新浪乐居讯 文/黄思琳 深圳“731新政”之后，部分商务公寓“降价潮”刷屏房产圈，为了促成销售，部分商办项目甚至以备案价85折进行销售，另为购房者进行幅度不等的垫资，进行分期首付等。
不同于看似“降价打折”的商办公寓，位于罗湖水贝的这个产权70年的楼盘也打出了“首付一成”的口号。几大关键词：一手新盘、深圳中学学位、首付一成起，究竟是开发商的噱头还是真值得一买呢？乐居实探了该盘。
旧楼换新名 精装现楼均价近10万/平
这家名叫明X公馆的楼盘位于罗湖水贝商圈翠竹片区，罗湖水贝一路水田一街洪湖地铁站D出口，直线距离洪湖地铁站D出口约为100米左右，地铁3号线水贝站约700米，毗邻洪湖公园和京基水贝村旧改项目。
从外观看，该楼盘为商住混合的独栋小高层，周边地段相对成熟，事实上，该盘备案名叫“典雅居”，2003年批地，早在2004年便已取得预售许可证，而明X公馆在今年6月份便启动了二三级联动，进行售卖。
该盘楼下为水贝肉菜市场，翠竹万家，水贝珠宝产业园等，综合环境较为杂乱，项目南面为京基水贝村旧改项目，作为罗湖的明星旧改项目，包含住宅、公寓、商业、办公、商务公寓等业态，未来改造后将会整体提升周边环境。
明X公馆共有1栋22层，两梯十二户，总房源约为204套，其中，底层1-4层为商业部分， 3楼整层目前出租给“福深达酒店”，目前为酒店方在运营。
据驻场销售称，“明X公馆”在售的房源位于5-22层，只拿出了几十套在卖，目前所剩房源不多。 主要有42平、45平以及48平三种在售户型。
通过户型图可看出，42平为1房，48平为小两房，45平也可改成小两居，均价约98000元/㎡，总价约390—446万元，精装现楼。据了解，开发商早在2015年交楼时便售出过一批，但近期才开始在市场上出售这几十批房源。
根据现场销售计算，建筑面积48.65平方米的小两居总价为485万元，而称之为“一口价”390万的建筑面积42.1平一房，按照计算，整体均价也近10万元/平方米。链家APP显示，距项目100米左右同带深中学位的二手房倚湖居均价在60622元/平，53.62平报价为340万。
与“明X公馆”相距不足50米的太子道（备案名鹏大厦）曾在2017年推出70年产权23平－41平米超小户型，一度刷屏网络，当时均价为7.8万-9.8万/平，总价为210-390万元，带深圳中学学位。
但由宝琳酒店改造而来的太子道，地块使用年限仅剩下48年，早于2009年就竣工的商品房项目，由于长期被开发商自持，2017年才开始批量销售，但却因曾涉嫌违法“住改商”被要求暂停销售。
在售房源为何多数“被管理局锁定”？
经乐居查询，深圳规土委官网站页面显示，罗湖典雅居于2004年11月4日便已取得预售许可，项目2003年拿地，房屋用途为单身公寓、办公楼以及其他，其土地用途为商住用地，产权70年。
但乐居点击进入套房信息发现，该楼盘大多数房源却处在“管理局锁定”的状态，从1层到顶层22层均有“管理局锁定”的房源，另外约有60余套“已备案房源”，和两套“初始登记”房源。
△典雅居大部分房源显示为“管理局锁定”
2004年拿到预售许可证的新盘，为何直至14年后再重新打包出来售卖呢？乐居致电深圳规土委罗湖国土局咨询，为何该盘多数房源会被显示为“管理局锁定”？工作人员
回复称因该开发商在拿预售许可证时便进行了房源锁定，如今已经办理好房产证进行预售转现售，目前是现售状态，不影响正常交易。但为何2004年拿到预售许可，如今才开始进行二手交易，工作人员并未给出具体原因。显而易见的是，自2004年拿到预售许可到现在近10几年的时间里，房价曾上涨数轮，被包装后的“明X公馆”房屋产权也直接减少了至少10年，被业内疑为房地产“二级半”项目。
深圳房地产律师张茂荣曾在接受《广州日报》采访时表示过，根据住建部有关通知和《商品房销售管理办法》及《深圳经济特区房地产转让条例》，只有预售商品房的开盘时间官方有明确规定，在违规“捂盘”的管控范围，现房因为占用的是开发商自有资金，开发商想什么时候卖、卖还是不卖，并不在官方的监控范围。如果是现房入市，则不涉及违规捂盘，如果当初有预售许可证，又没有按期开盘，则涉及捂盘惜售。
“名校学区房”成最大卖点？
虽然占据了较好的地理条件，但明X公馆主打的最大卖点依旧是“深圳中学学区房”。
据实地距离测算，该盘与深圳中学学区百度测算距离为1.5公里左右，乐居在罗湖教育局官网查询得知，该盘的学区范围为“水田小学”和“深圳中学”。“深圳中学”作为深圳四大名校之一，自然颇受家长关注。
相比较百花片区单价动辄12万以上的实验中学学区房，深圳中学地段学区房均价并不亮眼，目前，深圳中学地段生的划分范围约有25个小区，带深中学区的愉天小区在售均价为81680元/平（数据来源链家），43.64平房源成交价为372万。金丽豪苑为60948元/平，37平的小户型成交价在299万，而次新小区有合正星园和嘉多利花园，价格在7.5-9万/平不等，部分如柏丽花园、田苑小区单价则更低，在7万/平方米左右。对比项目毗邻同样带深圳中学的二手房“逸湖居”，楼龄为17年，在售均价为60621元/平。
典雅居目前在各大中介机构并无二手房挂盘出售的房源。据深圳规土委网站显示，该盘房屋用途显示为“单身公寓、办公楼以及其他”，土地用途显示为“商住”，销售声称落户到该房产并无问题。
“二级半项目”是否能购买？
据现场销售声称，该盘目前的确打出了“首付一成”的宣传口号，但开发商要求在三个月内付清首付款，首个月可以首付一成，如果是首付三成的购房者，可采取10%，10%，10%的比例进行付款，如果是首付五成，则可以采取10%，20%，20%的比例分三个月付清，以此类推，相当于三个月的分期免息首期。
按照对外公布的价格来计算，总价390-446万的明X公馆，首个月首付39万则可买一套带名校深中的学区房。究竟这种业内称之为“二级半”项目的房子，值不值得买呢？
从百度定义上看，所谓的房地产“二级半项目”，不同于新房，“二级半项目”虽然已经淡出流通领域，但也并没有被使用，又以崭新面貌、新楼性能与二手房相区别，所以其既不属于新房，也不属于二手房。
业内人士认为，深圳市场上的二级半项目多为当年销售的“尾盘”或批量“存量楼”，由于是现楼交付，避免了施工风险，因此价格制定相对比较灵活，能吸引短期的投资客。
这些当年的“尾盘”或者批量存量楼包括：开发商留作自用或留作日后出租的房子、在楼盘发售前期预留单位，由于种种原因，在销售后期拿出来销售的房子或者购房者预订后又退订的房子。
虽然此类“二级半项目”并不一定等同于滞销盘，但成分相对较为复杂。且房源相对零散，购房者更需要仔细筛选，看资质和房源，并可做周边二手价格的对比分析看是否值得购买。
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