2019年上半年已經過去，回看去年底各個自媒體也好、各路大神也好，他們對廣州房地產的預測頗有意思，有預測漲的，也有預測平穩的，很少人能預測到真實反應——“跌”。老鄺一直有留意他們的文章，但我很少去預測什麼。

不去預測未來，不代表經歷過的東西沒有意義，適當的總結是有必要的，今天的文章老鄺就從一個房地產自媒體的角度去寫出我看到的、我聽到、我接觸到的2019上半年廣佛房地產市場。

1、宏觀背景

老鄺經常把房地產投資喻為“天時地利人和”，缺一不可。天時即國家宏觀經濟週期，佔70%比重；地利即微觀的城市板塊分析，佔20%比重；人和即購房人的現金流+槓桿性，佔10%比重。通俗點說，多踩幾個熱門板塊和樓盤、多去了解加槓桿的黑科技，在國家調控面前啥都不算。

在文章《遲到的2018年總結》中，老鄺已經詳細闡述：2018年7-10月是“滯漲期”——“衰退期”，也就是投資“秋季”切換到“冬季”。投資冬季的特點就是：股票疲軟、商品暴跌。

在過去，中國的調控使得這種投資四季的切換往往3-5年一輪，而美國等發達國家往往是8-10年一輪，把握得好你是可以快速積累財富，享受不同資產間切換的收益。老鄺覺得隨著中國的經濟總量越來越大，我們的經濟週期不再會像以前那樣快速更迭，而是向美國靠攏，8-10年一輪。

猶記得2019年2-3月時，A股迎來一波快速上漲，當時有小夥伴問我：“老鄺，現在是不是復甦期了？依據就是股票為王”。我的看法是投資季節的切換過去是一年左右，未來有可能是兩年甚至更長時間，所以各位小夥伴要明確一個觀點：2018.07-2019.06是廣佛房地產的冬天，這個冬天才剛剛一年，繼續下跌or繼續橫盤是大概率事情。

別忘了一件事，熬過了冬季，即使是在春季，不動產的特點依然是“低迷”，也就是橫盤階段，跌無可跌了但不會起勢。所以加了太大槓桿的小夥伴，內心是苦哈哈的，以前大家買房缺首付，很多人想盡辦法藉藉借，未來的分化時代大家缺的是現金流。未來三年，大家儘可能去擼現金流吧。

2、一手市場回顧

網上有很多廣佛房地產一手市場的上半年數據，老鄺的看法是價格方面沒有任何參考意義，因為2018年大多數時間，廣佛一手市場都是雙合同為主，統計數據的失真讓我失去了觀察價格的動力。同比漲也好、跌也好，都是數字遊戲，咱們更多的是觀察成交量。

不得不說，2018年12月是廣州一手市場的最佳抄底時機，老鄺要恭喜在那時入手一手樓盤的小夥伴。猶記得當時的開發商年底為了衝業績放出很多特價單位，而且2018.10剛剛取消雙合同，很多買房人都沒反應過來。2018年底買入的小夥伴，比起2018年初雙合同買入的小夥伴，資金成本和時間成本都節約了不少。

隨著今年初粵港澳大灣區規劃的出臺，廣州的一手市場引來一波“小陽春”，各個開發商對2019.03到五一小長假的業績應該是滿意的，尤其是南沙的一手價格快速上漲，則印證了房價的拉漲是由預期推動的。短短半年，南沙的基建沒有太多變化，南沙的產業也沒有太多改變，教育醫療也不見得完善很多，那怎麼會漲這麼多？老鄺一直強調的觀點：配套的完善是預期兌現，它拉動的是租金；而房價的上漲不需要配套完善，只要不斷有預期，房價就會上漲。

一手買入的是成本，二手賣出的才是收益。即使在2018.12月抄底一手成功，各位小夥伴的房源解鎖都是4-5年後的事情，你們已經成功了一半，成本的壓制方面做到了“倒追時光機”，未來能否賣在高位，這是比買入更困難的事情。

3、二手市場回顧

2019年上半年，廣佛的二手市場則是另一番景象，過去的3-5月“小陽春”是屬於二手市場的，但今年由於剛剛取消了雙合同，大量購買力回籠一手市場，畢竟中國人的傳統意識依然是買新不買舊。

老鄺用個不恰當的舉例來說明這個情況：假設廣州在2018年整個市場有100w購買力，由於宏觀週期處於冬季，2019年整個市場的購買力下降到90w。而2018年由於雙合同的壓制，只有30w購買力流向一手，剩餘70w流向二手。到了2019年上半年取消雙合同，則變成50w購買力流向一手，二手則只剩下40w購買力。

