不知不覺，樓市金三銀四已經差不多走完了。
之前一直說樓市會有回暖，現在我是真真切切感受到熱度。
這兩個月，我們工作室的定製購房服務業務量不斷創新高，自己一直關心的幾個新盤賣的也都不錯。我抽空去了幾個二線城市踩盤，也發現各地市場的確比預想中的要好一些。
從去年開始，我就一直對樓市很樂觀，現在的行情基本驗證了之前的判斷。
樓市的舞步總是有自己的節奏。它從不願被打擾，更希望你跟上它。
而我們要做的，就是在一旁靜靜看著，找到合適的時候加入進去。
所以這幾天，我又花了些心思研究下市場走勢，分享給大家。
01
第一個想聊的是宏觀大面上的感受。
大家應該或多或少都有些察覺，一季度經濟在變好，金融在寬鬆。
的確是這樣。從數據層面來看，像GDP、M2、還有固定資產投資這些關鍵指標都已經反轉了。之前兩年一直下降的數字，現在開始轉增了。
基本可以確定，中國經濟在2019年一季度見底了。
其實我看到這個結果，心裡多少是有些矛盾的，並不完全是高興。
一方面，經濟變好，讓大家更有錢一些，情緒更樂觀一些，這個對買房子是好事。
只不過我更擔心的是經濟變好，短期對房地產的支持力度就會下來。
最近十年裡，房產表現最好的年度，從來都不是在經濟上行期，而是在經濟下滑中誕生的。
果不其然，4月份開始，很多房產的調控政策又開始收緊。房住不炒被重新拿出來，國管公積金變嚴格了，長沙的二套房契稅上調。
當房產變得不那麼被需要，那自然會面臨一些打壓。
我們享受過前兩年經濟下滑給到樓市的刺激，也要接受這兩年經濟回暖帶來的房價平淡。
今年房價不會大漲，因為還沒到需要它大漲的時候。
不過沒關係，這麼多年樓市沉浮，讓我習慣了這種進二退一的節奏。
大家又不是炒房，買下來慢慢等就是了。
02
說完了宏觀，我們再來看看金融市場。
明眼人都能看出，今年政策發力的重心在股市，而非樓市。
年初到現在的股市大漲，還是讓我有些意外。
作為金融人士，我一直不看好中國股市。本質是因為它羸弱的基本面，實在讓我看不到願意把錢投入的理由。
如果你稍微瞭解一些財務分析，你會知道中國股市現階段的公司財報，是根本不能和成熟市場比較的。市淨率、市盈率、現金分紅，統統不夠看。
但是，股市要上科創板，要有註冊制，必須要有一輪大行情。所以我們看到了監管新領導上臺之後，一波波利好成就了人造牛市。
人造牛市也是牛市，股市今年大行情已成必然。
我相信，樓市也能從中受益。
我歷來不認為股市和樓市是蹺蹺板，必須你高我低。我更看好股市和樓市之間的大類資產輪動關係。
就像樓市裡有一二三四線城市輪動和城市內的板塊輪動規律一樣，股市的賺錢效應和熱錢也會在股票牛市頂點半年後，逐漸輪動到樓市裡來。
因為大家炒股，說到底就是為了買套更好的房子。
那些股票裡賺錢的朋友們，我們樓市裡見。
03
講完了大勢，再給大家說說我在各個城市看到的情況。
最近幾個月，因為工作關係，我去了不少二線城市。
一下火車飛機，坐上出租車，我就拿出手機，打開綠中介app，一邊看著兩旁街景，一邊對照著房價。
說實話，看完給我的直觀感受是，二線城市房價真的不便宜了。
我在南京新街口，路過那些破舊的老房，都要4到5萬。如果跑去河西，單價都是5萬，你要住上漂亮的大宅，那就直接上7萬。在杭州的錢江新城，我看到的漂亮次新，均價也是動輒7萬左右。即便跑到西安近郊的曲江，竟然也有單價5萬的房子在賣。
關鍵是，這些房子都是有成交的，說明當地人是認這個價的。
原本我去年對二線城市的整體估計是，應該會比北京、上海的房價回撤地更多，擠掉多餘的水分。
但我最近慢慢發現，很多二線城市的房價是有跌過，但跌的沒有想象中那麼多。即便是杭州、南京、蘇州這樣調整了一年多的城市，核心區的房價依然在5萬+。
微博上@飯統戴老闆 發了個帖子：誰能想到，在蘇州園區上班的金融民工小王，因為房價太貴，只好每天往返通勤兩小時，把房子買在了上海。
