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2015年開始到現在，泰國的樓市彷彿經歷了一輪又一輪的上漲。這幾年，樓市開發量頻繁，市場備受熱捧。從2015年的開始對海外打開，再到2016年的爆發，然後2018年，下半年突然迴歸平穩，房價也像過山車似的經歷從漲勢逼人到平穩。
從總體上看，整個曼谷的房地產開發投資和銷售速度在不斷上漲。據THAI CBRE與來訪研究的統計數據顯示，2015年到2018年，曼谷的房地產投資與銷售速度仍然逐年增加。
最近一段時間，一直看到很多人在推“泰國房產十多萬即可輕鬆入手曼谷市中心”的廣告，又或者“閉著眼睛去曼谷就能賺到錢”。這類的文章頻頻出現。既然都認為泰國的房產非常好，值得投資，那麼今日分析菌將為大家分析這近三年來的一些樓市報告。
依稀記得2015年，那時曼谷炒房團還很淡，但那時候對於香港、臺灣的投資客群來說，泰國就是他們的後花園，從馬來到新加坡輾轉泰國。曼谷某處樓盤銷售價格僅需75000銖/平，輕軌盤的原本50萬人民幣左右入手的業主，到2016年8月份轉售，一年內“炒”超過9500銖/平。也就是在2016年，曼谷的樓市徹底對海外打開，什麼輕軌盤0距離，當日清盤，還有各種的酒店託管式的公寓，各種五花八門的銷售模式一度打開，而隨著海外市場的打開，購買力度的增強。客戶對盤量篩選度更多，市場的供給量出現了暴增。
3年之後，當初遭到當天清盤砸盤的曼谷樓盤，如今曼谷市場有的二手房均價已經超過3萬多人民幣/平，與當時銷售價格相比，漲幅平均位於7-8%左右！
泰國的房價為什麼會這樣？這3年，樓市變化為何如此快？
壹、3年樓市：從觀望到搶房
2015年，曼谷整體樓市對海外開局不利，銷售並非與如今一樣炒的熱火朝天。房價對外相對還是有些隱蔽，開發商為了拉開海外市場，在泰國政府推出的外國人赴泰購置房產，芭提雅的市場算是拉開了當年的最早一波炒樓潮。由泰國政府支持的購房送綠卡，也是在那時候執行的(“20年特殊尊享入境簽證”），能夠在泰國居住20年的長期簽證。
到年底2016年，在市場推動下，整個樓市的風向轉變回到泰國的首都曼谷，根據在CBRE市場調查報告中顯示，2016年位於市中心最佳位置新推出的公寓價格上漲最大。2016年來自海外的買家在以市中心成為最受追捧的購買目的地。
在調查中發現：
- 新推出的公寓項目的價格持續在整個曼谷以不同的速度攀升，中央商務區的公寓平均售價為每平方米229,180泰銖，增長5.3％。其次曼谷近郊公寓的平均銷售價格，上漲4.7％至每平方米134,842泰銖，曼谷周邊地區的公寓平均售價上漲3.6％至每平方米76,002泰銖。
- 從2008年泰國的房價指數91.60上升至2016年的134.90
- 截止在2016年新公寓價格從2015年的8.9％上升至4.7％的較低水平。
- 泰國整體平均月收入從2008年的8,500泰銖上升到2016年底約為14,000泰銖。
- 自2006年以來，全國範圍內的利率從5％的高位回落至1.5％的當前利率。
2016年，由於泰國經濟放緩，曼谷公寓供應量為435,805套，其中2016年約有52,195套，較上一年增加約13.6％。
這一年，曼谷的成交量創歷史以來的第二新高，而在這前就已經在曼谷買房的業主已經賺到一筆錢；如今的形勢，一隊又一隊的海外投資客加入了搶房大軍，搶房大軍中，甚至出現退休過後高齡的老爺爺。走過路過，就是不能錯過。
政策寬鬆，市場風向飄向曼谷，是因，也是果。因為一系列刺激政策，激活了沉睡的房地產，房價開始上漲，產生了賺錢效應，賺錢效應又吸引更多資金參與進來，資金進來後，進一步推升房價向攀升，如此循環，最終演變為海外投資炒房大軍。
貳、若2017年觸底，市場會反彈？
2017年，有人說曼谷的市場才剛開始，有人說，政策原因有可能會在下半年有所收斂，鑑於開發商，投資者和買家的積極情緒，曼谷公寓市場從2016年開始保持強勁勢頭。公寓供應量迅速增加，特別是對於沿著新的軌道交通路線的城市擴張以及CBD中可用的優質土地和高地價限制的周邊地區的供應，將價格推高至歷史以來的最高水平，公寓價格和寫字樓租金均創歷史新高。
泰國在2017年完成國內生產總值（GDP）同比增長3.9％，這主要得益於對所有主要市場的出口大幅增長9.9％。旅遊業就佔泰國國內生產總值的20％，2017年達到創紀錄的3540萬人次。
對於2017年海外投資客群來說，也是一個重要的抉擇，關於中國政府執行外匯管制“CRS信息交換”。這一政策出臺，2017年下半年原本以為會有所收緊，很多當初在歐美或者其他地區投資的客群開始有巨大的轉變東南亞，而從2016年的一次火爆市場洗禮之後，大家都認為泰國的市場算是整個東南亞的一個最熾熱的選擇地。
2017年全年的平均吸納率躍升至75.8％，同比16年增長約2％，其中，單單CBD的發展最為活躍，平均吸納率飆升至77.4％，這反映出購房者的情緒更加強烈。
2017年全市推出的所有新公寓的平均售價為每平方米153,220泰銖，同比16年增長5.9％。僅在2017年下半年，平均售價就為每平方米152,371泰銖，同比2017年上半年增長16.8％。中央CBD商務區的平均售價為每平方米241,585泰銖，較2016年下半年上漲5.6％。
叄、 新市場風向在洗牌，其房價暴漲：偶然還是必然？
妥妥的說一句實話，2018年的泰國房產市場風向雖說會很好賣，貸款也不會松，曼谷房價是穩穩穩，沒有比這更好的上車時機了，沒有比去年時候炒房客搶房，市場也少了很多高抬房價因素。有的人猶豫呢是因為外匯管制了，我的資金如何出去，貸款政策被封閉，認為買的有些壓力，炒房客不再是屬於來趟泰國旅遊“出門遛個彎，就已經下手幾套房”。房價也不再是“華人移居泰國感嘆房子白菜價卻買不得”
前些日子馮侖提過閉著眼睛能在曼谷賺到錢，你要明白，2018年泰國的房產除了穩房價，還要城建。而且今年貨幣政策將會短時間內人民幣的匯率不會升值。如果是這樣，算起來，前兩年買房的，今年轉賣出去，估計已經開心，就以現在的匯率來算，泰銖換人民幣平均為4.6。
也就是說，前兩年買了房的，當初用人民幣5匯率左右購買的500萬泰銖的房。如果現在你以600萬泰銖出售能夠淨賺304,347人民幣，其中在匯率上就已賺取104,347人民幣。在你淨利率賺取差價的基礎上，還能多賺一筆匯率。
在泰國買房，你不能保證五六年之後你還能上車，CRS、貸款這些不會影響你趕這趟車。曼谷的房地產，幾年後也將會有新的轉折。有可能會轉到轉售市場，也有可能跟隨著中國的“一帶一路”步伐，繼續飛速增長！做什麼呢？還是先趕上車再說。先賺這一波掘金之路！
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