房地產信託選擇標準

艾財愛家98期實盤週報

自從今年5月被戴上“緊箍咒”以來，房地產信託一直處在高壓監管中，業務規模下降厲害：

7月，募集金額環比下降19.63%；8月，募集金額環比下降27%；9月，募集金額環比下降32.08%。

三個月三連降，但是在強捂了幾個月後，最近有出現反彈的跡象：上週（10.28-11.03）房地產類信託的募集規模32.57億元，環比增加166.85%。我們也發現市面上房地產信託產品最近有所增多。

問題是，在現如今強監管沒有放鬆的狀態下，房地產信託還可以投資嗎？

答案是肯定的。

首先，我們認為，監管的目的從來都不是要消滅房地產信託業務，而是要整頓，目的是防止資金違規流向樓市，例如不允許投向四證不全的項目、不允許用來支付土地款等，但是前幾個月恰恰有信託公司因將資金投向了這類項目而被重罰。這也從側面說明，在過去監管不嚴的時候，有大量信託資金拿去支付土地款、投向四證不全的項目，這相當於充當房地產“空手套白狼”遊戲的幕後推手。強監管起到了震懾作用，一些過去太過名目張膽的行為被迫收斂。說到底，監管目的其實是要杜絕空手套的遊戲繼續上演，合法合規的前提下，房地產信託業務照樣可以發行，這對投資者來說其實是好事，大浪淘沙，再次篩選出來的業務必定更加優質。

其次，房地產信託從來沒有消失過，7、8、9月募集金額是隻是下滑了，並非為0，市場需要一個緩衝的過程。如今還有信託公司堅決不做房地產業務，這應該是對監管的一種誤解，另外一些信託公司卻在積極佈局新的房地產信託業務。房地產企業的還款高峰將至，所以我們看到10月房企扎推在境外融資，11家房企發佈超40億美元海外融資創下新高，融資成本普遍高達10%。所以，未來在合法合規前提下，積極的信託公司會依舊發行新的信託產品。

再次，房地產信託一直以來都是違約率最低的信託產品類別，而且一般都有抵押物，如果出現最壞的情況，還可以用抵押物變現來還款，無疑多了一道風險防線。

但是，在如今的大環境下，閉眼買的時代已經過去，就跟閉眼買房的時代已經過去一樣，這也是行業分化的結果，優質大房企前景會越來越好，而中小房企風險卻越來越大，這從今年已有幾百家房企申請破產、眾多小房企債務違約可看出，因此投資還是需要用心挑一挑。

我們的選擇標準：

Top30頭部房企經營時間長、資產規模大、資源整合能力強，規模大代表著更強的抗風險能力，我們之所以沒有將榜單設置稱TOP50或TOP100，因為TOP30內是名副其實的全國知名房企，是實力的象徵，而在這之後的就不好說了，質量就良莠不齊，水分比較大，甚至還有花錢買榜的。前幾天還爆出資金鍊斷裂的百強房企三盛洪業花錢買榜的新聞，既然有第一個，就會有第二個，我們相信TOP30內才是實力的象徵。

2、抵押物位於一二線城市核心地區，最好是住宅

房地產信託一般都有抵押物，這時要看抵押物的位置和屬性，優先選取一二線城市的核心地段資產，因為在現如今大環境下，只有一二線城市資產才比較容易變現。另外，中國高度發達的互聯網商業對傳統商業地產有擠出效應，中國商業地產已趨於飽和，變現能力差，因此抵押物類別上首選普通住宅。但上次我們推薦了一款武漢光谷步行街的商業地產項目信託，那是個例，就另外來談。

3、選收益相對低的產品

收益就是風險的定價，風險與收益是成正比的，收益低的風險往往更低。隨著強監管來襲，行業分化加劇，今年有很多小型房企因資金鍊斷裂而破產，債務違約新聞不斷，行業規模效應越發明顯，中小型房企生存艱難。

這時，大房企容易獲得融資，而且成本低，但是中小房企融資更難了，也更貴。我們看到，萬科發行的債券利率僅3.18%，而另外一些中小型房企發行的美元債券利率卻超過10%。房企之間融資成本分化越趨明顯，低利率意味著低風險，高利率則是高風險。從各個房地產公司的融資成本就可以一探該公司的風險水平了。所以，選擇收益相對低的，其實就是選擇了風險相對低的。

以上三點是我們選擇房地產信託的常規標準，但市場是魚龍混雜的，產品也100%完美的，因此在以這三點為基礎的前提下，我們還需要綜合分析。上週我們推薦了一款房地產信託產品，top20房企，抵押物位於江蘇崑山，有個缺憾就是抵押物不是住宅，而是普通住宅小區的配套商業，經過調查發現該小區成交活躍人氣旺，綜合分析我們最終還是推薦了這款產品，所以一切還是以具體項目為導向，我們需要做的功課就是分析究竟是收益大於風險，還是風險大於收益。