中秋剛過，國慶長假又在眼前，每年旅遊業的一大黃金時段即將開啟。北方人想要親水、南方人想要玩山、城市人想要洗肺……很多人在制定出遊計劃時，“兩南”都會是他們的首選——海南代表了中國海島海景的極致，雲南代表了中國綠色山水的標杆，全國來自不同地區的大批人流，在短短的7天時間內在這兩個地方密集扎堆。
除此之外，十一假期對於房地產行業來說也有著特殊意義——傳統行情“金九銀十”中的標誌性時間節點，大量的看房客趁著長假秋高氣爽外出看房，這也是一年中房企銷量最高、成交率最密集的時段之一。十一過後，宣示著北方進入冬季、房地產行業進入淡季。慵懶的人們自然不會頂著低溫和寒風出來看房、買房。
看房+旅遊，即文旅地產的初級成交雛形。地理關係相對親密，自然資源同樣豐富，旅遊業同為省內支柱產業，甚至在旅遊屬性上有非常強的競爭性，這讓人很難不把雲南、海南相提並論作一番比較，可以說是文旅必提海南、雲南。
不僅如此，海南和雲南也成為文旅地產市場中的一對CP——旅遊作為兩省的支柱產業，但實際觀察兩省經濟數據後可以發現，旅遊背後的文旅地產才是地區經濟發展的主要增長動力；房地產在兩省固定資產投資中的比例份額同樣非常巨大；近兩年，海南和雲南幾乎是在同一時間段內，冒出了一大批文旅項目大盤，其密集程度在其他省份是不可想象的……
甚至在海南地產因為諸多原因受到限制的眼下，市場上想到的第一個備選項也是雲南。
今年上半年，因為“全域限購”政策等組合因素的影響，海南房地產市場迎來拐點，交易停滯、市場蕭條，資金、企業、人員同時大批撤出。而另一端的雲南卻迎來了文旅地產發展最繁盛的一段時期，大有接過海南“文旅地產一哥”地位的趨勢。
未來海南還擋得住雲南凌厲的競爭速度嗎？雲南可以藉助這一波“天時地利人和”實現對海南的反超嗎？
從“量跌價漲”到“非降不可”
海南樓市再入低谷
4月22日實施“全域限購”後，海南的房地產市場其實經歷了兩個階段——第一個階段，成交數據暴跌，但房價卻還在不斷攀升，漲幅連續進入全國第一梯隊。而目前海南房價開始回落，正式步入“價量齊跌”的第二階段。
如果說量跌價漲還意味著市場挺房價的“最後一絲倔強”，那價量齊跌則意味著海南樓市真正進入到冰凍期——天氣仍然很熱，但海南的樓市已經“涼了”。
據公開統計數據顯示，全域限購後，5月海南全省完成房地產開發投資133.55億元，實現房地產銷售面積116.56萬方、銷售金額168.56億元，三個數字同比分別下降22.1%、34.1%、13.0%。而據三亞市住建局工作人員介紹，全域限購至6月底，全市個人名義購房僅120套。量暴跌。
另一面，價卻在暴漲。
國家統計局此前發佈6月份70個大中城市新建商品住宅銷售價格變動情況，海口環比漲幅最大，為3.9％，三亞3.2％的漲幅也居前列。而7月份數據中，海口以環比2.3%的漲幅繼續位居房價上漲第一梯隊，同時以19％的同比漲幅領漲全國。8月份數據，海口環比上漲0.9％，同比上漲21.4％；三亞環比上漲0.1％，同比上漲21.2％。至此，海口、三亞已經連續多月進入房價漲幅第一梯隊。
事情的轉折發生在8月。
8月17日，住建部約談海口、三亞等市政府主要領導。被約談後，三亞和海口相繼出臺價格、價格備案方面的限制政策。政策出臺意味著海南主要城市的房地產市場必須嚴格遵循政府指導價和價格備案管控規定，不僅價格被限死，以往修改備案價格、超備案價銷售等“取巧”行為也沒有任何操作空間。
政策出臺後，海南房價應聲下跌。三亞房價從“3時代”迴歸“2時代”——備案價格加折扣計算後，較房價最高點下挫超過20%；海口的房價被限制在17300元以下——海口市此前對部分房企進行的“口頭指導”，要求海口超過每平方米17300元不予網籤備案，即便市場對高價仍有期待，但房企也“非降不可”。
從“量跌價漲”到“非降不可”，海南樓市目前的市場環境可以反映出兩個核心邏輯：政策延續和價值判斷。
從政策的延續性上來看，以投資為主屬性的海南樓市目前已經完全沒有任何政策層面的“投機空間”，任何希望再度炒熱海南樓市的動作或嘗試都一定會迎來政策的不斷加壓，這種政策壓力會不間斷加碼下去，而且會越來越嚴。
比如除了房產銷售面限價、備案管控等政策外，海南還規定了嚴格的土地供給制度，例如設定單位土地投資強度、產值、稅收等相關用地效益指標作為土地供應的門檻，並約定履約要求和土地退出機制。在源頭上一刀切式地遏制土地過量流入市場。
而在市場價值判斷方面，可以說更是直接宣佈了海南樓市投資價值“死刑”。
“量跌價漲”其實並不是房地產市場悲觀情緒的反饋，反而在一定程度上顯示了嚴格限購政策後，海南樓市投資、投機的可操作性及值得操作性。彼時的市場仍然相信海南樓市屬性未變，量與價的調整隻是對樓市准入、供給調整的一種應對與表達。總結起來，就是認為“海南樓市還是有的炒的，甚至價格繼續上漲、奇貨可居，更應該炒了”。
