42歲開始走紅的吳秀波，從為人所知到大紅大紫再到人設崩塌只用了短短8年時間。
而極具戲劇性的西安樓市，從巔峰到低谷，只用了不到半年。
01
2018年4月29日，乍暖還寒的西安街頭流動著兩波躁熱的人群，他們浩浩蕩蕩地分別奔赴位於西安與咸陽接壤處後衛寨附近的恆大都市廣場1號樓與位於西安市長安區韋曲十字商圈的融創天朗南長安街1號，準備搖號搶房。
前者248套房，中籤率不足1/10，後者推出的700套房，有5000多人參與搖號。
那幾個月裡，西安在搖號、限價與幾乎零門檻的落戶新政推動下，盡情享受著樓市饕餮盛宴，成為全國關注的焦點，彷彿回到了盛唐。然而，好景不長。
5個月後的9月27日（昨天），在距離上一次5000人搶房的融創天郎南長安街1號7.6公里的雁塔區三迪曲江香頌楓丹，推出了473套新房源，不同的是，這次僅18人登記購買，而經過現場核驗通過的家庭卻只有零個，最終近500套新房無一人購買。
創下了西安房地產市場2015年下半年以來，項目無一人購買的紀錄。
同一天，位於西安未央區的世茂璀璨傾城也推出了297套新房源，結果同樣慘淡，僅兩個家庭通過最終核驗。
從門庭若市到門可羅雀，從千人搖號搶房到無人問津，只用了不到半年的時間。與西安這座千年古都本身的文化激情相比，西安樓市潮水退去的速度快得驚人。放眼全國，沒有一個城市有這般戲劇性。
02
與昨天分析的杭州一樣，西安這輪樓市的啟動，也是緊隨一線城市之後的跟漲。
2016年之前的西安，房地產市場非常穩定，房價均價始終保持在10000元以下，直到深圳、上海展開調控。之後東部強二線城市也相繼進入調控，加劇了西安房價的上漲速度。
整個房地產市場的熱錢，被驅趕到了中部、西部、東北等熱點城市。在這種背景下，
西安、成都、重慶、武漢、長沙、南昌、貴陽、昆明、瀋陽、哈爾濱、長春房價紛紛響應抬頭。2017年，武漢、長沙率先開展了“百萬人才計劃”，宣佈5年內要留住100萬人才。西安、成都、重慶、杭州、鄭州等隨即加入。
相比於其他城市，西安的人才新政可謂力度空前：在校大學生僅憑學生證和身份證即可完成在線落戶大西安。效果也是立竿見影，2017年全年西安新增戶籍人口達25.74萬人，接近西安過去5年新增人口總和，創下人口增速新紀錄。
進入2018年，西安進一步簡化落戶流程，推出了“即日起面向全國在校大學生僅憑學生證和身份證即可完成在線落戶大西安”的新舉措，推出當天就有8000人落戶。數據顯示，2018上半年西安落戶人口突破50萬，超過2017全年落戶量。
大量人口湧入帶來了巨大的購房需求，再加上炒房客和熱錢西移，西安房價一路上竄。
2018年3月份，西安宣佈搖號新政，在搖號+新房限價的驅動下，買到即賺到的思維造就了一波又一波的搶房潮。
從2017年年末的南京、長沙、武漢，到2018年的成都、西安、杭州、深圳等，搶房劇情此起彼伏。
南京：2017年11月15日南京河西10家樓盤同時上市，引來了萬人搶房潮。據媒體披露，有人半夜就開始排隊，而當時黃牛連夜替排隊的價格被炒到了1500元/夜。長沙：2017年11月25日，長沙某樓盤公開搖號，房源167套，2298組認籌，中籤率僅為9.5%，創長沙市場最低中籤率紀錄；12月24日，541套上市，認籌超過了5000人；武漢：2017年12月上半月，武漢連開9盤，日日即開即售罄；成都：2018年3月初，400套房源共超過5萬人參與搖號，中籤率不足1%；西安：2018年4月29日，700套房5千人搖號；上海：2018年4月21日，位於上海中環一豪宅樓盤開盤選房，382套總價1000萬到2000萬的豪宅引來751組客戶，中午即告售罄，銷售金額約58億；杭州：2018年5月7日，近3000人搶177套房，一位98歲的杭州老奶奶搖號買到了房……
人為製造的恐慌需求，加上人口不斷湧入的剛性需求，再加上國家中心城市的加持，西安房價走出了一條義無反顧的上漲曲線。
房天下追蹤的數據顯示，截止到目前西安二手房均價為12646元/平米，相比於2016年10月，上漲了61%。
而在搖號搶房的利益驅動下，西安還發生了腐敗事件，幾十位政府工作人員通過關係，提前內定新房開盤房源的內幕消息被曝出。
事件立刻引起了中央關注，5月初住建部約談西安，同時被約談的還有成都、太原、海口、三亞、長春、哈爾濱、昆明、大連、貴陽、徐州、佛山。
之後，中央政治局會議定調樓市，堅決遏制房價上漲，住建部強調建立問責機制。全國樓市迎來拐點，如今北京、上海、深圳、杭州、廣州、廈門等幾個房價炙熱的城市均已熄火，受大環境影響，多數城市樓市開始轉涼。
與跟漲一樣，西安樓市轉涼亦是跟隨大環境的行為。
03
在市場逐漸轉涼的大背景下，有些城市仍在掙扎。如廣州推出了新版搶人計劃，簡化了落戶流程，縮減了社保年限。
西安、杭州等一眾樓市正在進入高位盤整期的強二線城市會否開啟新一輪搶人計劃，進一步降低落戶門檻，保住房價呢？本號認為，概率不大。
畢竟像西安、鄭州、武漢、長沙等這些已經加入人才爭奪戰的城市，落戶門檻已經夠低，西安幾乎是零門檻落戶。
而房價高位盤整的大勢已經形成，這是中央近段時間會議傳達的政治任務，地方城市不能也不敢再去刺激房價。
先知先覺的開發商們早早就開始籌措糧草準備過冬。恆大改變了以往快速發展的步伐，採取了利潤為王的戰術，並償還了永續債；萬科提出要年底之前回籠資金6300億。
今天，強調降速的碧桂園曝出消息，要加強有效供貸，去化不佳、且正負零為負的項目考慮停工。頭部房企都在為已經到來的漫長冬天做準備。
未來一段時間裡，會有更多城市進入高位盤整期。
但正如本號昨天文章說到的，對於好的城市而言，高位盤整隻是上漲路上的插曲，盤整是暫時的，上漲才是主基調。這是我國的土地財政與城市化進程決定的。
短期盤整，對於身兼省會、副省級城市、國家中心城市，又坐擁西鹹國家級新區的西安而言，不會有太大沖擊，長線來看，西安樓市仍會是最具潛力的城市之一。
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