裁判概述：
購房者採取按揭貸款方式購房，若《商品房預售合同》、《借款擔保合同》均被解除的，法院依法判決由商品房出賣人將其收到的購房貸款本息返還給銀行，從法律關係上來說是商品房出美人受購房者的委託向銀行歸還貸款本息，其所還款項就是購房者的還款，還款義務人仍然應當是借款合同的借款人，購房者的還款義務並非因此而免除。
案情摘要：
1、2015年8月12日，王忠誠與越州公司簽訂《商品房預售合同》：王忠誠購買越州公司開發的案涉房屋，首付約7400萬元，剩餘7397萬元辦理按揭貸款。
2、2015年8月14日，王忠誠與建行青海分行、越州公司（保證人）簽訂《借款合同》：貸款金額7397萬元，擔保方式為抵押加階段性保證。
3、2015年8月14日，王忠誠與建行青海分行、越州公司簽訂《房地產抵押合同》：王忠誠將其購買的案涉房屋為該筆借款提供抵押擔保。合同簽訂後，建行青海分行、越州公司先辦理了在建工程抵押登記。
4、後，越州公司未按期向王忠誠交付房屋，雙方協議解除購房合同。由於借款合同目的亦無法實現，也被解除。
5、王忠誠訴至法院要求確認借款合同項下的借款本金及利息應由越州公司償還給銀行。
爭議焦點：
越州公司不能返還建行青海分行剩餘貸款本息時，王忠誠是否應當承擔還款責任？
法院認為：
由於商品房擔保貸款合同的特殊性，本案貸款實際上由建行青海分行直接支付到了開發商越州公司的賬戶，因此根據《商品房買賣合同司法解釋》第二十五條第二款"商品房買賣合同被確認無效或者被撤銷、解除後，商品房擔保貸款合同也被解除的，出賣人應當將收受的購房貸款和購房款的本金及利息分別返還擔保權人和買受人"的規定，越州公司應將剩餘的貸款本息返還建行青海分行。
不過，就《商品房買賣合同司法解釋》第二十五條第二款的本義來說，並沒有免除購房者（同時又是借款合同的借款人）的還款義務。這是因為，商品房出賣人將其收到的購房貸款本息返還銀行，從法律關係上來說是受購房者的委託向銀行歸還貸款本息，其所還款項就是購房者的還款，但還款義務人仍然應當是借款合同的借款人，因為根據合同相對性原理，購房者才是借款合同的借款人，商品房出賣人不是借款合同的借款人，就借款合同而言，其不負有還款義務。
《商品房買賣合同司法解釋》第二十五條第二款之所以做這樣的規定，是考慮到按揭合同的特殊性，因商品房出賣人直接接受了銀行支付的貸款，在商品房買賣合同和貸款合同都解除後，就沒有必要由商品房出賣人將銀行支付的貸款先歸還給購房者，然後再由購房者歸還給銀行，而是應當直接由商品房出賣人歸還給銀行。
因此，一審判決第四項判決越州公司承擔對建行青海分行剩餘貸款本息的還款責任正確，但免除了《個人住房（商業用房）借款合同》借款人王忠誠的還款責任錯誤。本院認為，對王忠誠免除自己對建行青海分行剩餘貸款本息的還款責任這一訴訟請求，依法應予駁回。
案例索引：
（2017）最高法民終683號
相關法條：
《商品房買賣合同司法解釋》
第二十五條 以擔保貸款為付款方式的商品房買賣合同的當事人一方請求確認商品房買賣合同無效或者撤銷、解除合同的，如果擔保權人作為有獨立請求權第三人提出訴訟請求，應當與商品房擔保貸款合同糾紛合併審理；未提出訴訟請求的，僅處理商品房買賣合同糾紛。擔保權人就商品房擔保貸款合同糾紛另行起訴的，可以與商品房買賣合同糾紛合併審理。
商品房買賣合同被確認無效或者被撤銷、解除後，商品房擔保貸款合同也被解除的、出賣人應當將收受的購房貸款和購房款的本金及利息分別返還擔保權人和買受人。
實務分析：
依據《商品房買賣合同司法解釋》第二十四條之規定："因商品房買賣合同被確認無效或者被撤銷、解除，致使商品房擔保貸款合同的目的無法實現，當事人請求解除商品房擔保貸款合同的，應予支持。"同時本解釋的第二十五條第二款的規定，出賣人應當將收受的購房貸款和購房款的本金及利息分別返還擔保權人和買受人。實務中部分人從上述法律規定得出結論：1、按揭借款合同是商品房買賣合同的從合同；2、商品房買賣合同被撤銷、解除合同目的無法實現，按揭借款合同的借款人有權主張解除借款合同，其還款責任得以免除。顯然這種理解是錯誤的。
本文判例明確：合同具有相對性，房屋買賣合同和按揭借款合同之間沒有主從關係，對買賣合同而言按揭借款合同只是買受人取得部分購房款項的途徑和方式之一，買賣合同被撤銷、解除後之所以賦予買受人（借款人）解除借款合同的權利不是基於主從合同關係的認定。另外，解釋第二十五條第二款規定由房產出賣人直接將從銀行取得本金及利息返還銀行並不是直接認定雙方間存在借款關係，而是認為沒有必要教條地判定"出賣人返還買受人，再由買受人返還債權人"，該條規定不能得出債權人無權向買受人主張返還借款的民事責任的結論。
本文判例較為系統的對《商品房買賣合同司法解釋》第二十四條、二十五條如何理解進行了分析，代表了最高院的主流觀點，值得推薦！
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