但房價9月的回落直接打破了這種幻想。不僅是政策壓力，市場自身的焦慮情緒和投資者對市場預期判斷的不斷下調也非常強烈地影響著後市走向。
價格下跌似乎在對投資者們示意：如果繼續入市，越投越賠，直至套牢。
漲幅一升再升、市場熱度“爆炸”
雲南接過海南“文旅地產一哥”地位
而作為文旅地產最大、也是最直接的競爭對手，此段時間的雲南則完全是另一番景象。
總結起來，目前的雲南市場熱度快速升溫，房價漲幅不斷擴大，加之後續更近的系列政策性利好，和2010年前後被國家設為“國際旅遊島”時的海南樓市非常相似。
以昆明為例，從2016年7月至2018年8月，昆明房價已經連續上漲25個月。海南“全域限購”新政後的5、6、7月，昆明房價環比漲幅分別為0.9%、1.9%、2.9%，即便8月環比漲幅稍有回落，但仍可以判定此段時間昆明房價漲幅整體呈穩步上漲趨勢。而且不論擴大還是回落，都在全國排第一集團。
同比漲幅更是在8月達到了15.9%，年15.9%的漲幅水平位列全國第三。
觀察昆明8月新房同比、環比漲幅數據及2015年數據可以發現，昆明近兩年房價漲幅明顯加速。
與此同時，雲南另外一座主要旅遊城市大理也呈現了類似的情況。從8月的數據可以看出，環比7月新房價格上漲1.9%，在全國排名第19位，漲幅比7月環比漲幅擴大0.3%。同比去年8月，大理新房價格上漲12.9%，在全國排第11位，漲幅較7月擴大1.5%。
大理房價繼續高速上漲，同樣的，在近兩年明顯上漲幅度加速，未來漲幅則有繼續擴大的趨勢。
價格的變化反應了市場對雲南房價預期，而成交數據則反饋了雲南在全國房地產市場的受歡迎程度。
海南“全域限購”後，大量的客戶從海南轉戰雲南，投資升溫促成了雲南文旅地產的一波小爆發。其中以往海南房地產客戶佔比中最大量的北方客戶群（京津冀、東北）成為雲南房地產市場省外成交客戶中的主力。
儘管成交數據中因雲南各主要旅遊城市年中集中出臺限購政策而有小幅下挫，但文旅市場重心從海南逐步轉向雲南是不爭的事實。
海南文旅讓位雲南
是市場必然
旅兔er之前的文章提到過，雲南接替海南成為全新的文旅地產樣板，即便沒有海南全域限購政策，也可以斷定在未來是大概率事件——以海南為代表的是1.0的純粹自然資源型文旅模式，即在純粹的自然裡，追求身心的放空；而云南可以說是文旅2.0，即原生自然+厚重人文關懷。
2010年1月，《國務院關於推進海南國際旅遊島建設發展的若干意見》正式獲批。文件提出，中國將在2020年以前將海南初步建成世界一流的海島休閒度假旅遊勝地。海南島旅遊產品的國際化程度顯然是衡量這一目標的重要依據。
儘管經過8年的發展，海南成功發展成為中國旅遊代表和中國文旅地產的標杆。但總體上來說，海南建成世界一流的海島休閒度假旅遊勝地這一“國家期望”卻以失敗而告終。海南並沒有發展成為有國際影響力的旅遊目的地，也沒有幫助海南完成產業轉型，更沒有擔負起“一帶一路”下國家賦予海南的重任。
正是這一原因，直接引發了後來國家對海南定位的重塑以及對海南房地產市場的政策重壓。
海南島依然吸引著數以千萬的人來到這裡，但海南有兩個核心問題並未解決，短時間內也無法解決。
第一，是海南旅遊資源、旅遊產品、旅遊形態的過度單一化。互聯網上一個流行的段子或許可以說明一切：“海南旅遊三件套—房地產、酒店和高爾夫。”海南僅有海景，這一點在國內尚有一定優勢（這個優勢並不是排他性優勢），但相比距離並不遠的東南亞則成為了直接性的對比劣勢。隨著“一帶一路”大環境下中國和東南亞國家的產業互補、交融，這樣的劣勢在不斷放大。
第二，海南自然環境的硬傷過於明顯。旅遊資源單一之外，海南緯度太低，因為地處熱帶北緣，屬熱帶季風氣候，夏季還是比較炎熱的，這裡長夏無冬，年平均氣溫22~27℃。一年中真正適合旅遊的時段是北半球意義上的冬季，而且時間極短。
而環境資源相似、自然風光同樣頂級的雲南，在文旅市場中的普適性和受歡迎程度更高。
昆明作為世界春城花都，天氣常如二三月，花枝不斷四時春，年均氣溫16℃。她處於全球最宜居緯度——北緯25°，臺北、邁阿密、迪拜、利雅得、蒙特雷等國際知名宜居城市均位於此緯度。昆明冬無嚴寒、夏無酷暑，是全國第一避暑城市，第三避寒城市，乃旅遊熱門目的地。這裡高原富氧，全年空氣質量優良率98.9%，是名副其實的洗肺天堂、躲霾勝地。
除自然外，雲南人文歷史對比海南具有“碾壓性”優勢。從古滇國、到大理國再到土司時代，無論是《天龍八部》中的大理國王子段譽的武俠到雲南26個少數民族的民族文化，構成了2.0文旅市場中的另一半壁壘。
目前海南和雲南在文旅地產中的市場地位發生了反轉。對於海南市場來說，價格回落所代表的市場預期下跌，是催促投資者退場的一大標誌。而云南“價量齊升”的市場活力，代表了目前最佳的市場切入機會，與2010年前後被國家設為“國際旅遊島”時的海南可謂如出一轍。
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