[樓市老江湖，仗劍走天涯]
廣源鳳嶺壹號院要賣2.3萬元/㎡，龍湖雙瓏原著可能更貴，美的悅江府、玉桶金項目估計也不會便宜。清一色2萬+，是沒跑的。
問題就來了。東盟商務區8歲才有樓盤敢賣2萬+，五象新區12歲才有樓盤敢賣2萬+，剛滿1歲的三岸憑啥就敢賣2萬+了？
小劍不禁要問：誰給三岸的膽？三岸究竟憑啥？
南寧最年輕的“2萬+先生”
大家都知道，目前南寧住宅均價是一萬一二的水平，要是誰說自己買的房子價格2萬+，那所在區域多半非富即貴。
提到2萬+的區域，大家馬上會聯想到鳳嶺北、商務區、鳳嶺南、五象核心區以及五象湖等板塊。要麼就是幾無新盤的傳統市中心，或者其他區域的個別資源型豪宅盤（如凱旋1號等）。
細看2萬+的板塊，你會發現一個特點，整體在沿民族大道沿邕江向東發展。
▲2萬+樓盤主要分佈區域。
但是，很少有人會想到2萬+，會與三岸板塊扯上關係。
還真有關係，且關係很大。你可能不知道，今後三岸板塊的新盤，大概率都是2萬+為主。
不信？我們來梳理下。
三岸板塊先後進駐了彰泰、新城、中國鐵建、龍光、重慶銀河、龍湖、美的、玉桶金、廣源等大牌房企。截至目前，早期進駐的限價盤彰泰、新城和中國鐵建都已進入銷售中後期。
新上市樓盤，尤其是廣源鳳嶺壹號院、龍湖雙瓏原著、美的悅江府以及玉桶金項目地價集中在1.2萬-1.4萬元/㎡，都是非限價項目。哪怕不虧錢，房價也基本會2萬+。
▲三岸樓盤分佈及價格情況。
等它們集中上市後，三岸主力盤就將進入2萬+時代，會是南寧眾多板塊中特別搶眼的一塊區域。
可是，對比那些用了10年左右才有2萬+樓盤出現的區域，很多人就不解了，年紀輕輕的三岸憑什麼2萬+？
確實，三岸很年輕，算是南寧30多個板塊中最年輕的板塊了。
2018年9月28日，《南寧市中心城區仙葫西片區XHX-04(三岸）單元控制性詳細規劃及城市設計》獲批。從誕生至今，不過1歲出頭。說的形象點，還是個完全沒長大的小娃娃。
最具爭議的板塊
地價房價蹭蹭蹭漲上去了，爭議自然就來了。
小劍敢說，要是評選出3個南寧最具爭議的板塊，一定有三岸的一席之地。
截取最近幾個月小劍蒐集到的爭論，大家感受一下：
“就算你是鳳嶺南，那你憑什麼比成熟的鳳嶺南房價還高呢？”
“我就想問問，三岸有名校嗎？三岸有地鐵嗎？”
“江對岸的龍崗才賣一萬二，你三岸憑啥貴那麼多？”
一些人很不解。與此同時，也有一些人很喜歡，很篤定。
“你們認真看過三岸的規劃嗎？南寧唯一的低密濱江高端住區，剛需板塊跟三岸完全沒有可比性好不好？”
“三岸是很年輕，但它規劃很超前，不要忘了一句話叫‘後生可畏’！”
“房子是用來住的，低密、舒適、邕江更重要，不一定非要所謂的名校光環。”
好像，各有各的道理。
小劍想說，有爭議是好事，但要記住一句話：存在即合理。
三岸剛1歲，自然有它的不足，但它的規劃是超前的，密度是很低的，樓盤是濱江的，同時進駐的企業沒有太孬的。這些都是事實。
由於准入門檻高，生源不會差，未來的開泰路小學、開泰路中學之類會發展成名校，也說不定。至於地鐵，機場線的走向仍是未知數，惠及三岸也說不定。
▲龍湖天街的圍擋廣告。
至於商業，除了各盤自帶的商業外，排名全國前列的大型商業體龍湖天街（重慶銀河地塊）已經確定進駐三岸，商業將不再是問題。
看不懂的龍光天曜
如果再評選出一個三岸備受爭議的樓盤，或者說讓人看不太懂的樓盤，
龍光天曜一定不會缺席。“同樣是高層產品，為啥龍光天曜比中國鐵建鳳嶺國際城、新城悅雋江山、彰泰鳳嶺江灣貴一些呢？而且，人家是賣精裝，龍光天曜是賣毛坯……”
早在今年10月初，就有扒友詢問過小劍這個問題。
為什麼貴一些？先不說其他，成本決定了它必須貴，光地價就貴了2000多元/㎡。如果它也賣一萬二三，還精裝，鐵定是虧本的買賣，擱誰誰也不幹。
還有一位扒友的問題，代表了不少購房者的觀點。
