盤點不同拿地模式下的稅務處理（一）

智慧源·地產財稅轉專家 ID：szzhihuiyuan

作者丨王樂怡

作者系智慧源（深圳）管理顧問股份公司諮詢顧問

【本文看點】房地產開發之初一個重要環節就是拿地，在實操中拿地的方式可謂多種多樣，筆者將在這一系列文章中盤點十六種不同拿地模式下的常見稅務問題及應對策略。本文作為系列文的第一篇將對通過土地招拍掛，與政府簽訂土地出讓合同獲得土地使用權這一拿地模式展開涉稅分析。那麼這種最規範的拿地模式下會涉及到哪些常見的稅務問題又該如何處理呢？

一、土地閒置費的問題

1.土地閒置費是否可以在土地增值稅清算中扣除？

2.土地閒置費是否可以在企業所得稅前扣除？

答：根據《國稅發[2009]31號 國家稅務總局關於印發《房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法》的通知》第二十七條規定“開發產品計稅成本支出的內容如下：（一）土地徵用費及拆遷補償費。指為取得土地開發使用權（或開發權）而發生的各項費用，主要包括土地買價或出讓金、大市政配套費、契稅、耕地佔用稅、土地使用費、土地閒置費、土地變更用途和超面積補交的地價及相關稅費、拆遷補償支出、安置及動遷支出、回遷房建造支出、農作物補償費、危房補償費等。”，可知土地閒置費可以在企業所得稅前扣除。

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二、契稅的問題

1.契稅的計稅價格包含哪些？

答：根據《財稅[2004]134號 財政部、國家稅務總局關於國有土地使用權出讓等有關契稅問題的通知》出讓國有土地使用權的時契稅計稅價格為承受人為取得該土地使用權而支付的全部經濟利益。應該包括土地出讓金、土地補償費、安置補助費、地上附著物和青苗補償費、拆遷補償費、市政建設配套費等承受者應支付的貨幣、實物、無形資產及其他經濟利益。值得注意的是許多企業在實操中繳納契稅時未就市政建設配套費部分繳稅。

2.土增稅清算中，契稅是否應計入土地成本？

答：國稅函[2010]220號規定“房地產開發企業為取得土地使用權所支付的契稅，應視同“按國家統一規定交納的有關費用”，計入“取得土地使用權所支付的金額”中扣除。”

3.拿地協議簽訂人變更後，契稅由誰交？

答：根據《財稅[2012]82號 財政部、國家稅務總局關於企業以售後回租方式進行融資等有關契稅政策的通知》“以招拍掛方式出讓國有土地使用權的，納稅人為最終與土地管理部門簽訂出讓合同的土地使用權承受人。”假設由母公司簽訂土地轉讓框架協議後，由子公司最終簽訂土地出讓合同則應當由子公司繳納契稅。

三、返還的土地出讓金問題

問：返還的土地出讓金如何進行稅務處理？

答：如果政府將土地返還款一次性大額返還回拿地的項目公司，土地返還款將被直接衝減土地成本，從而加重土地增值稅和企業所得稅；如果土地返還款以財政資金形式返還至其他公司則會作為財政補貼收入計徵企業所得稅。

四、拆遷補償問題

問：拆遷安置土地增值稅如何計算？

答：根據國稅函[2010]220號，拆遷安置住房有三種處置方式。

1.房地產企業用建造的本項目房地產安置回遷戶的，安置用房視同銷售處理確認收入，同時將此確認為房地產開發項目的拆遷補償費。房地產開發企業支付給回遷戶的補差價款，計入拆遷補償費；回遷戶支付給房地產開發企業的補差價款，應抵減本項目拆遷補償費。

2.開發企業採取異地安置，異地安置的房屋屬於自行開發建造的，房屋價值計入本項目的拆遷補償費；異地安置的房屋屬於購入的，以實際支付的購房支出計入拆遷補償費。

3.貨幣安置拆遷的，房地產開發企業憑合法有效憑據計入拆遷補償費。

以上是“常規”招拍掛拿地中存在的一些常見稅務問題相關政策和處理方法的梳理，希望對讀者有所幫助。在下篇文章中，筆者將對“非典型”招拍掛拿地的稅務問題進行探討分析，盡請期待吧！

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