隨著網友的添加入群，現在每週統計到的置業問題也是越來越多，樓盤也越來越多，所以應群友要求，報哥在此回覆，但篇幅有限，只選取一些提及頻率較高的項目，供網友查閱…
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樓盤分析篇
Q1、頤安5期怎麼樣，是不是要開賣了？
報哥：頤安都會中央算得上大運片區的標杆樓盤，區位非常不錯，5期於今日（11.17）開盤，戶型比較實用，76和89平米的戶型都可以做3房，89的戶型南北通透，宜居性好；距離地鐵大約400米，在步行範圍之內；學校資源為華南師範大學附屬大運學校；樓盤的商業配套也很亮眼，面積大約10萬平米，其中不乏許多大品牌商家；另外是帶精裝交樓；可以免去自己裝修的繁瑣；總體來說，樓盤的品質和配套都挺好。
Q2、有人瞭解名居廣場嗎
報哥：名居廣場最大的亮點是龍崗線愛聯站零距離地鐵物業，項目戶型產品豐富，包含商務公寓和住宅，可選擇的面積段較多。未來周邊規劃有多條地鐵線，商業配套相對完善，舊改密集且規模都比較大，片區的發展前景還是比較客觀。不過目前周邊多農民房，環境一般，有待後期舊改建成。後期舊改規模大，施工或有灰塵及噪音影響。
Q3、布吉新房裡城璽樾山二期怎麼樣？
報哥：裡城璽樾山剛推出二期產品不久，在售戶型有80-91-94平米的3房，萬科物業，樓盤優勢之一就是學校，南京師範大學附屬學校就在小區樓下，明年9月開學，目前在建設中，容積率低非常舒服無遮擋，樓間距大視野開闊，小區的兒童區域打造比較高端豐富，得房率在市面新房來說中上，缺點就是所處位置較偏遠，配套還不太完善，距離地鐵口稍遠。
Q4、萬科和雅軒怎麼樣？
報哥：從開盤成績來看，市場對於這個項目的認可度很高，半個小時就賣了368套，而且成交均價6.4萬/平米不算低。
這個盤雖然位於龍華，但是距離福田市中心非常近，距離北站商務中心也只有一個站的距離；配套不算頂級，但是比較齊全，加上今年龍華今年的土拍距離項目也才兩個站，大家對於這個區域的想象力很充足。
Q5、龍崗龍城華府求分析下。
報哥：龍城華府位於龍崗中心城，2007年建成，距離3號線愛聯站571米，附近教育資源配備豐富，幼兒園、小學、中學盡在幾百米之內，醫療、購物休閒也在附近。根據貝殼網消息，目前二手房單價在40862元/平左右，現有31套正在出售，近兩個月只有兩套交易記錄，自住沒問題，投資欠佳。
Q6、龍華觀瀾的中森華府有人看過嗎？
報哥：這個樓盤目前的交通配套稍差，距離未來地鐵10號線也有一定距離；但樓盤的生態環境很好，出門就是公園，樓盤自帶的商業也可以滿足日常所需，比較宜居。 樓盤的均價為4.5萬/平米，價格在龍華還是很有優勢，據瞭解，樓盤的小戶型一經推出就遭到搶購，如果能接受目前交通狀況，剛需可以考慮，升值空間需要等未來通地鐵或者周邊商圈優化後。
Q7、雲璽錦庭值得買嗎？
報哥：這個樓盤說起來讓購房者比較糾結，可以說是“又愛又恨”，樓盤所處的寶中片區規劃好，利好多，前海擴容剛呈報上去，未來潛力不可估量，但是樓盤自身的一些屬性又讓人無從下手，比如，樓盤體量過小（僅有3棟）；97平米的戶型只能做兩房，利用率不高；與周邊二手房幾乎無價差，買家很難獲得現價紅利。
從開盤的結果來看，97平米的戶型的去化不好，樓盤的捂盤嫌疑嚴重，部分戶型不賣，整體去化率不足五成。
Q8、京基御景半山（龍崗）怎麼樣？
報哥：京基御景半山位於龍崗寶荷片區，主推79-150平米2-4房，樓盤自身規劃的配套相比周邊樓盤要好，社區內有公立幼兒園，九年制學校，900平米大泳池，還有幾層的底商，但也只能滿足日常所需，周邊並沒有大型商業配套。
樓盤距離現有地鐵和未來規劃地鐵站點都不在步行範圍內，而且門前還有一條深廈鐵路，或多或少會有噪音影響，首次開盤均價3.9萬/平米，去化成績一般，區域內的大型規劃寶龍科技城還未落地，投資和自住都有些尬尷。
Q9、龍崗的桑泰龍樾怎麼樣啊？69 的2+1房，240萬的樣子
