在居民區黨總支、居委會進行反映，要求共同督促。經業委會、業主、居委會都督促無效，物業服務企業已經完全違揹物業合同要求的，業委會可以根據物業合同的條款要求物業服務企業承擔違約責任，或者在合同到期之後，提請業主大會更換物業服務企業。

業委會的正確打開方式

首先回答問題，業委會只要爭得小區業主超過50%戶數同意，就有權在合同期滿後解聘物業公司。本人擔任過業主委員會的成員，看了下，大部分留言都在說業主委員會與物業同流合汙，我不排除這種情況，但各位是否想過，業主委員會成員一般是義務工作性質，沒有工資可拿，且他們的工作全面由你們監督。

各位業主，你們行使過作為業主的義務和責任了嗎？你們是否知道，業主委員會是由你們選舉出來的，你們同樣有權利期滿解散或重選業主委員會？你們是否知道很多小區事務是由業主委員會帶頭簽字，超過50%業主同意才能實施？業主委員會是代表所有業主在行使業主的權利，包括解聘現有物業公司！

而當要求你們投票選舉業主委員會的時候你們在幹什麼？當業主委員會要求你們為小區事務簽字表態的時候，你們又在幹什麼？你們該行使自身權力的時候，你們不在，你們該行使自身義務的時候，你們同樣不在……給予了你們選舉和監督的權利，而你們放棄了，而後，你們卻在責怪無常為你們工作的人沒盡到職責！

事不關己高高掛起，這其實已經成為國人的劣根性！

足跡的追尋1

現行的法律法規也好，部門規章也好，並沒有賦予業委會監督管理處罰物業公司的權利。

物業服務達不到合同標準，業委會可以向社區、街道辦、房管局舉證反映，有關部門可以召開協調會，都是和稀泥，基本不會對物業公司處罰，所以這種打嘴仗對物業公司一點力度都沒有。業主則可以直接起訴物業公司，證據確鑿的法院可以判減免部分物業費。

業委會有權發起業主大會，罷免物業公司，選聘新的物業公司。但現行制度下，召開一次業主大會不亞於去西天取經，困難重重。業委會人員都是志願服務，熱心業主也都是志願服務，大家都有工作，精力實在有限。召開業主大會需要做很多準備工作：報備、打印、張貼、宣傳解釋、送票、取票、統計。需要幾十個人協同工作，才能保證業主大會流程無瑕疵，讓物業公司挑不出毛病。

P.S.北京市住建委上線的北京業主APP完美解決了這一難題，希望全國推廣。

有很多人說，業委會與物業狼狽為奸，真是可笑。即使業委會拿好處不作為，拒絕發起罷免物業公司的業主大會，業主也可以繞過業委會聯名向社區申請發起業主大會。

總之，物業亂象根源在制度設計不合理，對物業公司沒有有效制約，業主維權成本太高，難度太大，過程太繁瑣！

砬子山夢之隊隊長

監督都來源於權利，討論業委會如何監督物業公司，要看業委會都有哪些權利與物業公司有關。根據法律規定，與物業公司有關的業委會權利有兩項：1、聘任物業公司，並與物業公司簽訂《物業服務合同》；2、監督物業公司履行《物業服務合同》。

首先，一般情況下，在小區成立業委會之前，物業公司都是有開發商聘任的前期物業，根據法律規定，業委會成立後，應由業委會重新聘請物業並與聘任的物業簽訂《物業服務合同》。既然，物業公司是聘任的，那麼物業公司與業委會之間就是服務合同關係。物業公司是服務方，業委會及業主是接受服務方，雙方的一切權利義務均來自於簽訂的《物業服務合同》。所以業委會與物業公司簽訂的《物業服務合同》及內容約定的重要性不言而喻。業委會如想有效的監督物業公司的服務，就應在《物業服務合同》中對物業公司的服務內容、服務效果、服務收費、未達到服務效果時的懲罰措施、公共區域利用及利用收益（如電梯廣告收入）等約定明確。這是業委會有效監督物業公司的前提和依據。

