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今年福州四城区土地拍卖中，目前已有20次宗地未能如期成交。昨天（10月22日），福州市国土资源局发布预告，时隔多年再次祭出“用地预申请”规则。其文件编号为“榕土预告[2018]1号”，可见是今年首次就土地出让发出预告。
预告称，拟于近期出让12幅国有建设用地使用权。记者观察发现，其中6幅为此前流拍或者临时取消出让的地块。
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起拍价继续下调
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再次付诸出让的6幅地块中，有5幅起拍价低于上次公告，6幅全部低于最初公告的起拍价。
其中最明显的，要数位于鼓楼区海潮路南侧的古乐路沿线周边旧屋区改造项目地块六。
它曾经作为宗地2018-12号出让，起始价2.72亿；出让失败后，又作为宗地2018-43号出让，起始价拦腰砍至1.39亿；在无人竞买后，现在作为宗地2018-44号再次出让，起始价再下调至1.31亿元。
这使得起始楼面价从最初的22854元/㎡降至现在的11007元/㎡。当然，这样突出的变化，不能不说与其要求配建的安置型商品房比例从90%提升至95%有着较大关系。目前该地块最大可售商品房建筑面积仅剩约530㎡。安置型商品房将来对接销售价格定在19300元/㎡。
此外，由于其巨大体量而备受瞩目的排尾红星及周边地块改造项目的三幅地块，也再次出现在出让表格里。
8月7日，福州市国土局发布《关于2018年第四次公开出让国有建设用地使用权的公告》，排尾三地块首次出现。公告拍卖时间为8月30日。
但8月24日，国土局又发布《关于2018年第四次公开出让国有建设用地使用权的补充公告》，将排尾三地块的拍卖时间推迟至9月14日。
公告中，地块一的起始价从26.61亿元下调至26.54亿元，安置型商品房比例从80%上调至85%。地块二起始价从41.82亿元下调至41.81亿元，从要求“商业建筑面积不少于69000㎡，不超过71000㎡”变更为“商业建筑面积不少于41000㎡，不超过43000㎡；办公建筑面积不少于20000㎡，不超过21000㎡”，绿地率从“北地块30%，南地块35%”变更为统一32.2%。
地块三的起始价则从43.16亿元下调至42.38亿元，安置型商品房比例由80%下调至75%，从要求“商业建筑面积不少于107000㎡，不超过110000㎡；办公建筑面积不少于43000㎡，不超过44000㎡”变更为“商业建筑面积不少于124000㎡，不超过127000㎡；办公建筑面积不少于56000㎡，不超过58000㎡”，建筑密度从30%上调至36.3%，绿地率从30%下调至26.2%。次日，福州市国土局紧接着发布了《关于2018年第四次公开出让国有建设用地使用权补充公告的更正说明》，将排尾红星及周边地块改造项目地块三的办公建筑面积从“不少于56000㎡，不超过58000㎡”变更为“不少于33000㎡，不超过34000㎡”。
9月12日，福州市国土局发布《关于取消宗地2018-31、32、33号地块出让的公告》，因出让条件需要进行调整，取消排尾三地块的出让。
昨日的预告，将排尾红星及周边地块改造项目地块一的起始价从26.54亿元再次下调至26.42亿元，地块二的起始价不变，地块三的起始价从42.38亿元再次下调至41.49亿元。
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用地预申请到底是什么
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按照《福州市国有建设用地使用权用地预申请实施细则》，“用地预申请”是指中华人民共和国境内外的法人、自然人和其他组织（以下简称“意向用地者”）对列入国有建设用地使用权公开出让计划内具体地块有使用意向的，可以向市国土资源局提出用地预申请，并承诺愿意支付的土地价格，经市国土资源局审核并报经政府同意后，适时组织实施招标拍卖挂牌出让活动的行为。
意向用地者提出用地预申请时，填报在预申请书上承诺的土地受让价格不得低于公布的起始价。
出让人对意向用地者的用地预申请进行审核。如意向用地者承诺的土地价格和条件经审核通过的，出让人与意向用地者签订用地预申请协议，在意向用地者缴纳规定的预申请保证金后，出让人即拟定该地块的出让方案，报经市政府批准后，发布出让公告。
细则还规定，签订用地预申请协议的申请人，应当参加该出让宗地竞买， 且报价不得低于其承诺的土地价格，否则其缴纳的预申请保证金不予返还。
在实施公开出让的过程中，如无其他应价者，地块可由已签订用地预申请协议的申请人以其承诺的价格成交，但该报价不得低于福州市确定招拍挂出让地块保留价领导小组现场确定的保留价。
与平时出让公告中的约定有所区别，在采用预申请制度的土地出让预告中约定：预申请人可以单独申请，也可以联合申请。
海峡房网通过搜寻历史新闻发现，“用地预申请”在福州最初试水是在2009年，而2012年以来再未实行过，直至昨日重启。
2008年，受全球金融危机影响，地产市场低迷，“流拍”时有发生。2009年，福州一些地块在出让中就引入了用地预申请。地产界专家刘福泉分析，它源于早年香港楼市低迷期惯用的“勾地”制度，显示了地方政府对提高土地成交率的心情更为迫切。
时任福州国土资源局经济师的朱凡也证实了这一点：“在1998年以前香港执行的是定期卖地制度。但亚洲金融危机后，香港楼市大跌，同时房地产企业停止购人土地，地价大幅度下跌，严重冲击了港府推行多年的土地拍卖政策。港府为了保证土地不被贱卖，暂停了土地拍卖，转而执行勾地政策。”
朱凡分析，这一政策“可以让开发企业与政府之间实现互动，以求达到双向信息对称。既提高了土地成交率、避免土地供应落空，又可以增强开发企业竞得地块的意愿和信心”。
时任九歌万派(中国)地产机构董事长刘波表示，在新政影响下，勾地制度被赋予平抑房价的使命。与现行的招拍挂制度相比，“勾地制”在土地资源的市场配置过程中，更重视其公共资源属性，所以该制度有助于地方政府对土地资源的保护，避免土地流拍。
同时也有业内人士认为，“勾地制”会使土地话语权更集中在有实力的大开发商手中，挤压中小开发商的生存空间。
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看看本次预告中的地块们
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昨天预告的12幅地块，实际总出让面积970.878亩，起始总价192.13亿元，涉及排尾、三叉街、晋安浦下等三大旧改项目。在预告中，均要求配建安置型商品房用地，所占比例从50%到95%不等。
预告中还对地块做出下列要求
☑给付成交地价款方式：竞得人分二期（比例各为50%、50%）付款，于土地出让合同签订之日起30日、180日内支付。
☑交地时间：在竞得人缴清土地价款后15日内；土地按交付时点现状标高交地。
☑开工时间：交地后9个月内开工。
☑竣工时间：按照建筑限高确定，建筑限高小于或等于50米的，开工后24个月内竣工；建筑限高大于50米且小于或等于80米的，开工后30个月内竣工；建筑限高大于80米的超高层建筑，开工后36个月内竣工。
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福建日报全媒体记者：陈川
部分资料引自海峡都市报、法制日报、中国房地产报
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