8月19日上午，雖已初秋，但天氣驟涼驟熱。北京宋莊一個簡陋的藝術館裡，原我愛我家副總裁胡景暉端坐在紅色地毯鋪就的舞臺中央。三把電風扇在四周嗡嗡作響。演講期間，胡景暉大多時不停地在抖腿，站起作答記者問時也抱著雙臂。儘管他邏輯清晰、思維活躍，但可以明顯看出，胡景暉只是在盡力保持他的情緒穩定。
因炮轟“自如、蛋殼等推高房租”，8月17日下午，胡景暉被我愛我家董事長謝勇約談了長達四小時。胡將這場約談稱之為“末日審判”。隨後，眾所周知，在我愛我家工作18年的胡景暉“被離職”了。
這場倉促而簡陋的發佈會是胡景暉一個人的獨角戲。除了控訴謝勇以及講述與左暉的有關往事，有關“長租公寓推高房租”也是重要的主題之一。胡景暉在會上說，“在末日審判的時候，我的另一大罪狀是，我說了長租公寓爆倉，一定比P2P爆雷更厲害，這個一點也沒錯。我是在告訴政府，告訴同行，我們要老老實實地介入，不要看規模，一定要保證生意是安全的。”
顯然，同行們並不贊同胡景暉的“控訴”。就在胡景暉召開發佈會當天，自如董事長左暉、自如CEO熊林、我愛我家等先後發佈聲明，否認長租公寓推高房租。
更令人意外的是，8月20日，住宅租賃板塊開盤大漲，其中我愛我家開盤漲幅達5%。針對這一股價意外走高，
“控訴”與“反訴”
胡景暉對長租公寓的“控訴”總結起來是，因為租房是民生問題，資本介入長租公寓是好事，但不能為所欲為。比如，自如、蛋殼為代表的長租公寓運營商為了擴大規模，以超過市場租金20％-40％的價格收房，這違背了市場規律，醞釀巨大風險。
規模賽跑是長租公寓一大典型玩法。比如蛋殼，自成立以來，蛋殼公寓對外公佈的規模增速驚人。其提供的數據顯示，蛋殼公寓2016年5月開始佈局全國，2016年底管理房量1.3萬間，2017年9月底突破4萬間，經過8個月迅速擴增了三倍。截至2018年7月，管理房間近13萬間，目前已進入北上廣深及杭州、天津、武漢、南京等8地市場；而自如在規模方面更是龐大。在熊林一次接受媒體採訪中，熊林表示，“截至2018年上半年，自如管理的公寓已經超過70萬間。自如認為，10年後，排名前10的長租公寓企業可能會佔據60%的租賃市場，而自如則希望佔領整個市場的20%，在某些重點城市做到30%。”
長租公寓機構規模賽跑最終引爆的爭議點是“推高房租”。有不少案例證明，在爭搶房源過程中，機構間難免發生短兵相接現象。而為了獲取更多房源，抬高租金是一種被普遍採取的方式。胡景暉認為，“他們這種行為擾亂了業主的心態，吊高了業主的胃口，讓業主也開始要高價。”此外，胡景暉還認為，”重裝修也是導致租金上漲的原因之一。重裝修本身沒有問題，但是現在有很多所謂的長租公寓為了達到標準化效果，無論房屋客觀條件如何，一律要求採取重裝修，這部分增加的成本自然也就轉化到了房租裡。”
當然，胡景暉在“控訴”長租公寓推高房租之前也強調，供給、需求、季節等因素也是影響房租的因素。不過，胡景暉認為，恰如豬肉價格也因季節變化有所漲跌，但這是規律性變化，因此，這些並不影響長期趨勢。
關於胡景暉的“控訴”，長租公寓運營商們當然是不認可的。其中，熊林的聲明解釋最為詳細。熊林認為，租金上漲受季節、地域、人口流入、就業率、租房供應的總量、結構、質量等諸多因素影響。而經過6年發展，租賃機構化佔比也不足3%，自如在北京佔比也不過8%。
8月20日，自如還向21世紀經濟報道記者發佈了一則《關於維護住房租賃市場健康穩定發展的說明》。《說明》稱，“為了堅決落實北京市政府主管部門對住房租賃企業提出的‘三不’原則及穩定租金的相關指導意見，北京自如生活資產管理有限公司將在未來三個月保證收出房兩端價格穩定，供給平穩，為北京市場提供新增房源約8萬間（存量房源退租加上新增供應），新增投放市場的房源會維持租金不漲；全國九城續約房源漲幅不超過5%。”
