音頻講解：
本週有相當一部分時間都在為信託客戶挑選信託產品，其中客戶最糾結的問題是買政信類信託、還是房地產信託，本期固收週報我就為大家剖析一下這個問題。
比較兩樣東西的好壞，首先需要的是一個標準，比高度我們需要一把尺子，比重量我們需要一把秤。比較兩者優劣，我為大家提供幾個標準！
1.市場信用
目前房地產企業除了全國排名前三十位的地產公司能夠與信託公司簽訂長期戰略合作協議以外，基本上其它房企很難在信託公司那裡拿到錢。
而地方融資平臺即使是一個五線城市也是有機會拿到錢的。同時，信用度和利息是成反比的，往往信用越高，利息越低。目前一線地產商在信託手中取得的資金成本在13%左右，這是公開的秘密。而政信類只要是市級市的核心平臺成本一般不會超過這個線，只是2018年年底以來大量的城投債發行拉高了整體利率，很多政信項目的融資成本要高於這個線，這本身是一個非常危險的信號。
13%這個成本從何而來，簡要說明一下：客戶投資收益（7.5%-11%）不等，主要集中在8-9個點這個區域。信託公司收益1%-2%之間，行規最低1%。銷售費用1%左右，設立成本：律師費、公證費、調查費、稅費、資金時間成本等1%-2%。綜合信用來看：政信類的市場信用要高於房地產類，但是這一點並不是絕對的，尤其是在2018年基本無房地產違約案件，但是城投違約卻已出現數次的情況下，這一點也是為什麼一向低收益的政信類信託收益目前已經反超部分地產信託的原因。
2.還款能力
①籌集資金的能力與還款高峰期對比，如果單從經濟邏輯上來講政信類的還款能力是零。這一點很多人難以接受，這是因為作為地方融資平臺大量承接的是地方建設任務，項目的回款週期長、時間慢、不確定性高，很難保證在信用兌付期內還款。而房地產信託通常以樓盤項目為單位，賣出去就有錢還，確定性高、時間週期短、易判斷。所以政信類項目的還款能力並不是來源於借雞生蛋，而是來源於借新還舊。借新還舊的能力主要考慮的是這個地方的財政情況，這也是為什麼所有政信類項目首先介紹的是所屬地方的人口、經濟、財政狀況而不是公司狀況的原因。
②調集資金的能力：這一點很多人直覺認為政企一定強於房企，但是這就大錯特錯了。要知道我國排名前五的房地產企業，負債都是萬億，這也意味著進項中也有同樣的數額。所以我一向認為房企實際上是玩金融的，要不房產一哥的新總經理怎麼總會有極強的資本運作背景。而政信類信託大多是以縣級市為單位，資金的調集能力能超過百億的都不多。
我個人認為只要相關房地產公司沒有出現全局性的危機，其實際的還款能力要遠遠強於地方融資平臺。從投資邏輯上講，“借雞生蛋”要比“借新還舊”更科學，更好判斷。
3.危機處理方式
既然信託投資從本質上來講是借貸，那麼就會有一個終極問題，不還錢，如何處理？
以四川平昌的違約事件來講，處理方式是協商展期，抵押物是當地的土地，沒有意義。這也是政信類極為不科學的地方，因為你是沒有辦法對XX實行強制措施的。所以協商是唯一的辦法，展期也是唯一的選擇，等待地方向上級求援。
地產類信託違約，如果抵押物足值好處理，通常信託公司會選擇先行墊付，然後自己去處理抵押物收回本金。以去年中融回收北京某商場為例，期間與相關責任方整整打了四年官司，最後才強制執行收回。當然如果抵押物不好處理，這時只能找總公司，但是就像我說的，地產公司實際是玩金融的。金融公司最重要的就是信用，所以通常項目不順，總公司會出門，但是一旦解決不了問題，抵押物又不好處理，這時就沒有“上級”了。
4.地產在這其中的重要作用
雖然政信類信託是以地方信用為背書，但是長期的還款能力還是來源於政財狀況，因為只要財政持續增長，就可以不斷借得到新去還舊。而地方財政超過一半是與土地財產收入掛鉤，所以無論是政信類，還是地產類追本塑源還是房產問題。所以買任何一款政信類信託產品，我都會上網看看當地二手房的房價走勢和判斷未來兩年其房地產市場的發展趨勢。
5.注意時間對選擇的影響
在投資信託過程中很多人關注時間的方式不對，只關注何時可以收回本金。我們更多需要關注的是未來投資期限裡可能發生的變量，例如本週我給客戶推薦的信託產品，24個月的政信項目，那麼我需要考慮的問題是兩年後是不是其還款高峰期，一年後其地方房價有沒有可能向上，兩年後經濟處於放水階段還是去槓桿階段等等。而不是考慮現階段情況，例如今年房地產市場肯定不會特別好，這不是我要考慮的問題，因為地產信託現在買，兌付也是在明年年中了，反倒是這種滯漲可能增加明年爆發的可能性。
6.“田忌賽馬”
總的來說政信類項目是不符合經濟邏輯的，在國外地方破產，債權人有權收回地方醫院、學校，但是這種事在中國是不可能發生的。這也是政信運轉多年的根本邏輯，但是現在存在的一個問題是目前地方與融資平臺的法律切割已經完成，如果40萬億地方債危機爆發，會不會出現棄卒保車的情況就很難講了。而房地產信託項目的風險好判斷，邏輯也簡單，重點在於選擇。所以關於政信和房產誰好的問題，我個人認為有好的政信項目，你又有300萬以上資金，願意放兩年，經驗主義原則前者更好。但是你沒有300萬，又不願意等，買個房地產信託的上等馬則是更優選擇。
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