沒錯，我就是柯談。對不起，由於我的任性，把大家弄丟了。現在的我才深刻體會到星爺那句話的痛心之處：“等我失去的時候，我才後悔莫及”！
說放不下粉絲，那一定是虛情假意的謊言，我最不擅長的就是媚俗。我現在放不下的只是習慣，讓我充實和有成就感的習慣。能走多遠不知道，也許在我內心最深處，那個固執、完美、挑剔的個性終身不會改變。
無可爭辯，樓市風向變了，瘋狂加槓桿、破限購、走後門，排隊搶房的時代一去不復返，很多在上行期耍的把戲已經不再適用。等樓市迴歸平淡和理性之後，你會發現，樓市的真理從未改變，海嘯退潮之後，你才能意識到只有踩著堅硬的磐石，自己才能安全著落，不至於陷入無盡的泥潭。
目前就全國來看，一線房價持續陰跌，過去漲的最兇的強二線如杭州、廈門、成都等加速下跌，弱二線陸續到頂，三四線在做最後掙扎。
上週，後臺一位朋友給我發來賀電，說他聽從我的建議房子終於如願買到了。他是首套剛需，購買的是上海浦東95年房齡的老公房金楊二街坊62平兩室一廳。這套房子7月份掛牌價為355萬，兩個月內基本沒人看房，房東只好主動降價至330萬。11月這位朋友去談，我建議他要心狠手辣，放下自尊，從300萬開始談起，11月8日房子成交，總價312.8萬，而且傢俱家電全送。4個月降了42萬，降幅12％。2017年初，該小區的最高均價為6.3萬，兩年時間裡，單價從6.3萬暴跌至5萬，降幅20％。該小區位於浦東內中環間，地段一般。
2017-2018兩年內，上海房價的下跌基本上是按照環線梯度變化的，內環內降幅10％，內外環間15-20％，外環外20％＋。稀缺地段的品質豪宅和第一梯隊學區房降幅較少或者比較堅挺。
這就是目前上海樓市的現狀，作為一名房產投資15年的老手，我可以負責任的說，去年和今年是上海房地產行業最為艱難、最為慘烈的一年，程度遠遠超過2008年，而更可悲的是，根本看不到任何轉機。
我一直強調，看一座城市的樓市行情，一定要看二手住宅成交量走勢。北京10月份二手住宅成交8879套，而9月份是15283套，斷崖下降42%。上海10月份二手住宅成交11980套，而9月份成交14010套，下跌14％，深圳環比下降24%，杭州環比下降12%，成都環比下降10%。
2017年從北京上海開始的這輪房價下跌，直到2018年中，才傳導至強二線，不過，二線的下跌比一線更快、更深、更慘烈。
在這個彷徨、糾結、迷茫的時刻，我想大家最應該做的是，放下浮躁的心態，平復功利的情緒，當你完整經歷一整個房地產週期之後，迫切需要的是審慎的回顧和客觀的總結，否則，你的命運註定只能是被人操縱的入坑者和接盤俠。
所以，今天我想說點樓市中恆久不變的真理：
1、防洪堤壩
今年，相比於2008年、2012年和2015年，相同點是經濟下行壓力都很大，急需能夠迅速拉動經濟增長的引擎，不同點是，前三次都是依靠房地產，而這次不是，這次我們指望的是大基建和高鐵。
723會議提出今年下半年將加快1.35萬億專項債發行推動基礎設施建設。從今年下半年到2019年，全國27個高鐵項目將開工建設，計劃投資額超過1萬億，未來五年內，高鐵的總投資額將達到4萬億，實現八縱八橫骨幹網絡。
11月9日，上層會議公佈了一系列針對民營企業、小微企業的金融利好，主要商業銀行發放小微企業貸款的平均利率要下降1個百分點。為緩解資金面的緊張局面，今年3月、6月、9月、10月央行已經4次降準。
10月31日，上層會議歷史性的沒有提及“去槓桿”。11月10日央行的《2018年第3季度中國貨幣政策執行報告》中也刪除了“去槓桿”，流動性也從“合理穩定”轉向“合理充裕”。
很明顯，去槓桿時代已經結束，貨幣寬鬆已經來襲。只不過，這次的玩法是針對大基建、高鐵、中小企業和民營企業實現定向降準＋定向降息，而在房地產板塊外卻築起了一道高高的防洪堤壩，哪怕它外面洪水滔天，壩內仍是風平浪靜。
這就是2018年房地產的現狀，失去了後臺和補給，3年一遇紅光滿面的例假註定不會來臨。
2、守住底線
我在被封之前的文章中曾經專題分析過，根據央行的報告，2017年我國個人住房貸款平均抵借比59.3%，平均首付比例34%以上。所以，我國樓市的風險警戒線是房價暴跌40％，一二線城市可控最大跌幅為30％。三四五線城市最大可控跌幅為40％。
