房地產市場——對2020年樓市的預測
一、國內樓市的特點
講結論前，先要做一些鋪墊，理一理國內樓市的幾個核心的特點，知道了規律，才能推演後面會發生什麼。
1、慣性
經歷了國內樓市20年來的飛速發展，也經歷了近幾年棚改帶來的樓市全面狂歡，絕大部分買房的人都已經有了數額巨大的浮盈，也帶來了房價永遠漲的神話，這是非常可怕的對樓市的共識。
把樓市比作賭場，場內的人們幾乎沒有輸家，只不過開始觀望，但不捨得離開，場外的人們也蠢蠢欲動，研究樓市不斷打聽消息，非常有想入場的衝動。
就算賭場裡的人們開始虧損，場外的人群仍會不斷湧入，腦子裡的念想就是那20年的房價飛躍、階級躍層。
而且，當國內所有人都試圖瞭解、試圖熟悉樓市的時候，都會認識並認同現狀的價格體系，降價多少算便宜、有投資價值，漲價多少算貴、不值得買，在這種認知力量下，國內的樓市逐步發展成一個堅實的穩態堡壘，輕易不會崩潰，因為購房群體基數大、觀念相似。（舉個例子，有人A關心股市的時候，茅臺100元/股，有人B關心股市的時候，茅臺1000元/股，他們都會認為這個價格是合理的價格，漲20%就有賣的衝動，跌20%就有買的衝動，什麼時候接觸市場對認知很重要，並會形成自己的特有認識，以後也會按照這個認識去判斷、操作。）
慣性，是能左右國內樓市未來3-5年的最大做多力量。
2、成長性
不可否認的是，國內的各級城市仍在成長，就算成長速度比不上之前20年，但是人口的集聚趨勢不會改變，而且隨著基建的鋪開，城市的邊界也會不斷生長。
人口的聚集帶來了居住、生產的需求，經濟的發展為房價提供了堅實的支撐。只要城市的成長不停止，房價就算漲得過快過高出現了泡沫，也能在發展中逐漸被消化。
成長性，是一個城市樓市健康度的表現。
3、政策自洽性
國內的樓市政策已經逐步轉變為“一城一策”，所謂“一城一策”，官方的解釋是分類調控、精準調控，但是我的理解就是“維穩”，面多了加水、水多了加面，房價不能大漲、影響社會穩定，但也不能大跌、破壞金融體系。
所以對於未來的政策而言，如果市場變差，一定會轉向溫和的基調，部分房地產市場差的城市官方可能還會出來託市。
自洽性，關鍵是判斷政府出政策的出發點，樓市的調控政策也變得似乎越來越能預測了。
4、開發商的野心
開發商是一個很有意思的群體，承上啟下，從地方政府買地，向購房者賣房。開發商都有做規模當老大的野心，只要條件允許都會努力衝規模，這個決心大不大，也是一個很大的變量能影響樓市。
一般來講，開發商的野心越大，地價會普遍拍得很高，最終傳導到房價，引起調控，但是開發商的野心變小，地價回落甚至流拍，地方政府又很難受，會有託市的動作。
開發商群體的普遍狀態，是一個能直接影響樓市的重要因素，而且很容易判斷，他們骨子裡充滿冒險（沒有冒險精神的早就被20年的房地產大牛市淘汰了），只是外界條件（如融資、銷售）不允許罷了。
二、2020年的房價邏輯預測
也是基於上面4個特點，推演我的一些想法吧。不畫圖表，不做無意義的迴歸曲線，純粹的邏輯推演。
而且國內的城市眾多，發展階段不同、現有條件差異也很大，只能表述為幾個原則，也許沒有石破天驚的預測，只是推演。
1、投資投機進一步退潮，市場迴歸剛需剛改
過去幾年大牛市，能買房的都已經買了，社會上的富餘購買力並不多，而且不少激進的投機者在2016年底至今的房價迴歸中被套住，就算有些人完成了投資投機的退出，但是看到2018年底至2019年底的房價小週期迅速企穩震盪後，恐怕也是心有餘悸。
1年內的投資收益趨近於零甚至為負，這對很多投機者來講是個很大的震懾。
只要政策不打開，市場必然是迴歸剛需剛改，房子有使用價值才能顯化其價值，那些投資型的遠郊盤、公寓盤2020年的市場一定會比較艱難，租售比高的樓盤也許會實現價值兌現。
2、經濟長期L型走向，導致購買力下降
2020年，居民的收入能不能保持？能不能有增長？恐怕是很多人關心的問題，但是就現在的情況來看，要保持前幾年的高速增長，難度還是很大的。如果無法增長，那麼考慮到居民部門前幾年積累的大量家庭債務而言，還債已屬不易，也無法有更多的積累用於改善住房，甚至會改變對未來的看法，從擴張型消費和投資，轉為收縮保守。
房價是釜，收入是薪，薪少了水自然燒不開。
3、政策會調整，而且會有反覆
