南寧樓市，病了。
一邊“發冷”！市場進入橫盤期。滿城樓盤優惠促銷、首付分期、超低起步價等充斥著整個南寧樓市。曾經的樓市旺季“金九銀十”，正在充斥著房企“活下去”的哀嚎慘狀。
一邊發熱！國家統計局發佈9月70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況。南寧以2.1%的環比漲幅，位居70城榜首。繼8月以來，南寧新房價格漲幅已連續兩月領跑全國。
一邊橫盤，一邊房價領跑。
南寧的怪誕“房事”，正在真實地上演。
NO.1
“病急亂投醫”
南寧樓盤花式促銷搶跑
今年下半年開始，打折、促銷、搶跑便充斥著整個南寧樓市。
據大V君不完全統計，下半年南寧超30個樓盤在實行首付分期政策，還有的變相降價，送月供、送物業費等，甚至有開發商改變產品結構以圖走量，促銷氛圍十分濃烈。
部分樓盤優惠海報
最先坐不住的是沙井、興寧。
榮和公園裡單套鉅惠至高達12.5萬元、新希望錦悅江南首付8萬起，龍光江南院子首付分期50%等。
恆大華府洋房95折，南寧綠地城首付8萬起，嘉和城依雲灣組團最先實行首付20起，現在嘉和城的新品溫泉小鎮推出，首付低至9萬起。
這批優惠樓盤最先從沙井、興寧流出。
後來鳳嶺也急了！
鳳嶺不少開放商搞起了優惠大促，買房送月供、送物業費、送家電等。
比如，榮和集團在“十一”期間，就打出國慶購房贈7期月供7年物業費，榮和·公園大道、榮和·悅瀾山等樓盤，都給到了購房者實打實的優惠，這相當於在變相降價。
一些銷售不錯的樓盤竟也隨大潮打出了首付分期政策，保利·領秀前城10%的首款支付任何面積房源，融創·九熙府打出了首付12萬起。
據調查，保利·領秀前城實際上10%首付只針對指定面積，而融創九熙府的首付12萬起，實際上是首付貸，最低首付24萬元可以貸首付的一半也就是12萬元。
最熱區域五象，也有不少樓盤陸續加入這一陣營。
印象·愉景灣，首付分期8萬起；藍光·雍錦瀾灣首付分期15萬起，1年免息；還有彰泰·濱江學府最高優惠43萬元/套。
南寧部分首付分期樓盤（來源：克而瑞廣西區域）
NO.2
房價反而領跑
整體均價達11606元/㎡
“陽光下的泡沫，是彩色的。就像被騙的我，是幸福的。”
市場橫盤現象就擺在那，可惜剛需一族的“蜜月期”還沒過，就被現實打了一記響亮的耳光。
10月21日，國家統計局發佈9月70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況。南寧以2.1%的環比漲幅，位居70城榜首，又一次被推到了浪尖。
這是繼8月以來，南寧新房價格漲幅已連續兩月領跑全國70城。
8月、9月70個大中城市新建商品住宅銷售價格指數
來自克而瑞廣西區域數據， 9月份南寧市商品住宅整體均價已達11606元/㎡，環比上漲0.53%，同比上漲0.79%。
9月南寧整體市場供求量也在上漲，商品住宅新增供應140.68萬㎡，環比上漲14.51%，成交117.18萬㎡，環比上漲43.29%。
南寧近12月普通住宅量價走勢（來源：克而瑞廣西區域）
簡直是戲劇性的轉折！
為何南寧樓市一邊橫盤，一邊漲價？
業內人士分析認為 ，其實從今年三四月份開始，南寧就逐漸鬆綁新盤和新品的備案價格。不少樓盤備案價上漲1000元/平方米以上，更有的樓盤，備案價漲3000元/平方米。
由於數據備案的滯後性，到三季度才顯現出來。
橫盤期南寧房價的上漲，與預售證的發放也有關。9月，南寧共發了173張預售證，保利如院、萬科城、華髮·國賓壹號等價格較高項目等獲批預售。這些都是高地價的項目，備案價高，這也是南寧房價數據上漲的重要原因。
所以，南寧房價雖然在領跑，但是市場橫盤確實是真實現象。
NO.3
堅持“房住不炒”，樓市進入盤整期
樓市橫盤，與房產調控不放鬆有很大關係。
今年7月30日，中央政治局會議召開，關於房地產特別強調“房住不炒”，並首提“不將房地產作為短期刺激經濟的手段”。
限制房地產信貸擴張，相當於給樓市釜底抽薪。
今年5月起，房企融資端開始不斷被收緊。連續出臺的政策使得房地產信託融資、外債融資受到限制，連房地產資金違規流入房地產也在嚴厲打擊之列。
房地產各項融資來源中，開發貸佔比約為20%，信託、委託貸款等非標融資約佔10%，海外融資不到5%，銷售回款佔40%左右。
開發商的開發貸、信託、外債融資受限，加上房地產銷售下滑，就開始面臨嚴重的“錢荒”。為了回籠資金，以價換量的促銷手段也就開始出現。
往年的多次調控降息，也在今年發生了變化。
10月8日，正式出臺了房貸利率新政，新上線的LPR機制對與樓市實際走的是“LPR加點”的玩法，意味著未來房貸利率不能再進行打折，只能加點上浮。這給渴望降息的購房者當頭澆了一盆冷水。
而在南寧，大V君在10月份曾調查過，新利率執行後的南寧房貸利率，無論是首套還是二套，一直處於高位並呈現上升趨勢。更有自媒體表示，南寧目前的房貸利率，已經位列全國首位。
這在一定程度上導致了購房者還款壓力變大，間接刺激了購房者對市場的觀望。
▲2017年12月-2019年，南寧主要房貸利率變化。（圖片來源：扒房）
NO.4
橫盤時期如何買房？
大V君給您支招
橫盤期樓市促銷花多眼亂。
不要被五花八門的促銷手段迷亂了雙眼，理清自己的需求再出手。
例如，要分清哪些是真優惠哪些是搞噱頭，比如首付分期，會降低購房門檻，一定時間內給購房者減輕了上車壓力。而有些房源特惠，或許只是個吸引眼球的“噱頭”。
還有的樓盤推出“0”首付促銷，其實是精裝部分“0首付”。
目前的市場情況，對於剛需者而言，樓市橫盤期可選的樓盤以及優惠多了，越來越多的開發商迫於年底資金回籠壓力，會拿出實質性的優惠措施。
作為剛需，如果有符合自己需求的樓盤，價格合理還是要儘早出手，因為好房不等人。
改善性群體要根據房貸情況，合理規劃自己的置業節奏。
現在，距離2019年結束只剩62天，接下來還有龍光天瀛、陽光城江山璟等高端項目陸續上市，年底預計還會有一波新推貨潮。
臨近年底，開發商銷售任務加重不排除年底衝刺業績，持續特惠促銷走量。對於改善型群體，未來一段時間的選擇性會更大，有買房需求的可以多對比，看好再出手。
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