導讀
近日，貝殼研究院發佈《2018年7月北京二手房市場月報》指出，7月北京二手房市場總體繼續呈現回調態勢。根據鏈家實時成交量數據顯示，7月二手房交易量環比減少12%，為2018年以來除2月外最低值，但相較於6月降幅達22.6%的數值來看，已有降幅收窄趨勢。
同時，對未來的一個月而言，考慮到相關市場需求已在年初集中釋放，短期內難有明顯的上漲動力；加之下半年北京新房供應量將繼續增加，會進一步帶來分流效應，《報告》指出，8月北京二手房市場表現將延續7月態勢，難有大的起色。
Real Data數據
印證北京二手房市場趨緊的真實感受
據北京東城、海淀等多個區域鏈家門店的經紀人介紹，進入7月，二手房成交難度繼續加大，在其服務過程中，明顯可以感受到買賣雙方出手更為謹慎的情緒。特別是由於市場信心不足，買方觀望情緒加重，進一步影響二手房成交效率。
據貝殼研究院 Real Data數據平臺相關數據統計，進入7月，北京全市二手房月度網籤量為1.48萬套，環比減少6.3%，降幅雖有收窄，但仍未迴歸增長水平。
同時，北京市場“核心500盤零成交”佔比上升至7.2%，此種現象在交易相對火爆的北京二手房市場並不多見。而就價格表現來說，7月北京二手房市場成交均價為62740元/平，環比上漲0.6%，同比基本持平，亦屬於近期市場較為不理想的狀態。因此，多項數據直接印證了當前供需雙方及經紀人對北京7月二手房市場表現不理想的真實感受。
市場降溫事出有因
週期規律及政策預期作用明顯
作為強週期性行業，房地產市場特別是二手房市場受週期性影響明顯。據《報告》分析，由於季節性因素以及“教改”等政策性因素的雙重影響，北京二手房市場供需在3-5月得到集中釋放，一定程度上透支了後市需求，因此7月北京新增二手房房源和新房增客源紛紛下滑，直接導致二手房“帶看量”環比下降5.1%，市場成交量也隨之疲軟，市場均價上漲缺乏支持動因。
此外，新房供應量加大，也對二手房市場進一步造成負面影響。2016年，為治理樓市“高燒”，北京市於“9·30新政”開始，陸續採用“限房價、控地價”方式推動項目開發建設， “限房”應運而生。從近兩年土地出讓情況來看，目前北京完工、在建、規劃的“限競房”總量約4.5萬套，自 6月開始，已有大量限競房湧入市場，短期入市房源或超過2萬套。因此隨著“限房”和“共有產權房”等新房資源的陸續入市，二手房市場的需求進一步被分流。
與此同時，在已有的調價房源中，7月二手房漲價佔比延續上月下降的形勢，跌至22.3%；而二手房中一直備受關注的核心500盤快速成交率也下降至25.7%，為近一年較低水平。據Real Data統計數據顯示，7月中介帶看成交比為56，近兩月一直保持上升，預示著市場成交難度在5月基礎上進一步上升，二手房買賣雙方陷入兩難選擇。
當前，從中央到地方，為加強對房地產市場的有效管控，應對調控邊際效應減弱的問題，將保持對房地產市場高壓態勢。因此，二手房市場供需兩端都不會出現較大的增長動力，加上新房房源分流效應，以及信貸趨緊、“認房認貸”不放鬆等因素綜合作用下，《報告》預計2018年下半年二手房市場熱度仍將低於上半年，成交量減少、價格趨穩似乎已成定局。
此次貝殼研究院發佈《2018年7月北京二手房市場月報》為研究院按月度、半年度、年度定期發佈的市場監測報告之一，旨在為業內及大眾及時瞭解房地產市場動向提供數據參考。據瞭解，貝殼研究院曾連續發佈過《中國房地產經紀行業規範與發展白皮書》、《中國互聯網與房地產經紀行業深度戰略發展報告》、《美國經紀人調查報告》、《租賃崛起：迎接3億人的品質租賃生活》等行業研究報告、《中國長租行業白皮書》、《存量時代流通為王》市場展望報告、《租賃市場系列研究報告》、《再生的三十年：日本房地產調研紀要》等研究成果。
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