看到最近的蘇州園區土拍3萬起的樓板價，我還真不覺得這是個段子。
當一線城市打開房價天際線的時候，二線城市沒有選擇把一線城市拉回地面，而是跟著一起飛了起來，填補了房價真空。
04
很多人沒意識到的是，經過這一輪完整的上漲回撤週期，價格反覆夯實之後，不知不覺中，中國大城市房價的梯度級差已經形成：
一線城市核心區房價8萬領銜；強二線城市房價5萬，比如南京、杭州、廈門、蘇州等；普通二線城市房價3萬到2萬左右，比如武漢、成都、重慶、合肥等；三、四線城市1萬左右。
這樣一個價格分佈，你可以說，是二三四線城市支撐起一線的房價。也可以說，是一線城市拉動二三四線的房價。
但如果大家仔細看的話，會發現這其實是一個嚴格的相對定價表。
城市能級向下一級，房價打6折，而同一能級的城市之間，房價價差維持在1萬以內。
這意味著，中國大城市房價版圖已經基本構建完畢，未來單個城市的房價不光是由所在城市的政策、基本面決定的，也是要放在全國視野下來通盤考慮的。
當一個城市房價回撤之後，大家會以對標城市的房價對它重新認定，反而收縮了它的調整空間。上海的房價如果大跌的話，除非北京和深圳一起跌，否則資金就會從北京和深圳過來抄底套利。
未來，全國房價共進退。
05
最後和大家說說我看到的政策面情況。
之前幾年一直在說的房地產長效機制，最近終於搞明白了，指的就是一城一策。
未來房地產的調控更多地側重地方政府的微觀調整，而中央只是提供宏觀把握和考核督辦的作用。
也就是說，以後一個城市的房價牛市起點，大部分是由地方政府說了算。
像上海這樣的全國金融中心，基本面是非常好的，房價有上漲的底層動力。但它是超一線城市，要給全國做出表率，所以現階段自然會對樓市多幾分壓制。將來一旦有放鬆，就是全面開花。
再來看杭州，因為有大量基建，非常依賴於賣地，天生的有給樓市放鬆的衝動，這個看看杭州急迫地放開落戶和土拍不停供應優質地塊就知道了。
而長沙也在搞基建，但土地財政依賴不高，而且有低房價偏好，所以不停出政策，房價往死裡壓。面對這種，我只能說長沙潛力很大。
我自己對一個城市的長遠房價判斷，就是重點觀察當地的人口結構、土地財政和房價偏好。只要把握好這三個點，結果就不會太差。
06
我們就著政策面再往下說。
很多朋友會來問什麼時候會有下一輪大漲？
我們之前給過結論是今年是房價底部，但要說什麼時候大漲這個很難判斷。
因為底部是由剛需決定的，有成交量放大就行了。而房價漲不漲這個看政策，而我的確不知道什麼時候會放鬆政策。
但是很多時候我們並不需要預測政策，預測也不準。我們要做的是觀察，觀察二三四線樓市政策放鬆就行了。
在牛市上升期的時候，調控政策收緊，比如限購、限貸升級，是從一線城市先開始的，然後慢慢在二三四線跟進。
到了靜淡市的時候，未來要放鬆政策，是從三四線城市放鬆，然後是二線跟進，一線城市最後落地。等到一線城市放鬆之後，就是一輪輪轟轟烈烈的大牛市。
過去兩輪房產週期，都完美驗證了前述過程。
而現在的情況是，二線城市政策放鬆還沒動起來，離大漲還很遠。
有了這樣一個大的判斷，大家心裡可以更平和一些。
07
最後的最後聊幾句我內心的想法。
有很多跡象表明，2019年正在成為新一輪樓市週期的起點。
這樣的說法，不是要給大家很高的預期。而是想和大家說，現在的樓市已經翻篇了，走入一個新的循環之中。
今年在數據上來看，並不是特別驚豔，房價會穩中回升。畢竟是長效機制第一年，是新週期的開始。
但是現在的確是非常好的買房時機。
最棒的機會，往往就是出現在當下這種模稜兩可，似是而非的曖昧階段。
不管你打不打算買房，都不應離開這個市場，而是要持續關注。
今天樓市裡的這些摸樣，我在5年前、10年前都看到過。
我相信，歷史不會重演，卻會押韻。
以上是正文。
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