在“堅決遏制房價上漲”態勢下，7、8月份國內不少城市出現了土地流拍，
被認為是樓市降溫的標誌。巧的是，西安近日也出現年內首個優質土地流拍，加上最近“意向購買人數登記不足”的盤次增多，西安市場迎來“秋涼”？
2018年西安主城區首次出現流拍情況
原定於8月17日下午4點，在西安市國有建設用地使用權交易大廳舉行的BQ2-4-54號國有建設用地使用權拍賣，因該宗地申請競買人數不符合拍賣文件約定，宗地流拍。為此，西安市國土資源局發佈公告。
公開資料顯示，此次流拍的BQ2-4-54號宗地位於灞河新區紡渭路以西、灞瑞二路以北、西臨高速以南、高科綠水東城以東，淨用地面積71719.83平方米（摺合107.58畝，不含代徵路16.61畝、代徵綠地28.99畝），用地性質為商服用地，容積率不大於2.5，建築密度不大於55%，綠地率不小於20%。土地使用年期為40年。
該地塊起拍價為47940萬元，摺合地價445.62萬元/畝。按照最大計容建面179299.58㎡計算，該地塊起拍樓面價為2673.74元/㎡。
這個區域在以前是納入滻灞生態區範圍的，後來從滻灞分離，現歸灞河新區管理，屬於東部主城區範疇。
該塊地為何土地流拍？
“競買人數不符合拍賣文件約定”是什麼意思呢？要麼是“人數不足”，比如說原來要求有3家以上參與的，現在只有1、2家參與；要麼是地塊對競買人有特殊要求，而競買人的條件達不到。
無論哪一種，至少說明房企達不到土地競買的“門檻”：不是土地競買條件要求苛刻，就是房企拿地意願下降，不敢碰！
按照掛牌文件規定，該地塊的拍賣設置了特別約定條件：
1、該宗地內須規劃建設建築面積不少於14萬平方米（含地下規劃商業和停車樓）的大型購物中心，由競得人全部自持並自主整體運營，不得分割銷售；自持大型購物中心必須在簽訂《國有建設用地使用權出讓合同》後24個月內建成並滿鋪開業；
2、競得人需在紡渭路上修建一長約50米的過街人行天橋，建成後無償移交灞河新區管委會，建成時間與第3條約定的建成並滿鋪開業時間一致。過街人行天橋的具體規劃設計方案以後期灞河新區管委會確認的方案為準；
3、競得人須在土地成交當日與灞河新區管委會指定單位簽訂《西安灞河新區自持大型購物中心產業項目建設及運營發展監管協議》（協議後附），並於成交次日繳納履約保證金2億元。相當於這塊地競得者是需要自持的，不能銷售。
根據實際瞭解的情況來看，這塊土地從條款誕生之初，除了流拍，沒有其他可能。
土地流拍是否意味著西安樓市要“秋涼”？
目前，一二線城市土地供應加強，選擇變多之後，房企對於熱點城市、熱點板塊不再盲目參拍，不少地王周邊沒有拍出地王價，市場降溫明顯。
從平均溢價率和實際成交地價和之前相比，屬於明顯下行。特別是過去比較熱的市場，如杭州、南京、上海等地，逐漸進入低迷狀態。
據中原地產統計，2018年前7個月，全國土地流拍數量高達796宗，其中一線城市流拍13宗，二線城市流拍154宗，三四線城市合計流拍629宗，不僅遠高於去年同期，還創下近年流拍數量新高。
與此同時，在市場購買層面，西安目前也有些微妙。最近一個月左右，西安新增8個盤次不搖號，情況大抵如此。
這背後固然是“不搖號”的好處使然，客觀上減少了程序、縮短了買賣時間，對買房有利，而本質上恰與房企資金回籠密切相關：不搖號可直接賣，首付一把清，資金回籠快。
這才是市場最大的動向。
土地拍賣是衡量市場風向的因素之一，而購買踴躍度是衡量市場溫度的因素之一。此次灞橋地塊的流拍有其特殊性、購房踴躍度下降也被“摻水分”，僅以此來說市場熱度全面降溫也不夠客觀。但見微知著，警示已來臨。
在“堅決遏制房價上漲”態勢下，控價趨嚴、房企拿地謹慎，市場熱度已非酷暑難當，秋涼已能感覺到。
房企拿地一看企業自身情況，二看市場，三要看成本和未來收益。買房要看地段現狀和發展前景，在道理和價值判斷上是一致的。房企的謹慎，恰是置業的預警。
未來西安樓市走勢如何？
8月24日，FM91.6陝西交通廣播《我要買房》節目組邀請到了《徐三刀評樓市》主編徐武做客節目，就西安樓市問題展開討論。
問題一：西安土地流拍，背後具體情況是什麼？