所以說，當一座城市的房價大面積的開始觸及最大可控跌幅時，地方政府必然出手救市，否則將會引發斷供潮和銀行金融風險。
當然，這個最大可控跌幅也可以作為你的抄底標準，雖然你一定看不到這麼壯觀的景象，比如，近期杭州已經開始下調首套二套的房貸利率上浮比例，以此來應對慘烈的局面。
所以，指望benpan不現實，知道樓市的底線在哪裡，才能有助於判斷未來房價走勢從而成功抄底。
3、不作不死
樓市下行週期內，最危險的思想就是活在過去、追逐暴利，最危險的動作就是利用民間借貸、經營貸、消費貸、信用貸等高槓杆去投資買房。 really no zuo no dai 。
目前，大水不僅沒有漫灌，連滴灌都輪不到，將來最大的利好，也無非就是針對剛需定向放鬆，最大的紅利，也許就是止跌企穩。試問，失去了暴漲的預期，如何拯救你高到雲霄的槓桿？
4、持幣觀望
國人的惡習之一，就是現金會燙手。當然這和多年來投資渠道的單一，股市的不爭氣，基金和幣圈的不透明都有關係。最重要的還是貨幣貶值和房價暴漲，讓我們急不可待的把所有的現金必須置換成不動產。
但就目前形勢來看，活下去最好的策略就是持有現金。開發商為了活命，打折促銷，揮淚甩賣。而作為個體的我們，更應該提高警惕，捂緊荷包，察言觀色，靜待時機。
切記一點：新手死於追高，老手死於抄底。抄底需要的是信號，而絕不是信念！
5、任重道遠
目前，我國租賃人口共計1.68億人，預計到了2030年，租賃人口將達到3億人，基本全部分佈在一二線城市。我在過去的文章中曾經從人均居住面積、城鎮化和獨居戶三個層面測算過，到2030年，我國大城市住房缺口超過2億套。
中國的房地產轟轟烈烈的發展了20年，房價浩浩蕩蕩的瘋漲了20年。但其實，我們只是剛剛走過了一半，房地產行業也只是一個油膩的中年大叔，雖然一身的臭毛病和江湖氣，但是上有老下有小，決不能自暴自棄，革命尚未成功，大叔仍需努力。
未來10年是房地產的白銀時代，最理想的結果就是房價漲幅覆蓋通貨膨脹。這道終極考驗，不需要百姓來做，我們只是旁觀者。至於成績是滿分還是不及格，靜觀其變。
假如你聽到踩油門的轟鳴聲，千萬別傻傻的高唱讚歌，記得趕緊上車！
6、成熟市場
一個城市房地產市場是否成熟，是否有潛力，是否值得投資，通過以下兩個指標就可以看出來，千萬別愚昧的跟風，傻傻的入坑。
第一個指標就是二手房成交量是否超過一手房。北上廣深的二手房成交量佔比總成交量已經達到80％。當一個城市的二手房成交量超過一手房之後，才能說明房產相對於人口來說，具有稀缺性，一手房的供應滿足不了需求。而且，二手房市場的成熟對於房產保值增值，實現流動性具有決定性的意義。
第二個指標就是租房需求是否旺盛。租房需求比二手房更能反應一個城市的價值和一個板塊的聚集效應。大量的租房需求是房價堅挺和持續上漲的最堅實的支撐。因為，租房需求最終都會變成剛需，租客註定都是樓市堅定的接盤者。
如果一個城市二手房市場疲軟，連租客都寥寥無幾，你一定要遠離，因為沒有接盤俠市場，只能說明你就是最後的接盤俠。
7、遠離蝗蟲
炒房客就是嗜血的蝗蟲，他們的套路其實非常簡單：選擇窪地、高評高貸、多套併發、以鳳變冰、炒作概念、等待利好，見好就收，拋盤收割。
當一個沒有基本面的城市，房價在短期內暴漲時，千萬要警覺，一定是有人在興風作浪。暴漲的結果一定是暴跌。比如丹東、鄂爾多斯、燕郊。北京、上海、杭州在暴漲之後都會回調，別說一個不知名的小城。
蝗風過後，一片狼藉，切記要遠離炒房客聚集的板塊。
8、目標明確
老破小和遠大新是永恆的話題。自住的話，我不必多說，大家根據需求各自對號入座。純投資的話，老破小的優勢在於租金回報率高和拆遷收益大，遠大新的優勢在於可能存在的補漲潛力。相比較而言，投資老破小難度更低，收益更有保證，而遠大新需要等待政策利好的規劃和落地，具有不確定性。請大家根據自己的風險承受能力正確抉擇。
說的直白一點就是，只有一線城市核心地段的老破小值得投資，二線及以下，投資首選成熟地段或者近郊重點發展新區的新房和次新房。
9、商住陷阱
