克而瑞研究中心 CricBigData 昨天
◎ 作者 / 房玲、洪宇桁
2018年9月26日，在7月份成為華夏幸福第二大股東的中國平安和華夏幸福正式簽署了戰略合作協議，宣佈雙方將在金融服務、實業方面進行合作。而此前在9月18日，平安就已經提名了兩名董事進入華夏幸福董事會。平安入股華夏幸福，可以說是金融資本入股房企的最新案例，那麼金融資本入股房企具體會有哪些操作，對房企又會產生什麼影響呢？
52%的50強房企有金融資本入股
多為財務投資
2009年中國人壽買入遠洋地產9.34億股，佔當時遠洋地產股票的16.57%，成為遠洋的第二大股東，使得中國人壽作為首個入股房地產的險資，在當時備受關注。
此後在2013年的新一輪房地產擴張週期中，安邦保險也購入了2.19億股的金地集團股票，佔比4.9%，正式開始涉足房地產。
而金融資本入股房企的真正爆發是在2015年以後，此時隨著房地產進入黃金時代，金融資本大規模進入房企。截至目前，在2018年上半年排名前50的房企中，有52%的房企存在金融資本入股。
金融資本入股房企最為普遍的目的是進行財務投資，而這種入股方式從規模上來說都不會很大，股權佔比基本都在5%以下。雖然這些
小股入股的方式看起來區別不大，但如果考察金融資本對這些股權的操縱方式，則可以分為投資類入股和投機類入股兩種。前者在股份變動上基本保持不動，以接受房企的股利分紅為投資目的。安邦保險對保利發展的投資是這種投資方式的典型，自從2015年買入保利發展4.05億股之後，安邦至今沒有對這些股票進行過減持或增持，同時也沒有對保利發展的業務產生影響，可以認為是以接受分紅為主的純財務投資。
後者的投資動機是通過股票的買進賣出賺取價差來獲取收益，屬於投機類的入股目的。由於這種投資普遍股權比例較小且操作頻繁，很容易跌出上市企業十大股東之列而難以追蹤其股權變動。
以華安基金旗下的“交通銀行股份有限公司-華安策略優選混合型證券投資基金”對於華夏幸福的投資為例，自從2014年三季度以1343萬股成為華夏幸福的十大股東以來，幾乎每個季度都對持有股份有增減持的操作，其間甚至從15年一季度到17年中期一度跌出華夏幸福的十大股東行列。如此頻繁的進行股權操作，可以認為其投資入股有部分原因是以進行投機增值為目的。
除了進行財務投資之外，部分金融資本入股房企還有著更深遠的目的，因此在股權比例上往往會超過5%，有的甚至成為第一、第二大股東。據不完全統計，目前50強房企中12家有金融資本入股佔比達到5%以上。
以平安為代表的金融資本入股房企後進行深度合作
部分金融資本雖然對房企有著較大的股權佔比，但卻並不追求影響董事會參與房企的管理決策，而是將和房企的業務合作放在了第一位，通過這種方式幫助房企發展，從而保證自身投資收益的穩定或藉助房企的力量開拓自身的業務，中國平安是這種方式的典型代表。
截至目前，中國平安已經入股了多家房企，包括融創中國、碧桂園、華夏幸福、綠城中國、旭輝集團、朗詩綠色集團等企業。然而中國平安參股這些房企的共同點在於它在大多數時候都只做一個有一席董事位的安靜股東，並不會干預房企的運作，即使是在融創中國有著36.16%股權佔比的情況下也是如此。
平安不干涉房企的運營，但和其參股房企的合作卻一點不少。
2018年1月，朗詩同平安旗下的平安不動產簽訂戰略合作協議，將在長租公寓領域開展戰略合作。而自從2015年入股朗詩以來，平安一直是朗詩的二股東。這次的合作對於朗詩而言是“親上加親”，同時也解決了資金上的後顧之憂，而平安也藉著朗詩的助力，順利進入了長租公寓領域。
2017年7月，平安旗下的平安不動產還曾與旭輝集團簽訂長期戰略合作協議。平安不動產將向旭輝投資約人民幣100億元作為項目層面戰略性投資，對雙方都認可的潛在房地產項目開發經營，共同開發、共同獲益。由此，平安藉著投資旭輝而繼續深入到地產項目的開發經營中。
至於今年9月底平安和華夏幸福 的合作也是金融資本和房企互利共贏的代表，華夏幸福在這次合作中得到了平安的背書，資金情況有望得到極大的好轉；而平安則藉助與國內最大的產業新城開發商的合作順利進入了產業新城這一新的領域，可謂是各取所需。
