祁三連 卜曉溪 北京報道
“我不好評價流量平臺（類似於58集團）。但我認為，未來中介行業是流量找（真實）的房源，而不是房源找流量，就好像美國一樣。”21世紀中國不動產創始人盧航對21世紀經濟報道記者說。
當然，盧航這樣的說法58集團是不贊同的。隨著房地產增量時代接近尾聲，以一二線為代表的城市正轉向存量市場。這是一個被視為有著廣闊發展前景的領域。然而，中國二手房交易市場歷經十餘年發展之後，受調控以及市場環境變化等多重因素影響，中介生存環境發生了鉅變。鉅變背後是行業底層邏輯之變。也就是說，在未來的二手房市場中，到底是用戶（流量）更重要？還是房源更重要？而這決定著市場格局之變。
盧航選擇了房源。他說，我完全接受了房源共享這個概念。4月16日上午，21世紀不動產與貝殼找房在北京舉辦合作發佈會，21世紀不動產宣佈與貝殼達成業務合作。21世紀不動產與貝殼找房將從試點城市開始推進全國業務合作。雙方實現數據和資源共享，21世紀不動產與入駐貝殼找房的其他經紀品牌可實現跨品牌合作。
2018年4月23日，國內最大的直營中介公司鏈家推出“貝殼找房”新平臺。其中，最大變化是由重度垂直平臺升級為行業公開平臺。鏈家的這一舉動一時間激起千層浪，被部分人士稱為“既當裁判又當運動員”的標籤。市場上典型的大品牌經紀公司選擇站隊國內最大的房地產流量平臺——58集團。其中，也包括鏈家入股的21世紀不動產。21世紀不動產作為一支同時與鏈家系、58系雙合作的陸軍，他的戰略搖擺又將帶領行業走向何方？
戰局之變：盧航用腳投票
4月16日，貝殼找房董事長左暉在上述發佈會致辭中說，未來（中介）行業的發展方向，致力於解決兩個問題：消費者體驗問題和行業效率問題。他認為，目前房地產經紀行業的NPS值（NPS, 淨推薦值，用於計量客戶向其他人推薦某個企業或服務的可能性）處於比較低的水平，如何藉助線上、線下、數據、IT等系統，通過不同角色的分工，來提高消費者體驗，是未來行業的發展方向。他認為，解決行業問題的具體方式在於，建立跨品牌合作機制。
基於這種底層思考，同為鏈家地產董事長的左暉於去年同期推出貝殼找房。貝殼找房模式的關鍵點在於ACN（Agent Cooperation Network ）合作網絡，即以房源流通聯賣為核心的“房”的合作網絡、以跨店成交比管理為核心的“客”的合作網絡和以信用分管理為核心的“人”的合作網絡。ACN合作網絡能夠解決“房”、“客”和“人”（經紀人）之間的聯動的難題。
從競爭走向合作，這是目前中介行業戰局變化的關鍵點。方向看似是正確的，但矛盾點在於，推動行業合作的推手並非政府等公益背景機構，而是一家同樣擁有直營門店的商業機構。左暉的這一設想並且強勢實行無疑加重了經紀行業的危機感。
隨後，行業出現了戲劇化的一幕。除鏈家之外的大品牌經紀公司集體選擇站隊國內最大的房產流量平臺——58集團。其中，也包括21世紀不動產。2018年8月8日，21世紀不動產與58集團正式開啟合作。
顯然，盧航的“用腳投票”打破了才持續不到一年的同盟。“我們今天和貝殼的合作不針對任何第三方，我們的合作其實跟其他所有公司的合作不一樣，是深度的業務互動合作。也就是說，我的房源和它的房源，一打開電腦可以看到我們共同的房源。這是基於操作系統的合作，流量不是最重要的，最重要是房源層面的業務合作。合作完成後，雙方共同分享佣金，共同促進一單交易，共同獲得交易的受益。我們跟其他的網絡公司的合作都是基於流量，所以不是一個層面的。”盧航說。
從更廣闊歷史維度看，房源作為經紀公司最關鍵的競爭點，21世紀不動產和貝殼找房兩個大的獨立品牌，實現了首次房源真正的共享，而不僅僅是流量導入。
利益核心點：房源共享機制
“現狀是沒法再走下去了。誰跟誰都不合作，經紀公司之間，經紀人同行之間，看你成交就想辦法破壞。這在美國不可能發生。美國好不容易簽了一個房源，馬上告訴旁邊幾個經紀人，我有房源，你們給我找客戶，他們是這個關係。咱們行業最大的問題就是同行之間除了競爭沒別的，比如品牌之間就只有赤裸裸的競爭關係。而美國是我跟你之間，20%到30%是競爭關係，70%是合作關係。因為所有的美國經紀人拿到的房源，80%概率是別人替他賣，所以說我就必須跟社區裡所有經紀人搞好關係。目前中國情況還沒有走到這一步，這是一開始我們研究MLS的原因。”盧航說。
21世紀不動產是國內房源共享最早的推動者。2016年初，21世紀不動產提出“全球範圍內最重的房地產特許加盟模式”，做MLS（Multiple listing services，房源共享系統）在中國的倡導者和先行者，創新升級後的加盟模式稱為“M+”模式。
為什麼推出M+模式？盧航認為，行業的未來就在MLS。MLS是經紀人以獨家房源共享為基礎的合作平臺。通過設立MLS規則，美國經紀行業重新確定了行業規則，從而避免了一家中介或信息網站房源壟斷，維持平衡的行業生態鏈。
當然，21世紀不動產的這一設想主要在其品牌內部實施，並非跨品牌。而左暉推出的貝殼找房最大的不同是，他最終要實現跨品牌合作機制。
那麼，合作之後，21世紀不動產和其他流量平臺的關係是什麼？“我們現在也還會根據不同城市的需求通過各個網站採買一些流量作為補充，但是貝殼自己有基礎流量，基本大部分的城市流量是充足的，在特定的情況下，C21在線與百度和京東、阿里都有一些合作。”盧航沒有回應與58集團的合作是否還將繼續。
4月16日下午，關於對21世紀不動產與貝殼找房合作，58集團高級副總裁葉兵對21世紀經濟報道記者表示，這是他們雙方的合作，不予置評。但葉兵說，“流量不可能不重要，流量就是人，人對房產中介平臺來說不可能不重要。”
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