都說2019年是房價趨穩的一年，這一點我完全同意，但是從中國各個城市來看上漲的地方依然比下跌的地方多，這個可以說不是我個人所謂的“觀點”，更接近於“事實”。
根據國家統計局公佈的2019年9月全國70個大中型城市房屋價格指數，新建商品房裡，同比上漲的城市是69個（對，你沒看錯是69個），只有岳陽同比是99.9%，也就是下降了0.1%。漲幅超過10%的城市有24個，最高的是大理達到了20%。四個一線城市漲幅在2%-9%之間，深圳和上海是2%，北京是4%，而二手房跌幅最大的廣州確是最高的9%。
再看二手房，同比上漲的城市是60個，也就是隻有10個城市的二手房同比下跌了。漲幅超過10%的城市有8個，最高漲幅是17%。反觀10個下跌的城市，跌幅最大的只有2.5%。不過值得注意的是，四個一線城市有漲有跌：上海和深圳分別上漲了1%和3%，北京和廣州分別下跌了1.2%和2.4%。
讀到這裡肯定又有朋友要問我到底是什麼意思。其實我真的只是先擺擺數據而已，順便感嘆一下那麼多媒體一齊“唱空房價”，但是到今年9月底的數據似乎並不夠“給力”。不過要問我現在買不買房，我給的回答肯定還是不買，但是這並不是永遠不買了。因為人生就這麼長，能活100歲的也是少數，有朋友願意踐行自己的投資理念，堅決看空房價不買；有朋友願意承擔風險，現在就要跑步投入房市。這都只是人生的一個選擇而已，自己承受結果，無外乎對錯。話雖如此，從一個宏觀層面找一個合適的時機來買房也未嘗不可。下面奉上我的一點淺見：
1.長期來看，20年內中國總人口沒降
人口是需求的基礎，所以關注人口可以說是房價的宏觀基本面。我曾經聽到過無數的版本，當涉及到房價的時候特別誇張的幾個版本包括，比較早之前2020年開始人口斷崖式下跌，2030年人均四套房等等。
現在二胎政策執行的效果不理想大家有目共睹，2018年開始的生育率已經不及之前的樂觀預期。拋開人性的角度（也就是喜歡不喜歡孩子、願意不願意生孩子），單獨來看生育動機的所謂“最優解”。
對於窮人來說，生育的“最優解”是多生，然後讓每個孩子都去接受教育，期待其中出現一個天才或者學霸考入牛校，找到好工作從而改變全家的生活。
對於富人來說，生育的“最優解”也是多生，然後讓每個孩子接受教育，只要保證遺產中的絕大部分由一個人來繼承就可以了。為什麼這麼說呢？因為如果遺產平均分配，結局就是漢朝“推恩令”的結局，地方諸侯王幾代之後連平民都不如。比如劉備
對於中產階級來說，生育的“最優解”反而是少生，保證自己的孩子得到最好的教育、最多的陪伴，同時通過少生減少遺產的分配問題，從而儘量讓下一代至少不會下降到下一個階層，同時依然能夠爭取往上一個階層。
在理論上適合階層流動“最優解”的情況下，實際情形是窮人生不起、中產階級除非對生育有偏好否則並不敢生，再加上經濟發展以及女性勞動參與率保持在高位，生育率下降是幾乎可以肯定的。
即便我們還是一個低生育率、低移民率的國家，可預見的20年後也就是2040年，因為平均壽命的延長，人口總量並不會下降。也就是說和2018年的13.89億在總量上差不多，甚至還略有增長。口說無憑，我找了兩個相對權威一點的研究。比如說，斯坦福大學胡佛研究所所寫的《中國2040年的人口前景：機遇、制約因素、潛在的政策反應》，對於2040年的預測是14億左右。中國社會科學院人口與勞動經濟研究所和社會科學文獻出版社共同發佈《人口與勞動綠皮書：中國人口與勞動問題報告No.19》，指出2030年大約是14.4億，2050年大約是13.6億，平均看2040年仍然是14億。
也就是說，從現在看2040年，未來的20年裡我們將首先面臨一個9年的人口增長週期，然後進入一個11年的人口下降週期，而這20年過去之後我們國家的總人口依然和現在差不多。
我相信可能有朋友會質疑，現在不是男多女少嗎？以後真能保持1.6的總和生育率？某社會調查生育率不是隻有1.1嗎？這些預測會不會有問題？其實這些問題在上述預測中都得到了修正。
比如說男多女少的問題，其實沒有大家感官的那麼嚴重，聯合國人口司（UNPD）曾表示即便經過內部數據調整後，中國2010年所有15歲以下的女童中，大約有四分之一沒有統計。
再比如說總和生育率和社會調查生育率不一致的問題，的確會有一些影響。但是要知道我們國家之前的計生政策是不承認非婚生子女的，也就是說他們很可能被排除在人口普查之外。但是最近一波可以補戶口等等操作，據說是拉回來很多。國外非婚生子女大約佔總新生人口的四分之一左右，我們國家肯定沒有那麼誇張，但是這樣來考慮的話，隨著非婚生子女的認可，實際生育率可能會比預計的還要高一點。
總之，從人口來看，未來二十年指望這個因素導致房價總體下降是不現實的。關注人口在地域之間的流動，才是值得關注的地方。基於這個邏輯，看空三四線城市，看多“搶人大戰”的城市，看多一小時“都市圈”，至少看平（或者看多）一線城市，這個我認為是基本正確的。
