摘要
中國城市房價上漲背後的影響因素複雜多變，而城市人口是其中至關重要的一環。
本系列文章將以城市為單位，對中國各主要城市的房價水平與人口數據進行針對性的解讀。採用常住人口數據與年度住宅房屋均價進行分析，根據城市競爭力綜合排名，摘選全國39個城市10年至17年的常住人口及其增速數據，對城市進行簡單分類。
文章將分成兩個部分，本部分主要關注常住人口流動與房價走勢利好於自身綜合發展的城市。
一、增速持續上升型
廣州、深圳、杭州：城市競爭力推動城市收穫人才
因城市強大的競爭力與發展潛力吸引了大量人才湧入，同時又具有足夠人口容量的城市，因其快速的興起與巨大的城市價值，可以引用投資行業的術語“獨角獸”來形容其特徵。
杭州是“獨角獸城市”的典型。杭州因近年來高新技術產業與互聯網產業的飛速發展和行業集聚，對年輕人口的吸引力十分強大。 獵聘網發佈的《2018中國重點城市工程師大數據與調研報告》顯示，2017年一季度到2018年二季度，全國互聯網工程師人才淨流入分佈中，杭州以12.46%的流入率排名第一位。
而從總體人口數據來看，杭州常住人口環比增速也從2011年的0.38%不斷攀升，至17年人口增速已達3.05%。杭州市開放的人口政策，薪資收入，以及相對較低的房價，使得其人口吸引力十分強大。人才的大量湧入不僅推動城市本身的綜合發展，也推動杭州的房價水平。杭州房價在2010至2015年間波動持平的過程後，2017年環比增速已達26.86%。
在產業集聚向好的前景下，杭州已經大步邁進了新一線城市實力的頂尖一列，未來的發展前景可能可以與北上廣深一較高下。
深圳作為老牌“北上廣深”中最為年輕的一員，已經進入了一線城市的成熟階段，其房價水平緊跟北京上海之後，17年達到55000元/平米大關。15年1月，深圳進一步大幅放寬人才落戶條件，擴大戶籍人口規模，使得深圳常住人口在2015年後開始迅速增長，15至17年，年均環比增幅均在4.5%以上。
深圳其本身的城市競爭力已經囤積了大量的人口流入潛力，一旦實行較為寬鬆的人口政策，人口流入就如同開閘蓄洪。相應的，深圳住宅價格也在2014至2016年間全國房價走低的大背景下，受到人口流入紅利的影響大幅上升，16年環比漲幅接近60%，雖然在17年樓市調控加強後減緩了上漲速度，但依舊有一定的上漲趨勢。
廣州作為老牌一線城市，在享受人口增長所帶來的紅利同時，城市人口尚未達到飽和。18年1月，廣州再頒佈新的落戶政策，進一步放寬人口入戶，尤其是針對高校畢業生等高層次人才的引進，在這些利好消息影響下，廣州人口17年環比增速達3.23%。
但按照廣州市十三五規劃，2020年全市常住人口要控制在1550萬人以內，這意味著廣州此後年均人口增量將控制在30萬人左右。
面臨人口達到當前城市容量上限的壓力，廣州人口落戶政策的放寬，更多是針對人口結構的細分規劃調整。因此廣州城市房價與深圳、杭州相比，增長動力稍顯不足，17年全國實施房價調控措施以來，也成為了“北上廣深”城市中唯一一個房價下行的城市。
西安、長沙：人口“爭奪戰”政策下的暫時贏家
2017年初，自武漢率先頒佈了城市引進人才的特殊優惠政策後，一場遍及全國各大城市的人才“爭奪戰”拉開帷幕。
西安是這場全國範圍內城市人才引進運動的佼佼者，18年2月西安出臺新政，學歷落戶僅憑身份證、畢業證“兩證”即可申請辦理西安戶口，在此新政下，西安僅18年1季度市外遷入人口就達到24.49萬人，而西安市17年全年戶籍人口淨增長不過20.15萬人。此番人口引入背後，是西安市自13年以來急速下滑且尚未恢復的房價水平，以及17年西安政府高達1907億元的債務餘額水平。
西安今年一季度的爆發式人口增長，確實立竿見影般地帶動了當地房價的上漲，今年3月份西安房價上漲11.2%。房地產市場的回暖是寬鬆的人口引入政策短期可見的影響，勢必能夠為西安緩解一部分地方財政與城市發展中遇到的問題。