其次，便是在物業公司服務過程中，依據《物業服務合同》對物業公司進行監督，對違反合同的行為及時制止，必要時可以以業委會的名義向法院提起訴訟。

許多時候，物業公司之所以服務達不到業主滿意，主要原因是業主選出來的業委會工作人員尸位素餐，不履行職責所致。業主在行使權力時應多考慮。

沈濤律師

業委會還能治約物業，那是扯淡，長春市寬城區溫馨花園，沒有業委會的時候，張羅選業委會，有的就說成立業委會的第一件事就開出物業，大家都相信啦，大家都投票選出業委會，可半年以後業委正式批下來啦，可不到兩個月業委會就歸降啦物業，反把動員業主交物業費，本來十幾年物業都不服務只是收物業費，連打掃衛生都不打掃，業主誰願意繳以前的物業費，業委會極力動員業主交物業費，兩年業委會也沒把物業趕走，現在還是垃圾遍地蟲蠅滿天

徐文傑184303756

業委會怎麼監督物業公司？

首先業委會的各委員內部需要先分工，針對各委員的專長，各服務模塊分別交與對口監督的委員、專人負責跟進。物業服務一般分為 秩序維護、保潔綠化、客戶務服、工程維修四個模塊，各專業對口委員，分別與模塊專業負責人對接日常的工作活動，根據服務條款的約定進行監督，發現問題與物業及時溝通，解析問題並商議解決，這要求委員對本端口的人員安排、日常工作項、計劃工作項的流程和業務操作儘快熟悉起來，使自己成為一個物業管理的“內行”。

每年底至次年初，就新一年工作的重點工作計劃進行深度交流達成一致。針對上一年的工作難點及遺留問題討論，擬訂方案框定預算。

每月至少舉辦一次業委會和物業的工作溝通會。兩個組織就小區的近期服務質量進行對話。在會議上通報月度檢查結果及上次檢查整改的最終情況 ；物業各端口彙報近期以來的工作，專業委員們給予點評；就疑難問題進行共同商議等；最後形成會議紀要，會後向小區公示。

物業的服務的監督，簡單地說可從人財物幾方面監督：

一、人 根據物業服務合同條款，各模塊的人員是否按合同要求配置齊全，業務能力符合崗位需求，定期培訓的效果抽查等。

二、財 收入和支出情況，年度月度預算執行情況，物業應進行通報，業委會了解每月瞭解最新進展。如果是委託物業收取公共收益，那麼還要抽查臨時停車費、展位促銷費等公共收益、靈活收入是否如實記帳等（如果是業委會自己負責收取公共收益則免去本項工作），這筆公共收益用沒有業委會大部分委員同意不得隨意支出。

三、物 小區內公共設備設施的日常保養、維護是否符合行業規定，在頻次及維修質量上把關，大型設備年度故障率應低於X%;其它如綠植是否長勢良好 、定期修剪，綠化、保潔器械是否使用、保養良好，消殺工具、藥品是否配置齊全、使用正常等。

以上人、財、物的使用管理，需要持續關注，發現問題及時調整。各委員配合各端口年度月度工作計劃進行比對，對於有計劃但未實施項需要詢問原因，不能接受的解釋問題項記錄下，以便在工作會議上商議。
根據服務合同條款，制訂標準化檢查表單，每月一次的服務質量檢查。委員會與物業項目的負責人對小區的服務品質進行一次全面的檢查，檢查過程中同時複核上月的問題整改情況，都作為當月度服務質量紀錄，雙方簽字存檔，並以此作為年度考核依據。

以上可供委員們工作參考，如有探討請留言，見言即復。

老包有時不在線

很簡單，從兩方面監督
1、根據《物權法》、《物業管理條例》、《

物業服務

物業的工作

物業公司

點點男孩

物業要在街道黨支部的領導下工作，要物業經理和法人必須是黨員。不入黨就沒有資格做物業領導，因為物業在為黨做好服務工作。非黨員靠邊站。

樂城醫療

制約是靠制度，只要建立科學合理的考核機制，將考核指標進行量化、細化，年終根據考核由業主進行隨機考核評分，業委會只是作為一個執行者、監督者，而不是評判者，就沒有解決不了的問題。

律師同城

我們這裡業委會和物業是同一個鼻子出氣，所以小區裡的廣告費和車位費從來也沒有返回給業主，而且:物業費和車位費年年漲。今年有些業主不交物業費就連車子也不讓出去，真是黑社會欺騙全小區的業主。使我們的業主有苦說不出。

關鍵字: 房產 業委會 服務