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今年福州四城區土地拍賣中，目前已有20次宗地未能如期成交。昨天（10月22日），福州市國土資源局發佈預告，時隔多年再次祭出“用地預申請”規則。其文件編號為“榕土預告[2018]1號”，可見是今年首次就土地出讓發出預告。
預告稱，擬於近期出讓12幅國有建設用地使用權。記者觀察發現，其中6幅為此前流拍或者臨時取消出讓的地塊。
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起拍價繼續下調
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再次付諸出讓的6幅地塊中，有5幅起拍價低於上次公告，6幅全部低於最初公告的起拍價。
其中最明顯的，要數位於鼓樓區海潮路南側的古樂路沿線周邊舊屋區改造項目地塊六。
它曾經作為宗地2018-12號出讓，起始價2.72億；出讓失敗後，又作為宗地2018-43號出讓，起始價攔腰砍至1.39億；在無人競買後，現在作為宗地2018-44號再次出讓，起始價再下調至1.31億元。
這使得起始樓面價從最初的22854元/㎡降至現在的11007元/㎡。當然，這樣突出的變化，不能不說與其要求配建的安置型商品房比例從90%提升至95%有著較大關係。目前該地塊最大可售商品房建築面積僅剩約530㎡。安置型商品房將來對接銷售價格定在19300元/㎡。
此外，由於其巨大體量而備受矚目的排尾紅星及周邊地塊改造項目的三幅地塊，也再次出現在出讓表格裡。
8月7日，福州市國土局發佈《關於2018年第四次公開出讓國有建設用地使用權的公告》，排尾三地塊首次出現。公告拍賣時間為8月30日。
但8月24日，國土局又發佈《關於2018年第四次公開出讓國有建設用地使用權的補充公告》，將排尾三地塊的拍賣時間推遲至9月14日。
公告中，地塊一的起始價從26.61億元下調至26.54億元，安置型商品房比例從80%上調至85%。地塊二起始價從41.82億元下調至41.81億元，從要求“商業建築面積不少於69000㎡，不超過71000㎡”變更為“商業建築面積不少於41000㎡，不超過43000㎡；辦公建築面積不少於20000㎡，不超過21000㎡”，綠地率從“北地塊30%，南地塊35%”變更為統一32.2%。
地塊三的起始價則從43.16億元下調至42.38億元，安置型商品房比例由80%下調至75%，從要求“商業建築面積不少於107000㎡，不超過110000㎡；辦公建築面積不少於43000㎡，不超過44000㎡”變更為“商業建築面積不少於124000㎡，不超過127000㎡；辦公建築面積不少於56000㎡，不超過58000㎡”，建築密度從30%上調至36.3%，綠地率從30%下調至26.2%。次日，福州市國土局緊接著發佈了《關於2018年第四次公開出讓國有建設用地使用權補充公告的更正說明》，將排尾紅星及周邊地塊改造項目地塊三的辦公建築面積從“不少於56000㎡，不超過58000㎡”變更為“不少於33000㎡，不超過34000㎡”。
9月12日，福州市國土局發佈《關於取消宗地2018-31、32、33號地塊出讓的公告》，因出讓條件需要進行調整，取消排尾三地塊的出讓。
昨日的預告，將排尾紅星及周邊地塊改造項目地塊一的起始價從26.54億元再次下調至26.42億元，地塊二的起始價不變，地塊三的起始價從42.38億元再次下調至41.49億元。
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用地預申請到底是什麼
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按照《福州市國有建設用地使用權用地預申請實施細則》，“用地預申請”是指中華人民共和國境內外的法人、自然人和其他組織（以下簡稱“意向用地者”）對列入國有建設用地使用權公開出讓計劃內具體地塊有使用意向的，可以向市國土資源局提出用地預申請，並承諾願意支付的土地價格，經市國土資源局審核並報經政府同意後，適時組織實施招標拍賣掛牌出讓活動的行為。
意向用地者提出用地預申請時，填報在預申請書上承諾的土地受讓價格不得低於公佈的起始價。
出讓人對意向用地者的用地預申請進行審核。如意向用地者承諾的土地價格和條件經審核通過的，出讓人與意向用地者簽訂用地預申請協議，在意向用地者繳納規定的預申請保證金後，出讓人即擬定該地塊的出讓方案，報經市政府批准後，發佈出讓公告。
細則還規定，簽訂用地預申請協議的申請人，應當參加該出讓宗地競買， 且報價不得低於其承諾的土地價格，否則其繳納的預申請保證金不予返還。
在實施公開出讓的過程中，如無其他應價者，地塊可由已簽訂用地預申請協議的申請人以其承諾的價格成交，但該報價不得低於福州市確定招拍掛出讓地塊保留價領導小組現場確定的保留價。
與平時出讓公告中的約定有所區別，在採用預申請制度的土地出讓預告中約定：預申請人可以單獨申請，也可以聯合申請。
海峽房網通過搜尋歷史新聞發現，“用地預申請”在福州最初試水是在2009年，而2012年以來再未實行過，直至昨日重啟。
2008年，受全球金融危機影響，地產市場低迷，“流拍”時有發生。2009年，福州一些地塊在出讓中就引入了用地預申請。地產界專家劉福泉分析，它源於早年香港樓市低迷期慣用的“勾地”制度，顯示了地方政府對提高土地成交率的心情更為迫切。
時任福州國土資源局經濟師的朱凡也證實了這一點：“在1998年以前香港執行的是定期賣地制度。但亞洲金融危機後，香港樓市大跌，同時房地產企業停止購人土地，地價大幅度下跌，嚴重衝擊了港府推行多年的土地拍賣政策。港府為了保證土地不被賤賣，暫停了土地拍賣，轉而執行勾地政策。”
朱凡分析，這一政策“可以讓開發企業與政府之間實現互動，以求達到雙向信息對稱。既提高了土地成交率、避免土地供應落空，又可以增強開發企業競得地塊的意願和信心”。
時任九歌萬派(中國)地產機構董事長劉波表示，在新政影響下，勾地制度被賦予平抑房價的使命。與現行的招拍掛制度相比，“勾地制”在土地資源的市場配置過程中，更重視其公共資源屬性，所以該制度有助於地方政府對土地資源的保護，避免土地流拍。
同時也有業內人士認為，“勾地制”會使土地話語權更集中在有實力的大開發商手中，擠壓中小開發商的生存空間。
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看看本次預告中的地塊們
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昨天預告的12幅地塊，實際總出讓面積970.878畝，起始總價192.13億元，涉及排尾、三叉街、晉安浦下等三大舊改項目。在預告中，均要求配建安置型商品房用地，所佔比例從50%到95%不等。
預告中還對地塊做出下列要求
☑給付成交地價款方式：競得人分二期（比例各為50%、50%）付款，於土地出讓合同簽訂之日起30日、180日內支付。
☑交地時間：在競得人繳清土地價款後15日內；土地按交付時點現狀標高交地。
☑開工時間：交地後9個月內開工。
☑竣工時間：按照建築限高確定，建築限高小於或等於50米的，開工後24個月內竣工；建築限高大於50米且小於或等於80米的，開工後30個月內竣工；建築限高大於80米的超高層建築，開工後36個月內竣工。
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福建日報全媒體記者：陳川
部分資料引自海峽都市報、法制日報、中國房地產報
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