不管幾線城市，40年、50年產權的商住公寓都不要碰，沒有房票，錢多到沒處投資也不要碰。四個一線城市和重點二線已經全部出臺政策限制商住公寓的用途和交易轉讓。住宅和商住在居住舒適性、交易成本和拆遷補償上都差距巨大。國家有義務保護住宅的私有產權屬性，可沒有義務保護經營用途的商住公寓。70年產權的住宅已經規定到期自動續約，而商住土地到期後，再次繳納土地出讓金是板上釘釘。
10
坍塌的城市
三四線城市的這輪房地產盛宴是典型的人工泡沫，只負責吹，不負責管。最好的結果就是泡沫逐漸收縮風乾，而不是驟然破裂。
如果你在非環京環滬環深的三四線城市有多套房產，務必在當地棚改結束前拋掉，只留一套自住即可。假如現在房價已經翻倍，那麼要毫不猶豫的賣掉，別被貪婪衝昏了頭腦，房價不可能再漲，等下跌來臨之際，你拋都拋不掉。
將你的資產轉移到一二線城市、省會城市才是明智之舉。沒有房票創造房票，現在二線城市搶人大戰如火如荼，千萬別浪費這個千載難逢的機遇。
剛剛結束的十九屆Z央第一輪巡視整改情況公佈，濟南、青島、廈門、瀋陽、大連、哈爾濱、南京等都被點名批評“引領帶動作用不夠”、“龍頭作用不夠”、“省會作用不夠”、“中心城市作用不夠”。
舉全省之力，打造一個有競爭力和存在感的省會城市，在全國範圍內參與產業和政策資源的爭奪，是我國所有省份經濟發展的必經之路。一個省內註定只能有1-2個大城市，這種抽血和虹吸效應，必定讓其它三四線城市逐漸萎縮、坍塌。
一線城市門檻太高，落戶不現實。現在的二線就是2000年前後的北京上海，極度渴望人才、資金和產業，再過10多年，二線城市也同樣會關閉大門。等到二線全面崛起之後，我國的城市化也就結束了。到時，大城市和小城市的馬太效應將不可調和，無法逆轉。
11、收割韭菜
根據貝殼研究院的數據統計，現在北京房產降價出售的業主中，48％是換房降價，35％是資金緊張降價，10％是預期下降而止損，7％是因政策調整而降價。
樓市下行中，對所有計劃買房的人來說，此時最適合做兩件事：一是趕快攢夠首付款，二是趕快把要置換的房子賣掉，千萬別擔心樓市突然上漲會踏空，上面不發話，誰也不敢漲！
如果你非要買房，那麼，我可以給你四個參考選項：一、已經先買好房子的置換客急於出售的房子。二、炒房客資金鍊斷裂的急拋盤。三、限價倒掛幅度20％以上的品質新盤，包括8折以下的促銷樓盤。四、優質學校的學區房。
如果你買房心切，當價格跌到你心理價位時，別忘了再次補刀，你此時肯接他盤，已經是仁至義盡了。
總之一個原則，現在入手的房產，一定要預留好未來下跌的空間，否則，你不是在抄底，而是在給別人解套！
12
靜待時機
近日，杭州媒體報道杭州房貸利率全面鬆動。大多數銀行針對首套房的房貸利率由上浮15％下調至上浮10％，二套房也適用。
這其實完全可以理解，杭州今年上半年還在瘋狂搶房、房價暴漲，下半年就掉頭向下暴跌，10月份二手房價相比與這輪房價最高點的6月份，已經下跌15％，而這一切僅僅是在4個月之內完成的。北京上海房價下跌15％用了2年，而杭州只用了4個月。
所以，在央行4次降準之後，銀行錢富裕了，對房價下跌厲害的城市託市、維穩，情有可原。
未來，樓市調控政策因城施政將是主流，而不會全國一刀切。針對房價短期下跌嚴重的城市，救市政策一定會跟進。
我的建議是請大家密切關注所在城市的政策動向，尤其是2019年初的兩會：
一二線城市，如果大部分銀行針對首套的房貸利率下調恢復至基準利率及以下，而且首付降低，那麼房價即將到底，剛需準備進場。
如果二套房利率降至基準利率，首付降低，或者交易稅費減免，那麼房價即將觸底反彈，投資客準備入場。
如果變相放開限購、取消限售、廢除限價，那請大家放下手中所有的事情，籌集資金，創造房票，傾囊而出，全力抄底。
大家務必記住一點：滿足剛需，可以讓房價止跌，滿足投資，房價才會開啟上漲。當房價上漲逐漸被社會接受，開始形成普遍的預期後，恐慌需求就會跟風瘋狂入場，房價就會開始暴漲。
2019年，註定是樓市分化的一年，少數下跌慘烈的城市可能會迎來剛需的迴歸和房價的止跌，而大多數剛剛觸頂的中小城市將會開啟房價下行之路。
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