潘永堂 敬請關注 華仔跑樓
在地產界，金茂被稱為最強黑馬，具有現象級研究價值。
中國金茂，前身是中化方興，第一個項目就是40.6億的北京地王，廣渠金茂府入市就以30億元售罄，連續兩年蟬聯北京樓市銷冠。
2015年7月地正式更名“中國金茂”，從“高端住宅專家”變身“城市運營商”。業績也從2014年215億，一路增長到2017年的693億元……10年間，從一個地產新銳躋身中國房企30強。
在行業劇變的當下，讀懂金茂，如何打造明星產品線，從規模增長進入精細發展，具有普世意義。
潘永堂，華仔同學，地產總裁內參創始人，對金茂的最新解讀值得一讀（經華仔改寫）。
當下地產圈
中國金茂，是一家“現象級”房企
金茂府，是一條“現象級”產品線
寧高寧，是國內迄今為止唯一一位管理過四家世界500強企業的CEO，包括華潤、中糧、中化、中國化工，無疑是中國商界最耀眼的明星之一。
寧高寧所到之處，都掀起了企業戰略與組織全方位的變革和再造，而且效果顯著。
“最近這一個月，大家的情緒好像差了一點。”週一，北京水立方金茂府2.0發佈會上，寧高寧如是說。
的確，中美貿易戰，中國經濟放緩、去槓桿和資金收緊、三四線樓市的“變天”……房地產的外圍並不樂觀；而在行業內部，龍頭房企的動作更是上演過冬的故事：
活下去、慢下來、停止招聘、安全第一……地產4強尚且如此，整個行業更是蔓延著全行業“備冬”的調調。
也因此，發佈會上，楊瀾提問寧高寧，從一個企業家角度，您怎麼樣洞見中國經濟未來走向？地產行業的調整如何應對？中國金茂怎麼辦？未來的好房子究竟是什麼樣？……
簡單卻關鍵的4、5個問題，卻是中國金茂在面臨國際國內形勢劇變下“戰略和路徑”何去何從的關鍵拷問。
此刻站在舞臺中央的寧高寧，站在中美貿易戰和2018年行業大轉折的關鍵時點，同樣清晰的給出了基於金茂府2.0基礎之上中國金茂這家房企的“發展觀”。
或者說，這就是寧高寧的地產觀！
趨勢難預測，企業很難改變大環境
在歷史潮流面前，在大時代趨勢下，人不一定勝天，但卻可以“內聖為王”！
在提及中美貿易戰、經濟調整和企業未來發展時，寧高寧給企業發展給出了3個判斷。
其一，當下的迷茫、焦慮是可以理解的。寧高寧指出，中國的企業相對比較年輕，過去都差不多20~30年，幾乎沒經歷過一個經濟的循環，基本都是直線的經濟往上走，一旦經濟慢一點，大家會忽然覺得看不清了；
其二，一個行業有它自身的週期和規律，一個成功的企業、一個成功的人，即使再優秀，其實都是時代的企業。尤其在未來諸多不確定性，比如中美貿易戰、中國經濟放緩、各種外部環境的變化，而作為企業而言，精準預測是很難的，改變更是異常艱難的。
其三、優秀的企業，在調整期、轉折期該怎麼做才靠譜，才能過得更好？寧高寧強調，唯有做好你自己，不用管外部大環境怎麼變化，而是在你這個行業，如何做到最好！
企業如何做好自己——科學至上
如何做好自己？如何做到行業最好了？這是關鍵問題。
對此，寧高寧解釋到，作為中國金茂的母公司，中化集團開了三天三夜研討會，研討中化未來的方向是什麼？最終答案是“科學至上”。
答案本身，並非辭藻華麗，也很難讓人眼前一亮，但卻值得考究。
在寧高寧看來，這或許是最具匹配性、最具殺傷力、最應景的答案。
但更值得同行和看客思考的是，為何偏偏是“科學至上”這4個字，比如為何不是“產品為王”的強化，不是管理內功上的類似“阿米巴組織”變革，不是商業模式上的“顛覆式創新”？……
為何不是上述這些，而是是科學至上？
寧高寧給出了關鍵的解釋：“縱觀所有企業的發展，包括生產力的發展，最主要還是科學技術的推動力。而類似其他所謂的商業模式、管理體制、人文變革，都沒有科學來得這麼強大。”
中國金茂新方向——地產也可以是科學
- 一家企業談科學至上，調子是否起得高了一點？
- 作為一個至今依舊粗放行業的房地產也講科學至上？
- 房地產無論多複雜，不就是“拿地、蓋房、賣樓”6個字嗎？
- 在一個圖紙方案抄襲、產品同質化的行業談“科學至上”嗎？
- 科學至上不是喊喊口號就能出來，況且建築風險大也不敢隨意創新？
……
寧高寧給中國金茂給出了堅定的答案——地產，也可以是科學。
寧高寧強調，“科學、技術是企業的核心競爭力，未來中化集團包括中國金茂將全面以科學的、技術的、研發的、新產品的、創新創造的東西作為最重要的發展方向、投入方向、投資方向、評價方向。”