“我就想不通了，既然定位高端盤，為啥做商業別墅？還加入一些高層和公寓？多不純粹啊！”
其實，這一點很好理解，看下拿地信息就一切真相大白了。
今年1月30日，龍光拿下鳳嶺南路南側65畝地塊，樓板價達到8018元/㎡。後來定名龍光天曜，聲稱打造南寧首個龍光TOP系“天系”樓盤。
再看土地的具體指標，其中有一條明確到，零售商業的配比為30.98%-32.41%。
啥意思？近1/3的面積是商業性質。全部做商鋪？你也知道，現在南寧的商鋪市場啥情況，況且三岸板塊內已經有了龍湖天街。如果還做如此大體量的商業，不好賣是其一，社區居住舒適性也必然打折。
▲龍光天曜效果圖。
所以，拿商業指標做別墅，一定是更優方案。如此，會讓小區居住屬性更純粹。
商業做了別墅後，剩下的住宅指標，要滿足容積率、建面等要求，基本也就是現在這個排布了——以居住為主、將江景資源最大化的排布方案。佈局了一些高層，甚至為了加快走量，佈局了一些中小面積段的高層產品，也是再正常不過的事了。
還要說明一個觀點，並不是說高端就要純大戶。比如，華潤幸福裡也有80多㎡的小戶型，也不影響它的高端定位。
天曜，有啥不一樣？
回到具體的產品上來，相比板塊內的其他樓盤，龍光天曜有啥不一樣？它究竟是不是你的菜？
第一個不一樣是成本。
地價8018元/㎡，介於1萬+樓板價的龍湖、廣源、美的、玉桶金，與五六千樓板價的中鐵建、彰泰、新城之間。
產品又是龍光的TOP系，建安成本預計也會高一點。這麼看來，其售價介於一萬三左右的3盤和2萬+的4個盤之間，沒毛病。
▲龍光天曜示範區實景。
第二個不一樣是江景。
三岸目前的8個住宅項目中，只有龍湖和龍光是一線江景，其它6個都不算正牌的江景房。而江景和非江景是有很大差別的，南寧江景房的價值日後只會越來越大。
回過頭來看下，這幾年較新的一線江景房，如凱旋1號、華潤西園悅府、保利君悅灣、華髮國賓壹號、保利冠江墅等，都不便宜，買入的人也都屬於中產階層。
哪怕三岸對岸的龍崗，無論是老盤中國鐵建江灣山語城、萬科金域濱江，還是新盤世茂金科博翠江山、金科博翠天宸，其價值和價格也通常比非江景房高上一檔。
第三個不一樣的還是江景。
按照小劍幾年的風水經驗，江景簡單分為南向看江和北向看江，還分為反弓水和弓帶水。而南向看江一定優於北向看江（簡單理解為朝南戶型好於朝北戶型），弓帶水一定優於反弓水。
在環境堪輿學上，講究的是山環水抱，而反弓水為退財局，弓帶水則為聚財局，主聚氣聚財。
▲龍光天曜所處位置（來源：樓盤網）。
龍光天曜屬南向看江，且是正經的弓帶水，位於邕江及濱江公園的環抱位置。
此外，天曜既然是龍光的TOP系，應該會更高端些。而整盤的規劃上，也做了建築立面和樓棟排布的優化，如高層住宅為蝶形設計，可使大部分房源觀江。
▲龍光天曜建築立面效果圖。
長大後的三岸會是啥樣？
新出來的事物，經常引起爭議。
當年的鳳嶺北，當年的商務區，當年的五象湖，也有過不少爭議。如今，這些發展起來的板塊，認可越來越多，爭議越來越少。
年輕的三岸，雖然借上了鳳嶺南，但由於太愛出風頭，爭議自然無法避免。
有句話說的好，時間是最好的解藥。
我們不妨試想下，將時間推向5年後甚至10年後，三岸會變成什麼樣，一線江景看出去的視野和價值又會是什麼樣。
由於兩岸都是嶄新的規劃，沒有雜亂的老舊民房，城市界面和景觀視野一定是優於現有老城區的。
而三岸板塊，由於整體價格高，又以低密住宅為主，居住人群比較純粹，或許會成為南寧少有的高端住區。
5年後，南寧的邕江可能又發生了不少變化，一線江景房的價值認同感應該也會越來越強了。
當然，未來的事，誰也說不準。也可能發展過程中出現這樣那樣的波折，結局沒那麼完美。
對於三岸的未來，你怎麼看？對於龍光天曜，你又怎麼看？歡迎留言區發表你中央特約評論員的觀點。
閱讀更多 扒房 的文章
