關於樓市有說不完的話題，無論它如何詭譎多變，總有人愛之深切，歸根結底還是國人對土地對房子有難解的情結，“居無定所”是老祖宗形容一個人混得不堪的最真實寫照。
高房價的確能創富，但作為一個普通剛需，我反對高房價，更反對中國靠出賣土地融資發展城市的模式。因為高房價透支了城市的未來，掏空了百姓的錢袋子，更讓億萬家庭只能望房興嘆，連首套房的夢想都無法實現；土地拍賣模式不必過度解釋，我們也知道它是高房價的罪魁禍首。
我不止一次說過，中國要想真的從根上徹底拔除高房價，就必須要對土市進行改革。因為目前而言，全國超過九成的城市還是依賴土地財政而活，全年財政收入中土地出讓金佔據半壁江山，在這種邏輯內談地方調控樓市的積極性，談打擊炒房嚴控房價，都是一廂情願的。
財經評論員寧南山曾經說過，人口的增長和聚集從來都是靠經濟發展和產業升級來決定的，讓人口隨著產業發展，資源基於人口配置是最合理的方式。但我們是恰恰相反的，我國主要採取嚴格土地供應的制度——我規定了你這個城市到哪一年發展到多少人，我就只給你那麼多土地！為什麼這麼做？房地產成為國民經濟支柱產業，拉動地方經濟發展，簡單的說通過土地賺錢。
但近期發生在房地產的兩件大事讓我改變了最初的看法，調控樓市解決高房價，其實未必非改革土地市場罷黜土地招拍掛制度不可。採用各種手段壓制住土地市場，使其降溫，也能影響預期，達到降房價的根本目標：
第一件：火了三年的土地市場降溫了，今年一季度賣地收入下降9.5%！
和高房價一樣，土地出讓金也有兩面性：一方面為地方政府帶來豐厚收入，城市基礎設施投入及系列民生工程的改善才能穩步推進；另一方面，地價的上漲也直接推高了房價，房價上漲助長賣地衝動，長期以往地方對土地財政產生嚴重依賴，久而久之招商引資等難做低效的工作就棄之不做了，等於自廢武功。
整個3月開發商媒體都在為樓市回暖造勢營銷，當時我就說過，這群人越是喊得猛烈越說明市場沒有轉向，市場真正火的時候你不會看到這麼多營銷宣傳鋪天蓋地，因為大家都在忙著買房賣房，開發商那個時候也不需要撥出額外的營銷宣傳費用，因為完全多此一舉。
我還記得當時媒體曝光最多的就是土地市場大熱，蘇州、安慶、徐州、廣州、杭州、泰安、合肥、濟南等“地王”捷報頻傳。
但是等到4月份一季度數據出爐的時候所有人都傻眼了，感覺智商不夠用了：今年一季度賣地收入下降9.5%，火了三年的土地市場迎來了最大幅度降溫！“搶地潮”輪番上演是假，幾十家開發商哄搶一塊優質土地可能是真。因為從數據上來看，全國土地市場交易依舊沒有扭轉去年第三季度的下滑態勢。
此外，單拿2月份數據來看情況更糟糕，2月40個典型城市各項指標四連降：土地成交建築面積同比下降29.4%，土地出讓金收入同比下降27.5%，土地成交溢價率下降12.1%，土地成交均價同比下跌11.3%！
我認為出現這種局面有三方面原因：第一，“穩地價”是中央對2019年調控樓市定下的主基調之一，各地自然不敢有絲毫懈怠，我們看到近期合肥、武漢直接出手對土市進行干預了：合肥對熱點區域濱湖新區實施“限地價”，地價不得高於17100元/㎡；武漢更乾脆，規定三年內房價、地價漲幅不得高於5%；
第二，房企融資環境尚未改善，開發商缺錢拿地熱情並不高。雖然今年市場整體融資環境變好，房企通過發債、銀行開發貸等可獲得大量資金，但也僅限大型房企，中小房企依然很吃癟，某房企投融資部門高管透露，他們的融資成本依然超過10%，遠高於大型房企的6%；
