最近，我們瞭解了一些真相。
真相往往都很殘酷，讓人難以接受。
國民預防接種用的疫苗，竟然有人還敢造假？是的。
一些P2P平臺不斷釋放利好，卻突然暴雷？是的。
上市房企老闆跑路，將因債務無法兌現而倒閉？是的。
還有哪些真相是我們不瞭解的呢？
願我們都有一顆強大的心臟吧。
或者，做一隻把頭埋進沙子裡的鴕鳥可好？
活在自己的世界裡，可能少了很多煩惱。
[壹]
破局
攪動石家莊樓市有段時間的捆綁銷售問題，近期有了一個階段性的答案。
這個結果讓你失望，還是滿意呢？
立場不同，目的不同，答案自然不同。
業主們的想法很簡單，夢想總是要有的，萬一實現了呢？
待購者的想法很樸素，如果能按備案價買房，不吝於天上掉餡餅呀！
開發商的想法很現實，割點肉可以，但不帶這樣狠的。
最終，現實戰勝了夢想，天上也不會掉餡餅。
住建局在回函中明確指出，“精裝房是商品房供應中的一個種類，開發商在取得預售許可證前到價格監管部門申報價格審核時，已將毛坯房價格在價格監管部門進行了審核監製，並將裝修成本告知了購房者，在認購簽約流程中已經過購房者認可後簽署合同，屬正常的市場行為，不屬於‘捆綁銷售’範疇。”
箇中意思很明確。首先毛坯價格經過了價格監管部門審核，其次裝修成本經過了購房者認可，因此投訴無效。
前段時間有業主認為看到了勝利曙光時，猛哥就不合時宜地潑了盆冷水：這場博弈中幾無勝算。
如果“捆綁銷售”成立，將會導致一個各方難以收場的結局。這個結果也並不是上方想要的。
想籍此撿漏，難上加難。
[貳]
拆招
當然，猛哥並非覺得這個結果就圓滿了。
有一些問題還沒有答案。
比如，精裝價格是由房企自行定價，還是由相關部門進行價格監管？
對於捆綁設備、捆綁車位這些做法，將會給一個怎樣的答覆？
還有一些毛坯房並不做任何捆綁，直接加價銷售該怎麼破？
預計陸續都會給出答案。
房企們也將見招拆招。
這不，已經有房企拿出了升級版精裝協議。
這個協議增加了一段堪稱經典的表述，“……確知較通常市場價偏高，但鑑於甲方所銷售房源的毛坯價格較市場同地段、同品質樓盤價格水平偏低等因素，乙方確認本協議項下的裝修工程款公平合理，完全同意且沒有任何異議自願接受上述裝修總價款……”
簽了這個協議，今後就別再拿精裝價格偏高，開發商沒告知說事兒。也別說開發商黑心，一個願打一個願挨。
想買房？趕緊籤吧。
利好的東風下，一些品牌房企的項目已悄然開門迎客，並加快推盤節奏。上週末城西某品牌項目開盤，近200套房源去化了近8成。
然而，限價的必要性也受到質疑。
在剛舉行的博鰲21世紀房地產論壇第18屆年會上，樊綱就表示不贊成採用限價的辦法。
他認為，限售限貸限離婚等是改變參數，限價是改變價格機制，會加重走後門的現象。限別的東西可以，限價的話市場化改革要出問題。
實際上，在限價作用下出現了購房者、房企和地方“三輸”的局面。
限價，何時才能走到終點呢？或許，並不遙遠。
市場上也不全是壞消息。
昨日人民日報頭版刊發的《結構性去槓桿穩步推進（經濟形勢年中看）》一文中，提到“去槓桿初見成效，我國進入穩槓桿階段”。
由“去”轉“穩”，這或意味著流動性不會再進一步趨緊了。錢荒將有所緩解，這對於房地產無異是利好。
但並不意味著，房地產調控開始掉頭了。這把“夜壺”，似乎還沒有到拎出來的時候。
馬爸爸說：今天很殘酷，明天更殘酷，後天會很美好，但絕大多數人都死在明天晚上。
在殘酷中堅忍下去，在殘酷中尋找機會，比什麼都強。
[叄]
Q&A
Q：我在恆大雅苑有一套兩室自住房，想置換，預算有限，家人不想太大壓力，我看中介信息，185萬這個價位可以在同小區置換一套三室，也可以在二環內置換一套兩室，比如譽天下或維多利亞海德園。目前孩子馬上上幼兒園，請您從學區、配套、房子保值升值這幾個方面幫我分析下，我該選哪套方案。給自己定的終極目標是，在二環內置換一套三室，從石家莊的城市發展規劃看，有沒有必要在二環內換三室？如果有必要，目前這次置換該選哪套方案呢？
A：綜合來看，你換房的主要目的：希望能改善居住面積，能提升配套包括學區，房子未來能跑贏大市。但資金預算有限，通過置換完成。
先分析下恆大雅苑的主要不足：交通出行差，周邊配套弱，學區質量一般。
預計談固南大街南延、東二環南延在未來3年可能貫通，方村改造在未來3-5年內也有可能完成，5年內該片區的交通和配套將有質的提升。
根據整個東南片區的規劃，個人認為這將是石家莊未來5年最具發展潛力的一個片區，隨著南焦、賈村、宋村、方村、東許營等城中村改造的陸續完成，未來5年這個片區從交通、配套、環境、居住品質等方面將發生徹底變化，將是一個規劃理念更先進、更宜居的新城，假以時日將超越老城區。
從學區來看，裕華區優質小學包括金馬小學、裕東小學、翟營大街小學、華興小學、外國語小學等。如果優先考慮學區，並結合居住品質，建議選擇次新小區，如天海譽天下，但只能置換兩室。
如果優先改善居住面積，在小區品質不降低的情況下，同小區置換也是一個合理的選擇，如果選擇二環內品質小區則預算不足。
綜上建議：
1、在學區和居住面積改善二者中，個人建議優先居住面積改善，兩室換三室；現小區的交通和商業配套提升潛力較大，即有物業升值潛力，並非遠景規劃。
2、如想優先學區兼顧資產保值，可以在不置換的前提下，再購一套老舊小學區房（特別是雙學區）；可先進行出租，孩子上學可自用。
3、以上建議供參考。無論持何種想法，現階段可本著淘房目的，多轉多看多比較，力爭買到高性價比房源。
- END -
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趙猛：本地資深地產媒體人，中國地產自媒聯盟成員
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