高房租衝擊波還沒過去，長租公寓自己的金融模式就惹出大事了！
之前“反出”我愛我家的胡景輝提出一個很嚇人的結論：長租公寓的金融黑洞爆出來比P2P更厲害！對此大家還半信半疑，結果馬上杭州就有一個叫鼎家的公司“引爆”了！，它直接說公司因經營不善，資金鍊斷裂，已停止運營，沒錢沒人無力善後。而它這一閃，牽涉4000多戶人家，一下子就炸鍋了。
租房成金融生意惹質疑，它其實應該可以很正當
這種長租公寓出租房子時，中介運營公司都有一個套路或者說是金融設計，即來了租戶，先讓租戶去辦一個貸款，這樣的話運營公司把房租的錢在以租客作為擔保的基礎上，一次性全拿到手裡，然後他再按月或者按季度給到房東。因此對他來講，他已經拿到了整年的租金，所以他一跑路，房東就拿不到後續租金了；貸款公司的錢已經全給出去了，租客抵押著個人信用，還要還錢給貸款公司。但是房東收不到房租就要收房子，而租客一斷房租，貸款公司那邊就會來催賬，同時租客的個人信用也受影響，這樣就變成了一個無解的、大家都多輸的局面。
對此，確實有很多人在質疑，比如說鼎家公司收到貸款公司的錢，已經是真金白銀到了賬，貸款公司的徵信資料是租客擔保的，房東也已經把房子拿出來，而對於鼎家或者這種長租公寓的來講，它只需要一開始用一筆錢把房東的房子先收過來，也就是籤個一年或者三年的合同，他也不是把錢都給房東，這看上去是一個租房生意，其實是一個設計巧妙的金融生意。
其實這是非常有創新價值的一個金融模式，而且照目前法規來講，它也都不違法。當然這裡也有誤區，網上有人說長租公寓是無本萬利，這肯定是不對的，因為他把房子從房東那裡收過來，不管是籤合同還是先付定金，這一步都是要用錢的。另外大家覺得長租公寓拿到錢就會人間蒸發，這也有點過於把它妖魔化了。
像杭州鼎家，它本身已經經營了好多年，它也不是第一次這麼做，所以還不能說它是專門來行騙的，但是它的錢了去哪裡？大家都知道杭州的P2P爆了多少，它的錢肯定是拿來做別的用途，其實所有的中國公司只要一融資到手，尤其是這種拆借過來的錢，它一定是想辦法放貸出去，獲取更高的利益。
所以從這個角度來講，出現這個狀況就是相關的錢，都被鼎家拿去用了別的地方，最後收不回來、轉不動，它也就破產了。
長租公寓盈利方式分三塊，好經念歪了衝擊也很大
關於長租公寓怎麼來錢的問題，本來應該很懂房地產租賃生意的房地產大亨潘石屹，曾經對媒體很認真地說過，租房最多就是賺1%的利潤，其實不划算。而他的算法是，比如長租公寓運營公司從銀行貸款產生利息，銀行的基準利率是4.9%，它實際上拿到手的利息是5%點幾到6%，所以用貸款建成公寓再租出去，回報率不超過1%，這個生意整體做下來就是虧本的。但是號稱自己是無產階級的潘石屹老師，現在就有點揣著明白裝糊塗了。
事實上，所有的長租公寓就沒指望從貸款利息裡面賺差價，它更多的是在用一種金融方法，比如利用一大批的房東的房，不管是1萬套還是12萬套，以這一塊標的發行債券進行融資，它不需要通過銀行就能拿到錢，然後再通過借錢的金融機構，提供金融租賃給租客，也就是金融機構把房租一次性給到中介公司，中介公司又能拿錢去放貸，整理來說它賺的是三塊的利潤，一個是房租的差額，一個是貸款收房改造與盈利的息差，一個是它放貸的利息。
房源供不應求，房東強勢條款往往讓租客吃不消
當然以上是一個正經的生意做法，理論上它一方面確實可以緩解租客的租金壓力，比如在北京與上海這種一線大城市，合適的房源供不應求，租房大都是房東開出押一付三、押三付二、押三付三的霸道條款，一次拿出四五個月甚至半年的錢來租房，對很多年輕人來講是有壓力的，短貸的辦法一月一付可以部分減輕壓力，同時對房東來講，也減少了他自己去出租房的繁雜工作。所以它本來是一個專業分工很合適的事，但是在我們中國這個事情還是會出點問題，又是好經被歪嘴和尚念歪了，鼎家就是一個現實例子。
所以它本來可能是一個很好的設計，但是因為法律監管跟不上，或者一些公司的擴張衝動很強，只要能挪用資金就一定挪用，這個正當生意也就變成一個巨大的黑洞，很有危險。今天鼎家是牽涉4000租戶，可能幾十億資金，下一次可能哪家公司就是牽涉40000家租戶，幾百億資金。它帶來的社會衝擊波也是很強大的，很可怕的。
例如，兩個月之前誰能想到，因為杭州的賣房方式改變——樓盤搖號引發P2P擠兌爆雷、P2P爆雷又波及一批上市公司和銀行、甚至影響到早期創業投資行業呢？至於P2P爆雷對整個社會消費購買力下降的影響，現在還沒有統計分析，估計未來會慢慢顯現出來。
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