報哥：桑泰的社區花園比較大，可惜沒有沒有幼兒園；戶型方面，69的戶型確實贈送很多，但是贈送的空間不好利用，北面靠近鹽龍大道，有明顯的噪音，小區離未來地鐵有點遠，大約800米；另外有傳言說北邊的垃圾處理場有異味，需要實地勘察。
總價來說，門檻相對較低，比較適合剛學上車，據我所知，69的戶型賣得還是不錯的。
Q10、招商領璽怎麼樣，開盤了嗎？
報哥：還沒開盤呢。
前海的規劃、升值潛力是項目的加分項，但戶型、學位、環境方面略有不足，雖然招商領璽是前海稀缺的住宅，定位上也是走了豪宅的高端路線，但是最大戶型只在150平米，豪宅屬性還是不夠強，據說已經蓄了很多的客，之所以遲遲不開盤，大概率是想與近期一些10萬+的項目錯開時間。
Q11、大家覺得紅山萊蒙水榭春天怎麼樣？
報哥：水榭春天目前一共有5期，分別為1、2、3、5、6期，算得上是紅山片區的標杆樓盤。
123期共享花園，屬於龍華實驗學校學區，周邊商業配套比較完善，樓下就有沃爾瑪，居住氛圍很濃厚，地鐵距離稍遠，車位有些緊張；5、6期屬於深高北學區，房價略高於123期，入住率也很高。
總體來說，水榭春天在16年之後幾乎是橫盤的狀態，但是整體的居住環境，配套都是非常不錯的。
Q12、龍崗的君華天第剛需自住如何？
報哥：君華天第位於新生片區，距離新梓學校較近，可與傳麒尚林、龍園大觀、水岸新都3期等住宅社區共享商業配套，附近規劃有地鐵3號線延長線，整體居住氛圍尚可，均價約3.7萬/平米。
值得注意的是樓盤的容積率很低，幾乎是豪宅配置，但是戶型又很剛需實用，而且車位達到了1:1，看得出來開發商還是很用心的，剛需自住沒有問題。
Q13、布吉的萬科公園裡覺得怎麼樣？
報哥：這個樓盤體量比較大，小區內設施齊全，周邊生活配套也很完善，公立學校距離也很近，不過目前地鐵較遠，17號線屬於長期規劃，要等很久，樓盤戶型比較實用，自住比較合適，投資不太建議。
Q14、鳳凰天譽怎麼樣？
報哥：鳳凰天譽雖然沒有趕上大空港發展福利，但靠近前海與南山的天然優勢還在，加之距離12號線臣田站極近，未來交通很方便； 周邊配套比較齊全，但高端品類不足；項目周邊舊改眾多，目前均價為65000元/平米，未來升值潛力還是有的;
產品方面,項目體量較小,花園空間不足，從戶型上看，鳳凰天譽部分戶型存在玄關過長等問題。
Q15、潤科華府這個盤怎樣？點評一下。
報哥：潤科華府位於寶安區西鄉街道鶴洲村，距離規劃中地鐵12號線洲石路站約900m（地圖直線距離測量，僅供參考）。
從居住角度來看，目前潤科華府周邊工業園區佔比大，周邊商業配套一般，但項目自帶商業配套較豐富，隨著地鐵的建成和舊改的推進，相信升值空間會很大。
目前參考均價：4.9萬元/㎡，還不到5萬的價格，是低於西鄉、碧海片區的一手、二手房的，對剛需來說算是一個不錯的選擇吧。
Q16：怡瑞達·樂郡怎麼樣？
報哥：項目位於龍崗中心城深汕路418號，鄰地鐵16號線同樂站（在建中），距離坪山高鐵站也不遠，出行方式相對多樣化。周邊有摩爾城、海航城、益田假日廣場等大型商業及三館一城等市政配套。
自身商業不多，社區較小，距離現有地鐵稍遠；項目亮點在於居住的舒適度和功能性，2梯2戶到2梯4戶的高梯戶比，以及89平米的4房設計。
此外，均價3.5w/㎡的價格在龍崗片區還是比較有優勢的。
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知識科普篇
Q17、各位中午好，請問買二手房需要網籤嗎？
報哥：現在的房產交易都很規範了，網籤一般都少不了。網籤就是購房者在與銷售對象簽訂合同之後，要到房地產相關部門進行備案，並公佈在網上。在備案成功後，會出具相應的網籤號，用戶可以通過這個網籤號在網上對在二手房交易過程中籤訂的房地產中介服務合同、房源信息公示、簽訂買賣合同等進行查詢。
Q18、哪位知道有深圳社保還是要5年才落戶深圳嗎？