長沙的人口引進政策在17年年中頒佈，本科學歷以上可先落戶再就業。在政策激勵下，數據顯示長沙2017年常住人口環比增長達到3.57%，增量為27.29萬人。
與西安類似，長沙房地產市場在2013至2015年間也曾有一段回落時期，當地住宅市場去庫週期一度達到18個月以上。15年，全國房價在去庫存的政策導向下應聲而漲，在此大背景下，長沙住宅市場仍用了一年半的時間才走出庫存量過大的泥潭，房價在16年開始回升。17年底長沙住宅均價才突破7000元大關。
長沙的房價低位，與城市綜合發展的向好，本身就形成了相當大的人口吸引力，因此17年的落戶政策的寬鬆化後，其人口增速一度超越廣州杭州。
就長沙西安而言，城市配套的完善速度、城市產業的優化整合速度、城市經濟的增長速度能否跑贏房價與人口，才是城市將常住人口留下來的關鍵所在。
二、增速先降後升型
南京：轉型陣痛後的城市復甦
作為江蘇省會，南京的城市發展速度因為同省工業強市蘇州而一直受到了較大的影響與分流。在此背景下，南京大幅推動產業改革與人口結構調整，在11年至15年人口增速不斷下滑。但16年後，渡過了陣痛期的南京，GDP增速開始大幅上升，依靠自身的科研優勢與60%以上的第三產業佔比率先完成了城市的升級轉型，16年開始南京人口增速開始回彈，同時房價也於同期開始增速加快。
南京在18年宣佈給予來當地面試的應屆畢業生人均1000元補貼，旨在擴大對高校畢業生的吸引力。高校畢業生對城市的選擇更多會注重新興產業的發展，在此前提下南京作為科研強市，相比於蘇州以第二產業為主的產業結構反而具有一定的人才吸引優勢。且南京自身作為文化古都，環境優美歷史悠久，軟實力優越。可以想見，保持自身產業優勢與發展腳步的南京，未來的人才吸引力會逐步擴大，而房價的增長潛力也會十分巨大。
總結
以上城市在近年人口增長速度都保持了穩定上升的勢頭，相應的其城市發展也因為人才資源的流入有較大的利好空間，受此預期影響，當地城市房價升值空間較大，城市發展前景良好。
下部分《城市常住人口流動與房價走勢分析（存疑篇）》將著重關注受到常住人口流動以及更多複雜原因影響、城市發展前景不明朗的城市，敬請期待！
摘要
在上篇文章關注常住人口流動與房價走勢利好於自身綜合發展的城市後，本文將著重關注受到常住人口流動以及更多複雜原因影響、城市發展前景不明朗的城市。
一、增速持續下滑型
上海、北京：人口結構優化中的超級城市
北京與上海的房價-常住人口走勢十分相似。兩城市房價增速在近三年來飛速增加，而常住人口增長則迅速陷入停滯甚至開始出現負增長。在常住人口增長基本停滯的狀況下，北京上海的人口結構變化逐漸成為了住宅市場需求增長的主要推動力。
北京上海在經過了多年高速發展後，其人口增長速度與配套發展速度不匹配的矛盾日益明顯。中房智庫研究院的數據顯示，北京與上海2017年房價收入比分別為25.7與27.98，處於全國前四的水平。
人口的大規模湧入對房價的推動作用存在一定的滯後性，常住人口的增長到轉化為當地購房群體的增長需要一定的時間積累，10-17年北京上海的房價與人口的走勢差異有部分也是受此影響。以此判斷，近年來北京與上海的人口增長停滯可能也預示著下一個週期內兩城市房價水平的下行壓力正在逐步加大。
烏魯木齊、東莞：特殊政策影響下的斷崖式人口流出
烏魯木齊的發展在近年受到了較多政治與民族問題的影響，在2010年至2015年期間常住人口增速快速下滑，15年之後常住人口開始負增長。東莞在2015年因大規模“掃黃打非”的整治行動也出現了常住人口的大跳水，但在16、17年後恢復了人口增速。
兩個城市中，烏魯木齊受到的政策影響是較為長遠且深層次的，觸及到了城市發展的根基，因此其房價增速也不斷下滑。而東莞的政策影響是短期的，在東莞本身發達的產業支持下，其人口很快恢復至整治之前的水平，且房價漲幅也在15年整治之後迅速擴大。
天津：北京輻射圈是紅利還是陰影