2.中期來看，10年內土地財政會有所改觀，但進程不能過於“樂觀”
我無意討論中央和地方收入分配的問題。在現行財政體系下，指望政府不靠賣地實在是太難了，特別是地鐵、基建、棚改、公共服務的支出在一些誇張性的大城市的預算，還是會造成很大的壓力。這就涉及到對於居民自住房產徵收房產稅的問題，長期來看房產稅很合理，也能夠解決地方政府財政來源的問題，促進財政模式的轉型，但是短時間卻不能“解渴”。正如7月夏季達沃斯期間，國家發改委城市和小城鎮改革發展中心首席經濟學家李鐵所說的：“房地產稅的出發點是調整城市轉型，把地方政府的短期行為矯正為長期行為，同時通過稅收來遏制房地產方面的過度投資。”
如果要說開搞房產稅的決心，我們國家的政府絕對是有的，能力自然也不在話下，只是這個時機和幅度應該會是一個漸進的過程。因為房地產不只是房價這麼簡單，這個產業涉及的上下游，比如建築、施工、基礎材料，整個影響實在是太大。如果直接一步到位，按照房屋市價的評估價徵收的話，對房價的打擊面過大，也和減稅降費的大方向不一致。所以，一個漸進式的房產稅和溫和的地價是值得預期的。
換個角度來看，發達的城市地價肯定要高，沒有哪個地方政府不樂意高價賣地的。所以中期來看，土地財政會有所改觀，在這一點上對於以新建商品房為主的城市可以看空，而以核心區成熟二手房為主的城市則適當看空，具體則取決於房產稅進程和力度的判斷。
3.短期來看，“一城一策”下的金融和限購政策，橫盤和微漲將是主流
先看限購政策。根據經濟學或者普通人的常識，當需求大於供給的時候，限購政策是生效的，如果需求本身就小於供給，那麼限購政策並不生效。所以2017年後很多地方急急忙忙地出了所謂的“限購政策”，其實效力可以打一個問號，但確實是實實在在地給市場傳遞了一個“需求大於供給”的信號。實際的結果就是原本平穩的市場一下透支了需求，反而現在需求不足，似乎又要進入放鬆限購（比如實質上放鬆購房資質的審查）、鼓勵買房的反向情形。
基於前面對於長期和中期的分析，最簡單的結論就是看多大城市、看多都市圈城市，看空不在都市圈內的三四線城市。那麼從這個角度來看，大城市和都市圈城市的限購政策是有效的，也能夠杜絕炒房。這是一方面的效力，另一方面也是從另一個角度“保護”三四線城市的房價。設想一下，如果北上廣深同時放開了戶籍和套數的限購，三四線城市房產的吸引力會不會迅速的下降，甚至有可能引發拋售潮。
因此，限購把房地產市場割裂為好幾個不同的區域，實現了“一抑一揚”的效果。但是隨著戶籍流動的逐步放開，限購的根基在逐步的削弱，從而加劇人口流動這種本來就對三四線城市房價看空的衝擊。
所以即使限購本身不放寬，只要戶籍放開推進的越來越快，對都市圈城市的房價就會形成更大的支撐，而對三四線城市的房價就會形成更大的壓力。但是對於人口嚴密控制的一線城市，影響並不大。這是限購政策層面的分析。
最後看金融政策。雖然房貸比率和利率這種事情通常提到的時候都作為限購政策的一部分，但請允許我把房貸這些放到金融政策裡面來說，因為房貸本質上還是一個金融問題。這就涉及到兩個判斷：一是可以貸款的比率會不會上升，二是房貸利率未來到底降不降。
為什麼要堅持“房住不炒”？其中一個方面是鼓勵居民消費，而不是把所有的收入、支出都綁在房子上。首先是貸款的比率肯定是不會上升的，而且“認房又認貸”放開了一次房價就漲成這樣，至少我認為未來2、3年放開的可能性很小。其次是貸款利率下降的壓力非常大。就算不考慮美日歐的低利率貨幣政策，一個正常的金融機構都不會把房貸的抵押貸款設定成一個比信用貸款更高的利率，因為這不符合金融的常識（低風險低利率）。那麼在總體利率下行的大背景下，房貸利率的天花板就是消費貸、信用貸減掉1%或者2%，那麼未來總體利率下行，天花板一直往下壓，房貸能就它一個抗住嗎？這恐怕要打一個問號。
所以結合前面所有的分析起來看，從短期內的限購和金融政策看，依然是“搶人大戰”和都市圈城市以微漲為主，限購政策沒有大規模放鬆之前，其餘三四線城市和一線城市以橫盤為主。從中期來看，對於以新建商品房為主的城市可以看空，具體來說三四線城市空的可以更厲害一些，擴張性的二線城市空的少一點，而以核心區成熟二手房為主的一線城市則介於看空和看平之間（取決於房產稅）。從長期看，人口控制的一線城市看平，人口流入的新一線和都市圈城市看多，其餘地方看空。
當然，理論歸理論，實踐中又有太多無法預知的變數。至少現在看，對於換房“一刀切”嚴控的政策對於一線城市是有效，而新一線、大二線城市似乎限購政策還沒有跟上需求變動的步伐，三四線城市還在市場切割下“自娛自樂”地“狂歡”。至於未來到底怎麼走，關鍵還要看限購和房產稅這兩個核心政策的取向了。
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