如果要給今年重慶樓市的第四季度選兩個關鍵詞，
除了“下行”，就只有“優惠”了。回想一下——
去年這個時候，雖然行情已經開始衝高回落，但開發商多多少少還是有點信心的。買房想要優惠？按著表價買吧！
前年這個時候，別說優惠，不倒給錢就算運氣好了。
再看現在——
我的腦子裡突然蹦出一句俗語：風水輪流轉。有多少開發商已經下到戰場，把年末衝業績的刺刀插在了“促銷優惠”這面大旗上？
01
拖著四輛馬車瘋狂向前奔
前不久才結束的房交會，算是打開了開發商促銷優惠的閘口。根據克而瑞的統計，目前開發商靠著“分銷導客”、“全民營銷”、“首付分期”、“特價促銷”這四匹馬車，使勁兒拉著業績往前衝。
啟用分銷導客的項目：
拉著全民營銷的項目：
進行首付分期的項目：
推出特價促銷的項目：
除了“傳染”範圍比較廣的優惠政策，還有一個現象能說明現階段開發商對賣房子的渴望。
我們拿到了一份9月份和10月份開盤/加推樓盤的數據表（來源於克而瑞），對其進行分類統計後發現，10月份開發商在推出新房源時，明確折扣點的樓盤明顯增加。
9月約有52個樓盤推出新房源，以“一口價”賣房的樓盤44個，佔比超過8成；放出折扣點賣房的樓盤只有8個，佔比不到2成。到了10月，推新的37個樓盤中，“一口價”與“折扣點”的比例接近於持平，後者僅略略落後9個百分點左右。
關於一口價，一般有兩種解釋：
1.持銷期（日常銷售），開發商將已經打過折的特價房源包裝為“一口價”。
2.開盤/加推當天，一口價通常代表沒有折扣優惠，按備案價賣。
換句話說，10月，開發商向購房者釋放的誠意明顯增加。而在我們拿到的這份數據裡，折扣點多為“9”字頭，比如，一次性付款98折、按揭貸款99折、按時簽約98折等。
引用克而瑞在上週市場週報裡的觀點來進行總結，也許更能說明歷史的輪轉：“部分改善型項目去化壓力較大，開始直接以降價、加大折扣力度、推出特價房源等手段進行促銷，希望達到去庫存的目的。”
02
幾家憂愁幾家歡喜
但是，開發商“促銷優惠”的這面大旗能揮動出一片大風嗎？
恐怕不會這麼輕而易舉。
我們又統計了10月已開盤/加推樓盤的去化率，由低到高將其劃分為四個段位。
可以看到的是，10月推出新房源的樓盤中，去化率在0-30%的項目有21個，佔比過半，約57%。這些去化率低的樓盤中，又以洋房和別墅為主，達到14個。顯然，儘管開發商扯著嗓子高喊“買房有優惠”，但在重慶樓市的橫盤週期裡，不缺房子、不是非要買房子的那一群改善型客戶，正抱著雙手在場外看戲，根本不急著入場。
而為數不多的“勝利者”們，去化率達到70%-100%的樓盤，8個裡有7個是支撐剛需剛改的高層、小高層。
比如，中交中央公園。兩週前推出了384套面積約74-102㎡的小高層，建面均價僅12249元/㎡左右。在目前主打改需類產品、房價高於周邊的中央公園板塊，這個面積段、這個價格，是非常具有吸引力的。而中交中央公園的這一批房源推出後，基本是秒光，去化率達到100%。
又比如去化率同樣達到100%的中國摩，位於空港板塊，200套面積約79-108㎡的高層，建面均價僅10445元/㎡，算下來，一套面積最小的高層總價不過八十來萬。而中國摩本身就是一個建築規模達到350萬方的綜合型大盤，配上這個價格，性價比突出。
分化，不斷分化。
重慶樓市當前的市場行情把開發商分成兩波走，一波揹著“改善型產品去化困難”的大山負重行走，一波划著“剛需型產品依然吃香”的小皮艇歡快向前。而我們要給買房子的人建議是：
1.如果你是改善型客戶，恭喜你，你是掌握主動權的那一方，有足夠的時間和機會慢慢挑選。
2.如果你是剛需型客戶，那就不恭喜了，你想買的房子有很多人也想買，看準了就下手了，別去想什麼房價要跌，不實際。
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