現在很多佔據著交通便利、商業發達地段的商住兩用公寓，常常打出“不限購不限貸隨便買，單價便宜性價比高，無需搖號隨時可買”之類的口號招搖撞騙，很多人在價格幾乎與住宅持平甚至更低、門檻條件更少的誘惑下，蠢蠢欲動，但是如果商住公寓真的這麼好，開發商還會這麼賣力地吆喝嗎？稍微對樓市有些瞭解的人都會很清楚，其實商住公寓的條件真的是不算好的。為什麼不建議買商住公寓？聽完房市專家的4點分析，你會慶幸自己及時止損！

首先就是功能用途有限

政府在批地的時候，商住公寓一般是作為綜合性用地或者商業用地，按照邏輯上來看在這種用地上加蓋的房子，只要是做商用的，但是很多開發商瞞天過海為了賺取利潤，給房子配上了上下水，通上了燃氣，把公寓包裝成可商可住的多功能產品。從這方面來看商住公寓是處於灰色的中間地帶，名不正，言不順。而且絕大多數的商住公寓都不能落戶，不帶學區，基本上不具備住宅的功能，而且居住密度會大得令人窒息，日照通風條件惡劣，幾乎沒有公共活動的區域和綠化景觀可言，但公攤面積普遍較高，龍蛇混雜環境喧囂。

其次就是性價比不太高

商住公寓是不被國家政策支持的，市場也不算看好。有明顯的數據顯示，2017年廣州出臺330政策，限制個人購買商辦物業，一年之後，成交同比暴跌71%，北京則更誇張，同比暴跌94.26%，由此可見想要買商住公寓增值保值估計是比較困難的。再一方面是因為公攤面積普遍在20%-30%之間，活動的空間有限，還有一方面是關於用水用電物業費方面的，因為是商業用途，所以用電用水都是屬於商業用途，基本上會比居民用水用電的費用翻一番，物業費更是高昂。由此可見，商住公寓的性價比不高。

再次投資回報有限

如果說商住公寓一定要有什麼優點的話，那就是總價低，可能是唯一的優點了。但是商住公寓雖然也可以用商業貸款，也可以用公積金貸款，但是商住必須首付，至少要50%，貸款的年限只有十年，規定更嚴格的城市要求必須全款。從貸款的壓力來看，公寓貸款利率上浮的可能性高，而貸款年限僅為10年，月供的壓力並沒有比住宅輕鬆。想要投資商住公寓增值保值，有點天方夜譚，不管是自身增值還是租金回報率，商住公寓的潛力都有限。

最後就是稅費驚人

有相關的計算數據顯示，張渚公寓交易產生的稅費高達15%-20%，而其中賣方稅費大概占房子總價的7%-10%，或許你會想說，把稅費加到買方身上，但是無論誰來買單，都意味著同等售價的房子稅費越高，到手的錢就越少，增值部分的利潤至少被稅費吃掉1/3，加上商住公寓雞肋的功能和價值，買方還要擔負如此高的稅負，接盤俠誰都不是傻子！