廣州樓市異常火爆，住宅市場已連續9月每月成交超2000套，並且成交量屢創新高。而公寓市場成交爆程度甚至超越住宅市場。2015年廣州全市公寓成交量同比增約58%，而今年截至5月17日，廣州公寓成交量同比上漲70%，成交價格漲 13%。不過，近一個月，廣州公寓成交量開始回落。“返租公寓”回報率低、無法按時回報租金等現象，以及5月初北京通州出臺公寓限購政策等情況，給火熱的公寓市場敲響了警鐘。

市場現狀：近一個月公寓成交開始回落

據網易地產數據顯示，今年1月1日～5月17日，廣州公寓成交量為11366套，成交均價為18649元/平方米，成交量同比上漲了70%，成交價格上漲了13%;而去年同期(2015年1月1日～5月17日)成交6679套，成交均價為16493元/平方米。

不過，近一個月公寓市場成交開始回落，尤其是廣州中心六區公寓成交回落明顯。4月 18日～5月17日，全市公寓成交量為2868套，環比下降 24%;成交均價為17220元/平方米，環比下跌9.9%。其中，中心六區成交了1704套，成交均價為19960元/平方米，環比下跌32%，均價下跌7.7%。

廣州公寓面臨去庫存壓力

方圓地產首席分析師鄧浩志表示，目前全國都面臨商業辦公類項目過剩的問題，所以才有了大量商辦產權物業打擦邊球做“類住宅”產品，這是多數公寓的來源。全國公寓市場的庫存目前仍然很高，許多地方的公寓售價僅能到達同區住宅價格的七八成左右。北京通州對公寓限購只是極其個別的案例，不能作為典型進行參考。廣州住宅限購，部分資金轉為投資不限購的公寓產品，但公寓庫存依然較大，所以廣州公寓基本不可能實行限購。目前公寓市場主要是熱點板塊或市中心樓盤好賣。

合富房產經濟研究院院長龍斌也表示，廣州公寓限購的可能性基本沒有。一直以來廣州對公寓銷售管理的政策比較穩定，政府也不願意加碼樓市限購。最關鍵的是，廣州公寓庫存量比較大，特別是外圍區域，公寓去庫存還是有一定壓力。

部分公寓以返租模式銷售

目前在廣州，不少開發商推出的公寓產品是與國際知名管理集團合作，以返租的形式銷售。這些“售後返租”的公寓，返租年限多為3～10年不等。一套總價四五十萬元的公寓，一般返還月租金2000多元，號稱回報率少則3%，多則達到 10%。有的公寓引進了酒店經營公司，由該公司和買家簽訂租賃協議，在租約期間按照每月或者季度的形式向業主支付租金。例如位於廣州大道北的雲凱雅寓，投資者購買後可以包租給管理公司，管理公司按照成交價的3年18%的回報率每個月返租給業主，基本每個月每套房返租達到4500元左右。天河珠江新城一位業主陳先生表示，“十年包租”、“帶租約售樓”、“預付租金”、“返租抵房款”等售樓方式，投資門檻較低、獲利穩定，特別是返租租金可抵扣房款，對於投資者而言可以減輕資金壓力。

有行內人士表示，服務式公寓最主要的盈利模式是通過對房東和租客的增值服務來獲取收益。常規的服務增值的毛利在35%~40%之間，通過裝修改變房屋的狀態，毛利至少可以提升15%，如果把長租分割成若干短租，毛利可以提升20%以上。服務式公寓的優勢是提供中短租和長租服務，從3個月到3年不等。並且，同等條件的地段、設施和服務，服務式公寓的租住價格比五星級酒店至少便宜30%。

投資者聲音：公寓返租“實際回報”並不高

雖然部分買家認為這些返租公寓不但有高回報率，還不用業主管理，“十分有著數”，但也有不少廣州市民認為，返租不划算。張女士舉例分析：原本一套只值10萬元的郊區公寓，開發商將其售價提高到18萬元、改成返租公寓出售。假設承諾10年包租，年收益8%，10年返租期滿後業主應獲得的返還租金是 14.4萬元;但業主實際的收益並不是這14.4萬元，而是要減去當初多支付的8萬元，即14.4萬-8萬=6.4萬元。況且，銀行利率、有關房產的各種稅率等處於上下浮動狀態，而購房合同約定的回報率卻是固定的，這必定會影響到業主的實際收益。返租結束後，投資回報有多少也存疑。“公寓產品越來越多，希望返租結束後也能維持當前的租金水平吧。”在番禺某公寓銷售中心，一位買家如此表示。

糾紛案例：收樓延遲 業主損失萬元

近日，番禺某公寓業主就在返租問題上和開發商鬧起了糾紛。原來，這些業主在購買公寓產品時就已經通過開發商與某國際酒店公寓簽訂了返租合同。按照合同，開發商的交樓時間是去年的12月25日，從那時算起，酒店擁有4個月的裝修免租期，而從4月開始就要支付業主第一筆租金。然而，開發商卻在3月 17日才正式與酒店辦理收樓手續。也就是說，業主要等到7月才能收到第一筆租金。前後相差3個月，每戶業主損失萬元以上。據悉，酒店曾要求開發商支付業主因遲交樓而產生的租金損失卻遭到開發商的拒絕。有業主向記者表示：“現在酒店也是損失方，追他們沒用。開發商不負責，我們虧了好像只能認虧一樣。”

58同城負責人認為，如果酒店在合同中承諾租金回報的兌現期，那麼業主或投資者在租金損失方面是需要找此類酒店的。當然，酒店自身的損失，需要酒店和房企去溝通。對於此類有三角關係的物業投資模式，建議其他買家不要去投資，因為風險太大，一旦一方違約，就會形成多米諾骨牌效應，進而使得投資者維護自身權益的難度加大。

此外，有業內人士指出，在各種公寓銷售手段層出不窮的當下，投資公寓的風險遠不止返租糾紛這一項，投資者在選擇投資產品的時候，需要非常謹慎。

專家分析：“公寓返租”在監管方面有空白

滿堂紅市場研究部高級經理周峰認為，所謂“返租”，就是發展商在提高成本後，給予消費者一種誘人的承諾，也是郊區商用物業慣用的銷售手段。返租公寓能否真正保障買家穩定的回報，並不是由開發商宣傳決定，而是由市場的承接力確定的。買家最大的風險是可能只在發展商約定的年限裡拿到租金，過了這個年限，收益就無法保證。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，“公寓返租”目前在監管方面是有一定空白的，或者說要看具體的租賃方式。部分酒店本身經營業績壓力大，公寓本身就是此類酒店物業的一部分，為了加快融資，將公寓變成“返租”模式出售即可快速回籠資金。然後酒店受投資者委託，租賃此類物業，進而獲取一定的投資收益。但很多時候，此類投資收益其實是很難保證的。這是各類投資者商業糾紛頻出的一個地方。

趕集網報告認為，如果讓資產管理公司來一次性購置此類公寓，然後再給租給酒店，就可規避讓散戶購置的風險。

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