同時老鄺一直有收集不同渠道發佈的二手房成交量數據，由於各平臺統計口徑不一，數據有偏差，但是我們看數據更多的是觀察趨勢，而成交量是趨勢觀察最好的一個指標。從不同平臺的成交量看，2019.01-06月廣州二手市場同比是下跌了40%以上，量在價先，現在的二手市場處於供過於求的狀態，大家別看二手業主的報價這麼堅挺，很多人往往是釣魚式放盤，有心真的要賣的必須降價出售。

投資講究逆人性，如果老鄺這時候買房，我不會選擇一手樓盤，追漲不是我的風格，我會把有限的購買力投到流動性更差的二手市場。但老鄺也知道不是每個人都精通二手交易，尤其是中間的交易風險以及踩盤的時間成本，如何取捨就看各位的實際情況。

4、不同需求的應對之道

市場就是這麼個情況了，那回到我們今天的標題，此時此刻還能不能買房呢？老鄺覺得這要結合需求+手段兩個方面去分析。再次拿出本人的靈魂手繪，需求方面分別是：投資or自住；手段方面分別是置換or加倉。根據兩兩匹配，產生了下面四種情況：

A. 投資+置換。老鄺本人就是這種情況，賣一買一也好，賣N買一也好，我覺得2019-2020都是適合操作的。有兩個注意事項，你賣出的這個標的物必須經歷了一輪上漲，沒有經過一輪上漲行情（廣州市場2016-2017年）的貨我建議你還是持有到下一輪高位再出貨；另一個就是潛在標的物一定要追求好貨，不要僅僅因為便宜而去買它，未來的房地產分化時代，不再是你有幾套房子？而是你手上有沒有好房子？老鄺自己就會在2019-2020年調整倉位，低賣低買糾正自己過去犯得買房錯誤。

B. 投資+加倉。有別於A情況的置換，這種情況往往是無房者或者閒置資金買第二套，更有甚者是利用第一套金融屬性買第二套。無論哪種情況都會面對兩個問題——加不加槓桿？加多大槓桿？老鄺對於真實月供（扣除租金收益後）大於家庭收入50%的小夥伴，不建議此時加倉，你們要做的是保持耐心，等到宏觀週期調整到春季再說，這個耐心有可能是2-3年，等右側機會出現了再加倉。而真實月供小於家庭收入50%的小夥伴，首先評估一下自己的加倉能否買得起廣州市場

200w總價的貨，這是廣州好房子的最低門檻了，倘若都滿足的話，重點留意2019年12月的開發商促銷，以及2020年1月春節前的二手筍盤。

C. 自住+置換。老鄺定義的自住是兩年內要使用到的，求的是房子的消費屬性。哪些是房子的消費屬性？比如：馬上要結婚、小孩要讀書、二胎出生不夠住、換個通勤近的節省時間等等，那你需要衡量的是這個

消費需求急不急切。結婚的先考慮一下住進某一方婚前那套行不行？暫時用不到學位的能不能等將來學位政策再說？節省的通勤時間你是用來玩遊戲還是自我增值？當你發現確實需要這套房子的消費屬性後，只要兩年內你會使用到，老鄺會建議你2019-2020適合置換，因為下跌週期或者橫盤期的置換總好過上漲週期，遇到上漲週期，你賣舊房的增益是追不上潛在標的物的增益。

D. 自住+加倉。這種客戶更多的是三成首付買家，目前連自住的房子還沒有，老鄺觀察這類型小夥伴有兩個特點：一是沒有一套房子，心態容易焦慮擔心房價漲起來追不上；二是面對目前的低迷行情，心態上總想買在最低點，所以一直在觀望。老鄺想說這類型購房者，你們首先要打破的是買在最低點的心態，這種神仙級操作輪不到你，現階段是房地產的低位區間，沒有任何人能確保買到最低點，不要給自己增加難度，你要做好心裡建設，你買完後大概率還有比你性價比更高的房源成交。其次既然你是自住，我覺得不需要等趨勢逆轉，若趨勢真的逆轉了，房價上漲確實讓你心態更得意，但往往會壓制你的自住需求，比如同樣總價由原來的三房兩衛變成三房一衛。老鄺始終覺得投資是為了讓生活變得更好，在左側時你比別人買得貴一點又如何？

犧牲一點投資效率去滿足你的自住需求，在2019年遇到適合自住的就入手吧。

總結

今時今日，房地產的黃金時代已經過去，不再是你漲我也漲的普漲時代，往時各個城市各個板塊無非是誰先漲誰後漲。未來的分化時代，天時地利人和缺一不可，老鄺不喜歡去預測未來，我的投資觀秉持的是“以人為本”，不同的人會有不同需求，通過不同手段去實現自己的目標。

今天的文章，老鄺把這半年多接觸到的廣州房地產市場進行了回顧，佛山市場可以看成是6個月滯後版的廣州，並且我給出了四種需求+手段的行動指南，各位可以實際情況去評估還能不能買房？