关于楼市有说不完的话题，无论它如何诡谲多变，总有人爱之深切，归根结底还是国人对土地对房子有难解的情结，“居无定所”是老祖宗形容一个人混得不堪的最真实写照。
高房价的确能创富，但作为一个普通刚需，我反对高房价，更反对中国靠出卖土地融资发展城市的模式。因为高房价透支了城市的未来，掏空了百姓的钱袋子，更让亿万家庭只能望房兴叹，连首套房的梦想都无法实现；土地拍卖模式不必过度解释，我们也知道它是高房价的罪魁祸首。
我不止一次说过，中国要想真的从根上彻底拔除高房价，就必须要对土市进行改革。因为目前而言，全国超过九成的城市还是依赖土地财政而活，全年财政收入中土地出让金占据半壁江山，在这种逻辑内谈地方调控楼市的积极性，谈打击炒房严控房价，都是一厢情愿的。
财经评论员宁南山曾经说过，人口的增长和聚集从来都是靠经济发展和产业升级来决定的，让人口随着产业发展，资源基于人口配置是最合理的方式。但我们是恰恰相反的，我国主要采取严格土地供应的制度——我规定了你这个城市到哪一年发展到多少人，我就只给你那么多土地！为什么这么做？房地产成为国民经济支柱产业，拉动地方经济发展，简单的说通过土地赚钱。
但近期发生在房地产的两件大事让我改变了最初的看法，调控楼市解决高房价，其实未必非改革土地市场罢黜土地招拍挂制度不可。采用各种手段压制住土地市场，使其降温，也能影响预期，达到降房价的根本目标：
第一件：火了三年的土地市场降温了，今年一季度卖地收入下降9.5%！
和高房价一样，土地出让金也有两面性：一方面为地方政府带来丰厚收入，城市基础设施投入及系列民生工程的改善才能稳步推进；另一方面，地价的上涨也直接推高了房价，房价上涨助长卖地冲动，长期以往地方对土地财政产生严重依赖，久而久之招商引资等难做低效的工作就弃之不做了，等于自废武功。
整个3月开发商媒体都在为楼市回暖造势营销，当时我就说过，这群人越是喊得猛烈越说明市场没有转向，市场真正火的时候你不会看到这么多营销宣传铺天盖地，因为大家都在忙着买房卖房，开发商那个时候也不需要拨出额外的营销宣传费用，因为完全多此一举。
我还记得当时媒体曝光最多的就是土地市场大热，苏州、安庆、徐州、广州、杭州、泰安、合肥、济南等“地王”捷报频传。
但是等到4月份一季度数据出炉的时候所有人都傻眼了，感觉智商不够用了：今年一季度卖地收入下降9.5%，火了三年的土地市场迎来了最大幅度降温！“抢地潮”轮番上演是假，几十家开发商哄抢一块优质土地可能是真。因为从数据上来看，全国土地市场交易依旧没有扭转去年第三季度的下滑态势。
此外，单拿2月份数据来看情况更糟糕，2月40个典型城市各项指标四连降：土地成交建筑面积同比下降29.4%，土地出让金收入同比下降27.5%，土地成交溢价率下降12.1%，土地成交均价同比下跌11.3%！
我认为出现这种局面有三方面原因：第一，“稳地价”是中央对2019年调控楼市定下的主基调之一，各地自然不敢有丝毫懈怠，我们看到近期合肥、武汉直接出手对土市进行干预了：合肥对热点区域滨湖新区实施“限地价”，地价不得高于17100元/㎡；武汉更干脆，规定三年内房价、地价涨幅不得高于5%；
第二，房企融资环境尚未改善，开发商缺钱拿地热情并不高。虽然今年市场整体融资环境变好，房企通过发债、银行开发贷等可获得大量资金，但也仅限大型房企，中小房企依然很吃瘪，某房企投融资部门高管透露，他们的融资成本依然超过10%，远高于大型房企的6%；
第三，调控高压，限价高悬，开发商利润被严重压缩，加之成交量大降，很多地产商回款压力大叠加偿债期将至拿地越来越谨慎，实际上现在不是土拍最冷的时期，去年三季度全国各地流拍大潮涌起。
很多人可能要说，供地少了，房价应该上涨才是。我要纠正一下，一季度的确供地面积少了，但是土地价格也下跌了。而且这不能算是全年的量，每年国家对每个城市供地都有要求，该供的土地一块都不能少，一季度成交面积少了，未来二三季度会加大供应量补上，从15年至今，每年供地量都是增长的。
不管什么原因土地市场降温了，这是事实，地价降温的作用很快会传导到到房价上，这也是必然的。所以，未来不管开发商和中介如何煽动，作为刚需的我们能看清这个基本面就没必要惊慌。
第二件：自然资源部要求，住宅用地消化周期三年以上停止供地！
为了保持住宅用地供应稳定，引导市场预期，促进房地产用地市场平稳健康发展。自然资源部近日下发通知，要求各地做好2019年住宅用地“五类”调控目标制定实施工作：消化周期在36个月以上的，应停止供地；36至18个月的，要适当减少供地；18至12个月的，维持供地持平水平；12至6个月的，要增加供地；6个月以下的，要显著增加并加快供地。
何为城市土地储备去化周期？易居研究院给出的定义是：当月土地储备总规模/过去6个月新建商品房成交面积平均值。
这个信息被很多媒体和专家忽略了，但是我觉得其信号意义不亚于上述“今年一季度卖地收入下降9.5%”的消息。
官媒放出新闻时也是着墨于“消化周期超过三年的停止供地”，实际上在我看来这个消息的重点在于消化周期在“6个月以下”和“6-12个月”要求增加供地。
我查阅资料后发现，全国截止至18年11月底，全国土地储备去化周期高于三年的有张家口、石家庄、肇庆、漳州、九江、赣州、郑州、徐州、岳阳、桂林等十城，毫无疑问需要如此久才能去化，这些城市的确是要停止供地了。
那么哪些城市需要加大供地呢？根据任泽平团队发布的报告，从可售库存看，2019年3月，一线、二线、三四线样本城市库存去化周期分别为11.7、10.5、11.4个月，简言之，这些城市都要增加供地。尤其是安庆、三明、杭州、西安、南京、重庆等地，应该加大力度供地。
这对刚需来说，真是一个难得的好消息，为何？减少供地的只有10个城市，但是相应的需要加大供地的城市至少30+。加大供地就意味着未来会有更多的新房可以入市，有助于缓解供需不平衡。加上现在开发商拿地不积极，地方政府又有加大供地的要求，则地方为了促成土地交易势必会做出让步，比如降低拍卖价、减少附加条件等。
但是同样的问题落在一些三四线城市身上，他们恐怕就笑不出来了。我们都知道从去年四季度开始，三四线城市销售压力就加大了，一方面棚改作用力消失了，另一方面本地需求被掏空了。眼下很多三四线房企都在酝酿撤离，房价岌岌可危，控制供地节奏地方还能稳住局面。自然资源部突然要求加大供地，形势就更加不利了。
其实回过头来看，中央推陈出新开始从土地源头上下功夫调控，说明两个问题：第一，市场的确有回暖趋势，但为了大局稳定，肯定是不能允许这种情况发生的，调控也就势在必行；第二，从两年多的调控经验看，限购、限贷、限售等手段都是堵，见效不明显，唯有从土地端发力才是釜底抽薪之策，也是最好的控预期办法，如果把未来几年的地价和房价空间都限死了，那大家对未来三年房价大幅上涨的预期也就彻底消失了。
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