報哥：不是的，落深圳戶口的社保要求沒有那麼長，資質好的可以直接落戶，資質較差的通過積分入戶也不需要那麼久。你可能是把落戶和買房的要求混淆了，買房才需要深戶或者5年社保。
Q19、把房產轉給下一代，用什麼樣的方式最好？贈與？還是轉讓
報哥：如果房子滿5年，可以通過交易的方式，這種買賣最少費用，其他情況可以採用房產贈與的方式進行辦理費用降到最低。
Q20、深圳的房子如果沒指標了，是否也贈予不了？
報哥：是的，必須要購房名額，贈與的房產必須滿足房屋所在地的購房指標才能贈與。
Q21、有了解額度贖樓和現金贖樓的朋友嗎？中介要我們額度贖樓，但有朋友建議現金贖樓。
報哥：報哥先普及一下二者的區別：
1、額度贖樓只適用於賣房的情況；現金贖樓適用於所有情況；
2、額度贖樓，需要擔保公司有實力，有融資牌照，；做現金贖樓的公司只要有資金，就可以做；
3、費用對比，一般用款時間在一個月以內，現金贖樓更划算；用款時間一個月以上的額度贖樓更划算。
中介希望你額度贖樓是希望多賺一筆贖樓費而已。
Q22、請教，孩子要多少歲，購房能落在其名下？
報哥：孩子要18歲以後才可以，不然都是以家庭為單位。
Q23、買房過程中業主反價不用出違約金嗎？
報哥：買房過程中，給了定金的情況下，買家毀約定金不退，賣家毀約賠付雙倍定金。
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置業建議篇
Q24、觀瀾比平湖哪個好？
報哥：觀瀾和平湖的現狀都是處於深圳的邊緣，房價相差不多，看法也因人而異。每個區域都有自己的概念，觀瀾屬於龍華區政府所在地，未來的潛力還是有，平湖的規劃也不錯，在10號線通車之後，與市中心的通勤會更加方便，報哥更看好觀瀾，僅供參考。
Q25、豪宅線調整了，二手房會漲價嗎？
報哥：已經漲了很多了，而且是一天內多次調價。不過也不用太著急，報哥估計近期的漲價是短暫現象，大概率不會量價齊增，過段時間價格會有回調。
Q26、紅本房可以交易嗎？它與小產權以及公寓有什麼區別？
報哥：紅本就是商品房房產證，可以交易，其中包括住宅和公寓。住宅和公寓最主要的區別在於產權年限和土地性質；而小產權一般都是綠色房產證，簡單理解就是房屋的使用權是你的，土地使用權是國家的，交易沒有法律保障，傳聞以後也會轉正。
Q27、推薦一下沙井新盤，想過去看看
報哥：目前沙井的新房貨量很少，在售的住宅只有卓越中寰加推的部分，公寓推薦你看看萬科星城，接下來的最快入市的可能是京基御景瓏庭，海岸城預計明年入市。
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版塊分析篇
Q28、橫崗中學附近的片區怎麼樣呢？
報哥：橫崗區域面貌陳舊、區域低端印象固化。長久以來人們對橫崗的印象停留在低端的農民房、眼鏡城、製造業工人上，無鮮明改觀。在全市價格普漲之下，橫崗成為漲幅最小的板塊；橫崗是剛需聚集地，成交及供應以小戶型為主，大部分在售樓盤都離地鐵不遠，地鐵3號線是他們目前的獨寵，差不多是唯一能夠亮出來的招牌。舊改很多，期待提速，未來14號線的開通大概率能帶來一波利好，現在或許是窪地吧。
Q29、光明新區怎麼樣？
報哥：光明新區最近幾年房價持續上漲，房地產項目從2011年開始如雨後春筍一樣，從1萬/平米漲到現在近5萬/平米，價格翻了幾倍，目前價格比較穩定。
光明新區的土地儲備豐富，且都在政府手中，未來想怎麼發展就怎麼發展，前景非常可觀。產業、學校、地鐵等規劃都很有潛力，是目前炙手可熱的區域之一。
Q30、坪山的升值潛力如何？
報哥：坪山這幾年發展不錯，有學校，有高鐵，有公園，有商業，也有自己的產業，未來也有14、16號線；我也去看過很多樓盤，比如中心公館，財富城，AIO都不錯， 居住氛圍也慢慢濃了起來，買房的門檻也相對較低，如果是自住，完全沒有問題，如果是投資（非投機），我還是更看好寶安和光明。
完
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