2018年8月28日，鄭州北三環與文化路交會處金晨嘉園一套2012年70.33平方九層高洋房以115萬一次性全款成交，摺合單價1.6萬/平方。
該房源自2018年8月27日發佈後，一天內竟引萬人看房，業主不得不在排著隊看房人群中喊出：“全款，帶合同、帶定金的留下，其他人請出去。”
今天分析一下該房源為什麼這麼火，它對看清鄭州今後房地產市場，帶來什麼幫助和啟發？
1.金晨嘉園是由河南豫發置業有限公司投資，鄭州楷林置業有限公司開發，這是楷林開發的為數不多的住宅項目，總體品質不錯。目前豫發物業還算合格。
金晨嘉園高層實拍圖
2.該小區雖建成已有6年，總的來說維護較好，在北三環一帶一直是二手房僅低於普羅旺世的住宅小區。
3.劃片豐慶路小學，因為距離文化路第三小學近，也有的業主孩子去了文化路第三小學。學校雖然均不是好學校，但是可見“可憐天下父母心”。
4.價格便宜，該小區二手房，30層高層主流成交價在17500-18500元/平方左右，而該房源是位於小區中間，九層電梯洋房的4層，已裝修，比高層的舒適度和得房率稍優質，而此次電梯洋房成交價是16500元/平方。
房源所處小區位置
5.綜合看該房源比小區以往高峰二手房價下調2000元/平方。
6.70.33平方，2梯4戶，純南戶型，原本一室兩廳，客廳陽臺較寬被業主改成兩室一廳，戶型一般。由於面積小。總價低又是兩房，是剛需的硬菜。感嘆的是，剛需僅需要房子的居住功能，而不是舒適度。
戶型圖
7.對比同小區80多平方的高層，對比普羅旺世波特蘭等18000-19000元/平方，該房16500/平方確實有很大優勢。
8.距離地鐵7號線，文化路北三環站很近。
所以引發萬人看房。
02
該房源與周邊新房比較
1.該房源與西邊北三環邊上推出的華潤悅璽79平方兩房，毛坯單價約15200元/平方，華潤悅璽與該房源比少偏西一點，並且距離地鐵稍遠。
2.與該二手房較近的名門翠園，住宅近16000元/平方，也是秒清，是2018年鄭州第一神盤。
3.美景美境2018年7月28日推出128套房源，當天清盤。價格在
16500元/平方左右，近期會再推盤，據說80多平方小三房想買的人很多。4.泰山·譽景項目2018年6月23日開盤，80平米左右兩房共計推售130套，去化97套，兩房成交價格16900元/平米。目前所剩房源不多，80多平方是賣得非常不錯。
5.融創中永中原大觀2018年7月30日開盤推出高層8#（2D32F2T4），共推出232套，截止開盤結束去化232套。
107㎡三房推出116套，去化116套；138㎡四房推出58套，去化58套；150㎡四房推出58套，去化58套；共計推出232套，去化232套。
均價（毛坯）：107㎡三房：16900-17600元/㎡；138㎡四房：15600-16300元/㎡；150㎡四房：16300-17000元/㎡。
綜上所述，該二手房與周邊新房比，位置好，有學校，現房，價格不高，有簡單裝修，所以優勢明顯。
03
萬人看房引發的啟示
投過本次萬人爭看該二手房，我們可以得出以下啟示。
1.金水區新房源太少，是2018年上半年，鄭州唯一二手房交易量大過新房成交區域。
8月東潤泰和現房270平方戶型，賣了8套，實現近6000萬銷售額，在當下市場中算是賣得比較好的了，超很多北龍湖項目8月份銷售額。
2.金水區80多平方兩房或小三房銷售強勁，尤其價格在16000-17000元/平方之間的樓盤，未來看不愁銷量。
3.鄭州三環上整體剛需特別強勁，不管市場整體是否低迷，這部分需求是不被影響的。
4.鄭州整體還是剛需性市場，限價後剛需受益，但從長遠來看，改善受抑制改善盤減少，未來真正做好的改善盤和真豪宅在二手房中估計有非常好的表現。
短期看好剛需盤，五年後更看好改善盤和真豪宅。
5.鄭州存在的購房需求不容任何人質疑，每年淨流入人口超20萬，孕育著巨大市場。鄭州城市化水平是前半場，今後鄭州房地產市場在剛需滿足後將步入置換型市場，這是大趨勢。
鄭州是北方最年輕的城市，鄭州未來發展潛力巨大。
115萬一次性購買一套2012年70.33平方小兩房，單價真的便宜，應該說很划算。業主在此次操作中，手法簡潔乾淨，勇氣果敢，給許多準備賣舊換新者，以經典示範。
但是購房者理念還是比較落後，應該將這115萬資金用做首付，貸款買一套面積更大，更優質的房子。
但是這個理念估計是不被8月27日，近萬看該二手房的人所接受的。
也可能是該房子是他們真正拼盡全力買得起比較方便的房子了。
一套二手房讓我們看到一個真實微觀的鄭州房地產市場，所有從業者和業主均以小見大，心懷群山。看到鄭州二手房冷與熱、操作手法，剛需和豪宅，區域熱度都在萬人爭搶中一覽無餘。
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