除了中國平安，中國人壽、新華人壽以及安邦保險等金融資本也和其入股的部分房企達成了戰略合作，總的來看，這種合作方式對於房企和金融資本來說都是共贏的。
金融資本成為大股東直接介入房企運營需謹慎
部分金融資本在入股房企後成為了第一或第二大股東，在一定程度上介入房企的運營，可以給與房企更大力度的支持，但是其對於房企運營的介入著實需要謹慎，否則也可能會帶來不利影響。
以金地集團為例，目前金地的第一、第二大股東分別為富德生命人壽和安邦保險，股權佔比分別為29.83%和20.43%。生命人壽入股金地起始於2013年1月，而安邦保險首次出現在金地前十大股東則是在2013年中。此後兩家在二級市場上不斷舉牌金地的股票，最終在2015年年底首次使得兩家的股權比例合計突破了50%，並一直延續至今。
從金地集團的年報數據可以看出，自從2015年兩家險資在金地的股權佔比總和突破50%之後，金地的合約銷售額和拿地金額的增速有了大幅的提高，同時平均融資成本也有了明顯的下降。這其中除了有市場本身較為火熱的原因之外，兩家險資的介入和大力支持也是相當重要的因素。
與此同時，從2016年起，金地每年的分紅派息也大幅增加，2016-2018年三年的每股派息分別為0.42元、0.7元、0.53元，而從2008年到2015年金地的每股派息最高也不過是2014年的0.16元，這其中自然有作為大股東的兩家險資的影響。可以說，險資控股金地，對於公司的發展和投資者支持等方面都有著巨大的幫助。
然而，險資對於房企的影響並不總是正面的。
以金地為例，由於生命人壽和安邦保險作為大股東在一些戰略上會更多的從股東而非房企的角度來考慮，結果可能會和房企管理層觀念相左，從而影響管理層的運作。
比如在2014年3月萬科提出要設立跟投制度之後不久，金地就計劃推出員工跟投制度以激勵公司高管，刺激企業發展。但卻在5月的股東大會上被兩家險資聯合其他小股東以86.44%的高票否決，理由是認為跟投制度會攤薄股東利潤，降低股東淨資產回報率。
與此同時，旭輝集團、越秀地產、當代置業、首創置業等房企已經開始追隨萬科將設立跟投制度提上了日程。現在看來，房企推出跟投制度已經是一股浪潮，且確實在一定程度上提振了房企的業績。
而金地明明有機會成為第一批推出跟投制度的企業，卻被兩家險資聯手製止，直到2015年才在險資沒有大股東票數優勢的董事會投票中通過了跟投計劃。
此外，金地2018上半年的業績在房地產同行都在高歌猛進之時同比卻逆勢下降10%，聯想到二股東安邦保險由於“吳小暉事件”之後被銀保監會工作組接管，讓人不得不懷疑安邦保險的內部問題也對金地的運營產生了影響。
金融資本入主房企後直接操盤房企運營則更需要謹慎對待。
以東方資管收購上海證大為例，2015年2月，東方資管通過股權收購成為上海證大的第一大股東和實際控股人，同時計劃通過自身的經營及管理將上海證大打造成屬於自己的地產平臺。
東方資管收購上海證大之後，上海證大的融資能力方面有了很大的提升，在解決了資金問題之後重金收購了多個地塊。而由於東方資管缺乏房地產開發的經驗，在買買買之後並沒有關注到上海證大的項目開發經營問題，2015年上海證大的淨資產負債率持續走高至359%，而淨利潤率為-59%。
後續東方資管預估上海證大的盈利情況將進一步惡化，因此在一年後的2016年1月26日，東方資管將手裡的上海證大的股權全部轉讓給冉盛置業，退出上海證大的實際控股人的位置，不再參與經營。
❖
總體來看，金融資本入股房企對雙方而言在多數情況下都是雙贏的。對於房企而言，金融資本的入股無疑為雙方未來資金面的合作打下了一個良好的基礎，這在目前融資環境持續收緊的背景下對於房企的融資有著相當有利的作用，此外還可以在集團層面上進行一些業務上的直接對接。
而對於金融資本尤其是險資而言，投資房企除了可以作為一種純財務投資獲得穩定的投資收益之外，還可以為自身的地產相關業務（比如養老地產等）做鋪墊，促進旗下房地產企業的發展或者為日後直接建立自己的房地產平臺進行房地產開發積累經驗。
然而金融資本成為房企大股東有時也會帶來一些不利的影響，干擾房企管理層對企業的運營或者控制，這些對於金融資本和房企而言都是值得仔細考慮的。
轉載註明出處：克而瑞地產研究(cricyjzx) 多謝配合！
閱讀更多 CricBigData 的文章
