在過去的一年多時間裡，長租公寓行業融資不斷，房地產中介、創投資本、開發商、酒店企業等紛紛加碼佈局。特別是在“租購同權”和集體土地新建租賃住房政策東風下，無不向市場傳達著租房時代的到來。
但是在整體市場看似一片“藍海”的大好盛景下，長租公寓行業卻深受盈利難、成本高、法律不規範等問題的困擾，可以這樣說，藍海中蘊藏一片運營管理的紅海，發展壯大的前景美好，但實際操作卻有種遍地是坑的感覺。
因此，安邦智庫（ANBOUND）研究員建議理性看到長租公寓的市場培植，做好打長久“攻堅戰”的準備。長租公寓市場在接下來的2年內或將迎來一輪洗牌，一些重銷售、輕風控的中小平臺將“爆雷”。
發展過程還將經歷諸多“雷區”
之前被視為創業風口的長租公寓，如今正站在輿論的風口浪尖，似乎也走到了事關前途的十字路口。當下，長租公寓行業的發展的兩大雷區：一是盈利，二是品質保障。
自2010年長租公寓行業初露鋒芒，短短7年時間，國內長租公寓行業發展迅速，行業規模排名前10的品牌，管理房間數量均已過萬。據58集團發佈的《2018年一季度住房租賃市場報告》，截至今年3月，全國長租公寓品牌達到1200家，運營房屋數量已超200萬間。而在這種快速增長中，傳統賺取租金差的商業模式逐漸顯露出盈利能力較弱的現實困境。因此，租客分期還款、公寓一次性收款的租房貸成為部分長租公寓經營的重要手段。
但是，引入租房貸實現快速擴張的高槓杆風險卻少有公開討論。8月20日，杭州鼎家公寓停止運營，其主要原因是利用租房貸的高槓杆實現擴張，但運營能力跟不上，導致資金鍊斷裂。這一事件涉及400萬元資金缺口、6家網貸平臺、4000戶租客。今年3月，在上海擁有4000間房源的長租公寓愛公寓宣佈資金鍊斷裂，許多租客在不知情的情況下被申請了租房貸。
事件爆發後，許多金融機構都暫停了租金貸業務，這對整個行業的影響跟銀行抽貸差不多，會導致公寓企業出現現金流動性問題。另外，住建部、人民銀行等已召集長租公寓企業、金融機構開展內部研討，商議如何開展租房貸業務並控制相關風險。
就在長租公寓爆倉事件後不久，最近兩天，一篇《阿里P7員工得白血病身故，生前租了自如甲醛房》的文章在網絡上刷頻，再次將長租公寓的“品質問題”推向風口浪尖。可以毫不誇張地說，甲醛問題是長租公寓的“原罪”，而其癥結歸根結底還在於主要依靠“租金差”獲益的長租公寓市場始終未尋求到一種較好的盈利模式。為了達到盈利指標，長租公寓常為達到較高的出租率以及最大限度縮短空置率而無視裝修汙染問題。
租房市場亟需成體系的制度規範
屢次陷入輿論的風口浪尖，對長租公寓市場而言其實是一場洗禮，讓企業、投資界更加理性看待長租公寓行業的機會和風險。針對目前長租公寓行業暴露出的種種亂象，不能僅將其視為行業爬坡期面臨的階段性問題，而是應挖掘行業亂象背後的深層次原因。
過去幾年，在租賃市場快速增長的同時，監管政策和配套措施沒能跟上，這就造成了租賃領域的無法可依。對長租公寓的經營者，監管部門在管控租房貸風險的同時，應儘快針對租房貸出臺明確的監管意見，明確金融機構如何操作這項業務。此外，還應加強對企業品質監控力度，出臺長租公寓領域裝修標準，儘可能做到管理上的有法可依。
如今，各地正在加速政策落地。據不完全統計，今年下半年以來，已有23個城市出臺住房租賃新政，通過用地保障、增加房源投入、規範住房租賃交易服務和增加租房補貼等舉措，促進房屋租賃市場健康發展。7月、8月兩月出臺住房租賃新政的23個城市中，有10個城市的政策在擴充房源、加強用地保障方面發力。例如，8月21日，北京市住建委開會要求，近期迅速新建一批、分配一批、收購轉化一批、改建一批租賃住房，以穩定租賃市場。隨著政策法規的進一步完善，租賃產業生態鏈逐步形成，長租公寓行業的發展之路才能走上順暢高速之路。
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