土地流拍，是屬於正常的市場行為。根據中原數據，在前七個月，全國有796種土地流拍。
西安出現的這種情況有三個原因：第一個原因是他要求土地競拍條件必須是全部自持，購物中心全部自持。第二個是有24個月的工期，其中還包含兩個禁土令的時間在內，11月15日至3月15日也就是採暖期，所以整個施工週期大概在16個月。第三個則是要求滿鋪開業，滿鋪開業就是要把全部的商鋪裝進去，集體統一開業，這個要求不低，能做到的房企確實不多。
問題二：土地和樓市的關係是什麼？
土地和樓市的關係有兩個方面：第一方面就是土地是樓市的“晴雨表”，開發土地到銷售有三個步驟，拿地、開發、銷售。土地拿的少了，自然開發的樓盤就比較少，供給量降下去了。第二個就是土地成本實際上是房價的一個“大頭”，一般佔到30%到35%，再往上開發商基本上就沒有什麼純利潤了。
問題三：流拍會帶來哪些影響？
土地流拍是開發商客觀選擇的一個結果。有三個方面影響：第一方面降低了開發商拿地的激情；第二個就是影響購房者的情緒；第三個原因就是土地出讓金會減少。
問題四：土地市場較熱，未來樓市會如何表現？
土地市場較熱是對一個城市積極的推動，6至8月份咸陽、高陵、臨潼區都出現了單畝的高價地，可以說是東西南北都出現了高能熱點的板塊。在這個情況下，西安的土地價值越來越高，未來土地的供給量可能會有所收縮。西安的土地市場，它不僅需要優秀的開發商，更需要好的產業，因為要想發展一個城市，就得具備產業性。
問題五：西鹹新區前段時間土地成交量不小，如何看待西鹹新區發展？
2017年西安供地比較集中的應該是在滻灞區，但是在2018年西軸線需要深化區域發展，土地政策上比較傾斜。西鹹新區是有關城市群的一個引擎裝置，西鹹新區是大西安範圍之內可開發利用平原地帶最集中的一塊，因此我們把它看成是大西安都市區的主要承載之地，未來十分看好。
問題六：西鹹新區更看好哪一個片區或者說各片區優勢都有哪些？
西鹹新區五個板塊，實際上未來都會很好，但是每個區域的開發的速度和配套的建設週期是相對比較固定的。在這個過程中，灃東和秦漢表現的是比較突出的。
首先是灃東是西軸線所在，近兩三年來的數千億這個投資，產業落位是比較快的，一些大的工程建設都密集在整個灃東區，因此灃東在整個五個板塊裡面是排在首位的。第二個比較突出的板塊就是秦漢新城，它是在五大板塊裡面最大的，基本上佔到西鹹新區小一半的面積。但是它可開發面積是五個板塊中最少的，因此它普遍地要高效利用。因為城市密度的限制，普遍是做別墅和洋房類產品，因此體現在環境好、汙染少、臨渭河。
問題七：如何看待西安目前部分樓盤已經出現排號不足的情況？
有三個比較直接的原因：
第一個原因就是在5月、6月、7月中，政府加大供應量之後，開發商實際上沒有做過多的宣傳，導致這個情況。另外，跟樓盤的開盤產品也有較大關係，單價高、面積大的產品自然需求較少。
第二個是西安“624政策”執行之後，材料的審核是比較嚴格的，在這個過程之中，從登記到最終開盤結果的公佈，整個過程需要半個月到一個月時間，整個市場事實上被鎖住了，所以它的成交量是有所下滑的。
第三個是最直接最重要的一個原因，面對市場的供需失衡，政府採取了有效的措施是加大了供應量，客戶的選擇餘地變多了。
問題八：未來西安樓市走勢如何？什麼時候買合適？
未來西安樓市的一個走勢，我們梳理了從2015年到2019年的情況。2015年是西安樓市價格抬頭的一年，2016年是土地市場競爭正激烈的一年。2017年是西安樓市蓬勃發展的一年，2018年是樓市調控收緊的一年，那2019年究竟會怎麼樣？
我們認為在金融政策、土地政策，包括全國經濟走勢的情況下，土地和房價可能會走向理性。在這個階段，我們要怎樣去置業？怎麼去為我們家庭增加固定資產？
我們認為首先是根據實際需要，不要去做投機。第二個是宜早不宜遲。第三個一定要買有競爭力的好房子。什麼叫有競爭力的好房子？一定是地段、品牌、規劃、產品、服務多個指標能讓你滿意。這種情況之下再去購置，這樣的話將自己的風險可以降到比較低的水平。
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