的確，科學至上，中國企業家一般都不太喜歡，投資大，週期長，風險大，而且他們往往會僥倖認為市場第2年就會變好，所以沒必要去做長期投入，客觀的說，這對小企業確實很難談科學至上，但對大型企業，尤其對立足長遠發展的大型房企而言，科學至上，就是一種戰略，甚至是一種未來核心競爭力打造的關鍵戰略。
對此，寧高寧強調，中國金茂未來以後，科學，必須成為整個企業發展的宗旨。
寧高寧甚至放出“狠話”。
- 如果沒有科學，就不投資了；
- 如果沒有研發，就不去搞營銷了；
- 如果房子不能做成智慧、智能住宅，真正有科學在裡面賦能，那麼地產我們也不做了……
總之一句話，中國金茂不會去賣水泥磚頭，如果那樣的話，就談不上什麼轉型了。
事實上，科學至上體現是多維度的。
比如在企業戰略層面要談“科學”，就在金茂上市10週年慶典上，寧高寧鮮明指出，“目前房地產行業早已不是簡單的舉手投標、買地、蓋房子、賣樓，而是要做城市運營商，對城市負責任，對教育負責任，對醫院負責任，對商業負責任，對整個區域負責任。而中國金茂就是要對城市進行長遠投入性、功能性、科學性的規劃，做好城市運營。”
城市運營商如此，產品亦如此！
就在中國金茂的王牌產品線上，從金茂府1.0到如今金茂府2.0的創新，都源自“科學”、“技術”的精進與迭代。
未來的好房子，什麼樣？
今天中國房子已經處於“產能過剩、產品品質、產品低技術、產品過度標準化”的主旋律，但面向未來，中國好房子還存在三個典型問題。
- 其一、今天房子的確過剩了，但好房子一直短缺：這也是為何改善型房子、網紅房子熱銷的緣由，核心就在於好房子一房難求。
- 其二、同質化、即將被時代淘汰的房子太多，代言未來的房子太少；
- 其三、喊口號、秀概念的房子很多，功能落實落地的好房子太少。
地價=房價的9成左右，時代呼喚好房子
過去形勢大於人，行情大於產品，好好做產品的房企大多被“邊緣化”了。
資本的力量，投資的力量、規模的力量、高週轉的能量遠遠大於產品的能量，導致整個行業過於關注企業端自身的商業邏輯，但對客戶端，城市端、社會端等的關注嚴重不足，最核心就是企業做大了，產品做差了，口碑不增反降了。
以為這兩年行業進入下半場，房企會好好迴歸產品和服務，但事實上，這兩年的高地價和房價“限價”往往一定程度上催生了一大批垃圾房子，哪怕到如今2018年土地流拍800多宗，但土地價格依然高高在上。
寧高寧舉例到：“10年前，地價是房價的一半；20年前可能只是房價的20%，但如今地價都變成樓價90%以上……整個房子的房價似乎就是地價、是地錢。尤其是限價之後，很多房企買了一塊好地，但卻蓋了一個爛房子，這很不應該。”
未來人居是高度智慧的
在寧高寧眼中，未來的好房子，未來人居將是高度智慧的。
他舉例在日本時，寧高寧看到過一個智慧住宅的現實案例，項目位於東京約1小時車程，這個房子有非常大而舒適的客廳，但最值得驚歎的是
主人想要喝東西了，就會從門口伸縮出一個冰箱，而其它類似廚房空間設置也是如此；
到了晚上，客廳就會變成臥室。
這個房子不到100平米，但是在變化使用過程中，你會感覺它非常寬敞。
整個房間的空間轉化，都是可以靈活自如控制的。
除了空間的智慧化和高度舒適感之外，服務也是智能化的，即未來打掃衛生、收拾房間、對小孩的呵護、對老人的服務也是高度智能化的，寧高寧強調，真正的智能化不是模仿人的服務，甚至是比人的服務還要高級、貼心，比如它幫引導小孩做功課比你去引導還好。
這種空間的智慧變化，這種智慧的房子，未來金茂府也會逐步一一變成現實。
未來好房子的2大特徵
到底什麼樣的房子才是好房子？標準是什麼？
寧高寧強調，未來好房子的標準有兩條，第一是居住環境更好，從空氣、溫度、溼度等方面做改善；第二是房子智能化，房子與居住在其中的人有交互作用，從物理空間的友好到實際居住體驗的智慧友好。
寧高寧說，未來的房子不是冷冰冰的，是能交互，反應的，環境是友善的，人們可以融入房子和環境，獲得身心上的舒適，最終超出房子的空間感範疇。
某種程度上，未來好房子是更懂你的房子，是以你熟悉、舒心的、個性的方式迎接你的回家和身心融入，溫度、溼度、空氣等只是基礎環境品質，智慧、交互、更懂你需要的呵護、體貼的舒適環境與服務，才是好房子的全部。
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