2019年底，很多地方政府已經感受到壓力了，一是在很多地方政府的債務結構中，土地是最重要的擔保物，價格跌不起，二是賣地也成了很多地方政府的現金流來源，特別是最近土地儲備的融資被斷了之後，如果地賣不掉或賣不上價，財政上的缺口會比較嚴重。
就算如今的樓市政策屬於高壓嚴控，但是財政上的壓力是實實在在的，而且需要解決的。
三、2020年的房價預測
樓市比較難預測，因為真的是每個城市各有特點，所以很多諮詢機構不得已用了“分化”兩字來掩飾自己難以說明白。的確也是，影響某地房價的因素很多，宏觀上講，政策、城市基本面、發展趨勢，微觀上講，居民財富、人口流入、供求變化、戶型地段適配等等都是能和房價聯繫在一起。基本面一般的城市如浙江的麗水房價很高，基本面好的城市如重慶房價卻很低，就結論講過程，解釋得難受。
我也不能只說個大概，幾個預測吧：
1、政策面的變化
預測政策非常重要，國內樓市就是政策市，市場的屬性被壓制得很厲害，只要願意，國家有一百種手段讓房價短期內暴漲或暴跌。
所以首先預測的是國家對房地產政策的調控意願。
我理解的現狀，就是政策面不改變的情況下，明年初一定會有不少比例的開發商頂不住，制定政策的出發點是維穩，房價不大起大落，民生得到安撫，所以明年初是政策變化的起點。
我猜測，①明年初會放鬆融資，鬆動按揭放款、鬆動開發貸，允許企業發債，目的不是讓企業擴張，而是借新還舊，春節前付掉工程款讓農民工過年，不能一刀切逼死，②春節前後三四線城市政府會考慮出政策去一波庫存，③整個2020年大部分二線城市都會出臺搶人政策，門檻越來越低，但影響力越來越小，④2020年下半年部分二線城市會有一波實質性的限購鬆動，並帶動房價企穩，畢竟那麼多大型基建需要土地財政的資金，限了那麼久，該鬆一鬆賣一波地了。
政策是最大的變量，只能猜，願賭服輸。
2、2020年一二三線房價整體迴歸
說是迴歸，其實就是對應了覺得這兩年房價漲的太快。當然各類城市迴歸的階段也不同，比如北京上海這種，已經從2016年底到現在整整迴歸了三年，價格跌了不少，而且仍在繼續迴歸，空間還是有的，特別是接盤者寡的單套600萬以上級別的房屋，體現為走量慢，議價空間大，400萬以內的剛需房會稍微好點，看一線城市的人口流入狀態；有些二線城市，從2017年開始迴歸的，後續迴歸空間有限，那些從2018年上半年才漲起來的二線和三四線城市，最大的可能就是2019年滯漲、2020年逐步震盪迴歸，當然供應量特別小的城市和區域會迴歸得平穩一些，供應量大的城市和區域表現得激烈一點，甚至也會有些城市一步到位的。
迴歸都會有個均衡狀態，比較合理的狀態，還是那種市區中位數的房價對應中位數的收入，即大多數人的收入水平能支撐市區大部分的房價對應的按揭吧。但這個狀態的房價是很低的，沒有政策的鼓勵，一定是逐步迴歸的過程。
3、2020年一二三線樓市整體縮量20%
不要看商品房銷售額2018年比2017年增長12%，商品房銷售面積2018年僅比2017年增長了2%，還是在三四線棚改放量補位的前提下，連續兩年停滯在17億平左右，預計2019年的商品房銷售面積會降至15-16億平，2020年更是會降至13億平左右。
理由是一線城市已然縮量縮得毫無權重，二線城市去年起縮量，三四線城市不僅供應縮量、後續銷售也存疑。
銷售面積的縮量和銷售價格的滯漲，會導致商品房銷售額的同步迴歸。總盤子的迴歸，勢必對各家開發商的發展空間造成非常大的影響，池塘變小了，容不下那麼多的魚，理念和戰略勢必要被動調整。
4、熱點區域
中國面積那麼大，城市那麼多，總會有冷熱不均，所以才會有板塊輪動這種現象。
熱點區域肯定也是有的，幾個特徵，
①完全本地市場，特別是一些內陸的封閉的城市，在供求平衡的情況下，完全不受到外界影響，在之前的樓市發展中也沒有過熱現象，也許就會有驚豔的表現；
②經濟能級與房價倒掛的城市，就是如長沙、成都這種房價還沒怎麼漲就被強限購摁下去的城市，就算看不到亮點，也不會再差了；
③經濟成長強區域，如長三角、珠三角，房價可能會迴歸，但是要反彈回來也很快，畢竟成長性在那裡，經濟發展能消化一切高房價。
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