與長三角地區內的蘇州與杭州相比，處於京津冀地區內的天津城市發展面臨著相當大的危機。人口增速緩慢，房價上升較快，其自身綜合實力在四大直轄市中排名最後，2017年天津GDP總量正式被重慶趕超，GDP環比增速也僅為3.6%。在經濟增速不景氣的情況下，其飛速上漲的房價與逐漸流失的人口，雖然走勢與北京上海類似，但實際上有著本質差別。
天津在過往享受京津冀地區的發展紅利的同時，始終沒有尋找足以支撐自身未來發展的產業核心，自身財富增量空間存疑。從10年至13年平均4%的人口環比增速，到17年近6萬人的常住人口淨流出，而房價增速在16、17年達到16%、18%。在不能保證城市自身綜合競爭力的情況下，房價加速上漲的壓力對天津的人才吸引有相當程度的負面影響，留給天津尋找屬於自己新定位的時間愈加緊迫。
三亞：走在“獨木橋”上的新型旅遊城市
三亞作為熱帶海濱旅遊城市的定位在過去幾年間受到了投資客的熱捧，但沒有城市自身綜合實力及產業支撐的房價始終是無本之木，三亞的房價在11年至16年連續大跌，累計跌幅超過35%，其人口增速也隨著房價的下滑不斷減慢。
三亞的常住人口增速與房價波動呈現了高度的同步性，這是由三亞自身的城市定位決定的。三亞的城市發展由第一產業為主直接跨入以第三產業為主，跳過了工業化階段，缺乏人才資金技術積累，導致三亞的產業基礎十分薄弱，過度依賴房地產業與旅遊業的發展。
然而三亞儘管經歷了連年的房價大跌，但房價總體水平依然過高，17年房價收入比為28.16，甚至超過了北京上海，僅次於深圳位列全國第二。三亞的城市發展有如過獨木橋，一旦出現政策的停滯，在缺乏產業積累的情況下三亞的城市發展很可能會陷入泥潭。
二、增速先升後降型
成都武漢是17年開始的人才“爭奪戰”的先行者。在刺激性的人口引入政策背後，是成都武漢在15年人口流入高峰後，人口增速的逐年放緩。東南海沿岸城市競爭力的提升對中西部城市造成十分巨大的壓力。尤其在計劃生育政策實施多年後，全國各大城市都將面臨人才緊缺的境況，這對於廣大新一線城市與二線城市未來的進一步發展轉型是十分大的挑戰。
成都在16年行政區域調整後，房價增速猛然抬頭，相應的人口增速開始下滑。武漢的房價增速則在15年開始逐年放緩並趨於平穩。武漢與成都的整體房價水平比西安與長沙高出一個檔次，因此近年來西安長沙在人才吸引的成果方面暫領先於武漢成都。
三、增速基本平穩型
與人口增速的波動情況相比，較為穩定的增速水平可能是各大城市更為期望的城市發展狀態，在人口持續平穩增長的城市中，以廈門、鄭州、貴陽為首的城市一直保持著高速穩定的人口增長，而蘇州、太原、昆明等城市雖然人口增速穩定，但增速幅度較小，可能需要尋找新的增長點來推動城市建設。
相關人口政策
總結
總結近40個城市數據的定性分析，我們可以發現城市常住人口與房價之間聯繫緊密，人口對房價的影響可以分為短期長期兩個方面。同時常住人口流動受到長期城市綜合發展與短期人口刺激政策兩大因素的影響，其基本的關聯模型如下：
左側城市發展與人口增長的循環整體是一個良性循環，城市綜合實力是吸引人口流入的核心；城市人口政策則是短期控制流入速度，以及細分人口結構的工具。同時，常住人口增長對城市發展有一定推動作用。
而右側人口增長與房價上漲之間存在反向因果的關係。短期來看，常住人口增加驗證了城市充足的發展潛力，從而刺激了當地住宅市場的投資需求，代表了市場對於城市發展向好的一種預期；長期來看，常住人口的增加會直接形成新的購房群體，對商品住宅也有相當的消費需求推動。同時，房價上行過快對吸引常住人口增長有一定的阻礙作用。
只考慮常住人口的影響，房價上漲對城市發展會產生一定的負面作用，如何協調房價上漲的趨勢與城市發展和人口增長的平衡，是對各城市政府執政智慧的一大考驗。
附表：全國城市綜合競爭力排名與房價水平（部分）
注：本文由中估聯數據-中國房地產估價數據中心王子涵原創，愛欽編輯，如需轉載請聯繫房地產數據中心，轉載文章需在文章前寫明作者、公司及轉載來源，違者必究。
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