音频讲解：
本周有相当一部分时间都在为信托客户挑选信托产品，其中客户最纠结的问题是买政信类信托、还是房地产信托，本期固收周报我就为大家剖析一下这个问题。
比较两样东西的好坏，首先需要的是一个标准，比高度我们需要一把尺子，比重量我们需要一把秤。比较两者优劣，我为大家提供几个标准！
1.市场信用
目前房地产企业除了全国排名前三十位的地产公司能够与信托公司签订长期战略合作协议以外，基本上其它房企很难在信托公司那里拿到钱。
而地方融资平台即使是一个五线城市也是有机会拿到钱的。同时，信用度和利息是成反比的，往往信用越高，利息越低。目前一线地产商在信托手中取得的资金成本在13%左右，这是公开的秘密。而政信类只要是市级市的核心平台成本一般不会超过这个线，只是2018年年底以来大量的城投债发行拉高了整体利率，很多政信项目的融资成本要高于这个线，这本身是一个非常危险的信号。
13%这个成本从何而来，简要说明一下：客户投资收益（7.5%-11%）不等，主要集中在8-9个点这个区域。信托公司收益1%-2%之间，行规最低1%。销售费用1%左右，设立成本：律师费、公证费、调查费、税费、资金时间成本等1%-2%。综合信用来看：政信类的市场信用要高于房地产类，但是这一点并不是绝对的，尤其是在2018年基本无房地产违约案件，但是城投违约却已出现数次的情况下，这一点也是为什么一向低收益的政信类信托收益目前已经反超部分地产信托的原因。
2.还款能力
①筹集资金的能力与还款高峰期对比，如果单从经济逻辑上来讲政信类的还款能力是零。这一点很多人难以接受，这是因为作为地方融资平台大量承接的是地方建设任务，项目的回款周期长、时间慢、不确定性高，很难保证在信用兑付期内还款。而房地产信托通常以楼盘项目为单位，卖出去就有钱还，确定性高、时间周期短、易判断。所以政信类项目的还款能力并不是来源于借鸡生蛋，而是来源于借新还旧。借新还旧的能力主要考虑的是这个地方的财政情况，这也是为什么所有政信类项目首先介绍的是所属地方的人口、经济、财政状况而不是公司状况的原因。
②调集资金的能力：这一点很多人直觉认为政企一定强于房企，但是这就大错特错了。要知道我国排名前五的房地产企业，负债都是万亿，这也意味着进项中也有同样的数额。所以我一向认为房企实际上是玩金融的，要不房产一哥的新总经理怎么总会有极强的资本运作背景。而政信类信托大多是以县级市为单位，资金的调集能力能超过百亿的都不多。
我个人认为只要相关房地产公司没有出现全局性的危机，其实际的还款能力要远远强于地方融资平台。从投资逻辑上讲，“借鸡生蛋”要比“借新还旧”更科学，更好判断。
3.危机处理方式
既然信托投资从本质上来讲是借贷，那么就会有一个终极问题，不还钱，如何处理？
以四川平昌的违约事件来讲，处理方式是协商展期，抵押物是当地的土地，没有意义。这也是政信类极为不科学的地方，因为你是没有办法对XX实行强制措施的。所以协商是唯一的办法，展期也是唯一的选择，等待地方向上级求援。
地产类信托违约，如果抵押物足值好处理，通常信托公司会选择先行垫付，然后自己去处理抵押物收回本金。以去年中融回收北京某商场为例，期间与相关责任方整整打了四年官司，最后才强制执行收回。当然如果抵押物不好处理，这时只能找总公司，但是就像我说的，地产公司实际是玩金融的。金融公司最重要的就是信用，所以通常项目不顺，总公司会出门，但是一旦解决不了问题，抵押物又不好处理，这时就没有“上级”了。
4.地产在这其中的重要作用
虽然政信类信托是以地方信用为背书，但是长期的还款能力还是来源于政财状况，因为只要财政持续增长，就可以不断借得到新去还旧。而地方财政超过一半是与土地财产收入挂钩，所以无论是政信类，还是地产类追本塑源还是房产问题。所以买任何一款政信类信托产品，我都会上网看看当地二手房的房价走势和判断未来两年其房地产市场的发展趋势。
5.注意时间对选择的影响
在投资信托过程中很多人关注时间的方式不对，只关注何时可以收回本金。我们更多需要关注的是未来投资期限里可能发生的变量，例如本周我给客户推荐的信托产品，24个月的政信项目，那么我需要考虑的问题是两年后是不是其还款高峰期，一年后其地方房价有没有可能向上，两年后经济处于放水阶段还是去杠杆阶段等等。而不是考虑现阶段情况，例如今年房地产市场肯定不会特别好，这不是我要考虑的问题，因为地产信托现在买，兑付也是在明年年中了，反倒是这种滞涨可能增加明年爆发的可能性。
6.“田忌赛马”
总的来说政信类项目是不符合经济逻辑的，在国外地方破产，债权人有权收回地方医院、学校，但是这种事在中国是不可能发生的。这也是政信运转多年的根本逻辑，但是现在存在的一个问题是目前地方与融资平台的法律切割已经完成，如果40万亿地方债危机爆发，会不会出现弃卒保车的情况就很难讲了。而房地产信托项目的风险好判断，逻辑也简单，重点在于选择。所以关于政信和房产谁好的问题，我个人认为有好的政信项目，你又有300万以上资金，愿意放两年，经验主义原则前者更好。但是你没有300万，又不愿意等，买个房地产信托的上等马则是更优选择。
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