我愛我家和蛋殼公寓也先後否認了長租公寓推高房租。
真相與警示
那麼，長租公寓究竟有沒有推高房租呢？這是很多人想知道也在辯論的 “真相”。不過，由於這場論戰涉及面過廣，越來越多的業內人士表示更願意保持沉默。
上海易居房地產研究院副院長楊紅旭的看法是，“近期像北京等部分大城市房租漲得比較快，主要原因就是長租公寓運營機構爭搶房源。現在長租公寓市場發展比較快，很多機構都在跑馬圈地。這與資本介入也有關係。就像共享單車市場，競爭激烈的時候，幾大巨頭會採用在資本支持下高成本擴張方式。”
世聯行集團副總裁、世聯紅璞公寓總經理甘偉認為，分散式長租公寓的確可能更容易出現定價問題，而集中式長租公寓因為受制於嚴格的財務測算，因此會非常理性。“至於分散式領域涉及到和小業主談判，可能一個業務員就能決定項目定價，個案多了就容易出現問題。”不過，甘偉認為，“長租公寓運營商在市場上掌握的房源目前來看還不足5%的市場份額，這還不足以推動市場價格上漲，它不同於壟斷力量。就算在北京長租公寓擁有10％－15%的份額，也只是一股小力量。因此，憑此就斷定推高房租是不理性不客觀的，存在邏輯問題。”
關於長租公寓這場論戰，商人潘石屹的解釋可能是最接近“真相”的。“房租猛漲的深層次矛盾是長期以來房子的供不應求。在租金回報率這麼低的情況下，有一些中介和資本就開始囤積房子，商人的本質是逐利的，昨天租金低的時候租進來，今天租金高的時候再租出去，他們就可以賺到其中的差額，他們是在利用價值規律做生意。”
然而，比辯論更重要的是，關於租房市場，一線城市有兩個趨勢需要警惕。趨勢一：租房需求持續增長帶來房租上漲壓力。根據58安居客房產研究院線上數據，2018年上半年，全國一線城市租賃找房數據出現普漲，一線城市中上海租房需求量同比增幅最大，2018年二季度同比漲幅達70.66%。在持續上漲的需求下，供應量增長規模如果無法和需求相匹配，房租上漲的壓力會逐步增加；趨勢二：長租公寓市場份額增加，租金監管要求高。長租公寓在一線城市的增長仍將持續，從58安居客線上的數據來看，上半年一線城市的長租公寓流量在10%-15%，明顯高於全國平均值，對於一線城市的長租公寓租金監管要求也會高於其他城市。
對此，胡景暉的看法是，北京市住建委對長租公寓的約談是很有必要的。他對租房市場有三點建議：第一，通過全國的住建系統，迅速建立全國房租指導價，指導價每個月以各種渠道向老百姓公示；第二，如果有了指導價，出現了異常交易，老百姓可以向政府舉報，如果是哄抬房價，嚴處；第三，建議住建部和各地的住建委員嚴格監管進入到長租公寓的資本。
58安居客房產研究院首席分析師張波的建議是，“首先，制度先行、法律保障。從國外發達國家的經驗來看，穩定租金無不需要藉助強制手段來保障，例如德國出臺的租賃法律，對於租金上漲幅度都有明確規定，由此實現了租金的穩定性。目前不少城市已經出臺了租賃相關的文件和政策，但目前國內租賃還未上升到國家法律層面，保障的力度有待切實提高；其次，需要合理增加和匹配不同人群租賃房源，尤其是增加中低收入人群保障性租賃房源供給。在此基礎上加大集體土地租賃房源試點，加快部分城市商住用房改建成出租房源，推動房企自持性用地上市等後段都可以保障租賃房源量穩步增加；最後，對於各類租賃運營機構要採用‘胡蘿蔔+大棒’政策。一方面針對包括長租公寓在內的各類租賃運營方給予更多政策、稅收和信貸等方面的支持;另一方面各地需要做好相關監管工作，重點嚴查侵犯承租人合法權益、隨意上漲租金等問題。”
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