第三，調控高壓，限價高懸，開發商利潤被嚴重壓縮，加之成交量大降，很多地產商回款壓力大疊加償債期將至拿地越來越謹慎，實際上現在不是土拍最冷的時期，去年三季度全國各地流拍大潮湧起。
很多人可能要說，供地少了，房價應該上漲才是。我要糾正一下，一季度的確供地面積少了，但是土地價格也下跌了。而且這不能算是全年的量，每年國家對每個城市供地都有要求，該供的土地一塊都不能少，一季度成交面積少了，未來二三季度會加大供應量補上，從15年至今，每年供地量都是增長的。
不管什麼原因土地市場降溫了，這是事實，地價降溫的作用很快會傳導到到房價上，這也是必然的。所以，未來不管開發商和中介如何煽動，作為剛需的我們能看清這個基本面就沒必要驚慌。
第二件：自然資源部要求，住宅用地消化週期三年以上停止供地！
為了保持住宅用地供應穩定，引導市場預期，促進房地產用地市場平穩健康發展。自然資源部近日下發通知，要求各地做好2019年住宅用地“五類”調控目標制定實施工作：消化週期在36個月以上的，應停止供地；36至18個月的，要適當減少供地；18至12個月的，維持供地持平水平；12至6個月的，要增加供地；6個月以下的，要顯著增加並加快供地。
何為城市土地儲備去化週期？易居研究院給出的定義是：當月土地儲備總規模/過去6個月新建商品房成交面積平均值。
這個信息被很多媒體和專家忽略了，但是我覺得其信號意義不亞於上述“今年一季度賣地收入下降9.5%”的消息。
官媒放出新聞時也是著墨於“消化週期超過三年的停止供地”，實際上在我看來這個消息的重點在於消化週期在“6個月以下”和“6-12個月”要求增加供地。
我查閱資料後發現，全國截止至18年11月底，全國土地儲備去化週期高於三年的有張家口、石家莊、肇慶、漳州、九江、贛州、鄭州、徐州、岳陽、桂林等十城，毫無疑問需要如此久才能去化，這些城市的確是要停止供地了。
那麼哪些城市需要加大供地呢？根據任澤平團隊發佈的報告，從可售庫存看，2019年3月，一線、二線、三四線樣本城市庫存去化週期分別為11.7、10.5、11.4個月，簡言之，這些城市都要增加供地。尤其是安慶、三明、杭州、西安、南京、重慶等地，應該加大力度供地。
這對剛需來說，真是一個難得的好消息，為何？減少供地的只有10個城市，但是相應的需要加大供地的城市至少30+。加大供地就意味著未來會有更多的新房可以入市，有助於緩解供需不平衡。加上現在開發商拿地不積極，地方政府又有加大供地的要求，則地方為了促成土地交易勢必會做出讓步，比如降低拍賣價、減少附加條件等。
但是同樣的問題落在一些三四線城市身上，他們恐怕就笑不出來了。我們都知道從去年四季度開始，三四線城市銷售壓力就加大了，一方面棚改作用力消失了，另一方面本地需求被掏空了。眼下很多三四線房企都在醞釀撤離，房價岌岌可危，控制供地節奏地方還能穩住局面。自然資源部突然要求加大供地，形勢就更加不利了。
其實回過頭來看，中央推陳出新開始從土地源頭上下功夫調控，說明兩個問題：第一，市場的確有回暖趨勢，但為了大局穩定，肯定是不能允許這種情況發生的，調控也就勢在必行；第二，從兩年多的調控經驗看，限購、限貸、限售等手段都是堵，見效不明顯，唯有從土地端發力才是釜底抽薪之策，也是最好的控預期辦法，如果把未來幾年的地價和房價空間都限死了，那大家對未來三年房價大幅上漲的預期也就徹底消失了。
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