2015年石家莊棉三棉四地王大戰的硝煙已經退卻數月，市場最關注的已不再是它的拿地價格，而是在“地王”之上，榮盛如何打造出匹配土地價值的產品，又會怎樣不負“雙料地王”之名？
我們先不看項目開發成本，而先從市場角度來做個簡單對比：
先看一下週邊幾個項目：新源燕府均價1.8萬/平，光華里均價1.3萬/平，保利花園均價1.1萬/平，奧北公元1.15萬/平，北城國際均價0.9萬/平。距其最近的名門華都，二手房價格約1.1萬/平。
僅從榮盛華府所在的地段來看，如果說賣到1.2-1.5萬/平左右，相信大多數人會覺得項目是值這個價的，雖然這還不夠其成本。如果單價高於1.5萬甚至2萬以上，僅靠地段優勢，是無法支持這個價格的。
因此，結果必然是以產品力的提升帶來高溢價。棉三棉四地王案名定為榮盛華府，正是榮盛發展住宅產品線中的豪宅產品。它的客群構成，必須要打破地緣壁壘，而放眼於大石家莊區域的高端客群。
那麼，榮盛華府的產品和配套要在哪些方面做足文章呢？
學區房：重要勝負手
我們買項目實際也是享受項目的資源，除了商業、交通、醫療等公共性資源外，如果獨佔學區資源那麼價值毋庸置疑。
舉一個非常具有代表性的例子。在產品不具備優勢的條件下，懷特翰墨儒林為何能賣出1.5萬元/平的高溢價？只有一點，它是名校43中的學區房，業主子女可以享受43中入學名額（幼兒園到初中），甚至擁有專用通道，小區內部直達學校。
在棉三棉四地塊的規劃條件裡，我們看到規劃了1.5萬平的小學用地和2.46萬平的中學用地。真正引進一家公眾認可的名校，實現資源壁壘，是榮盛華府提升項目價值的勝負手。現在雖然有很多樓盤也引進了所謂名校，但最大的弱項不在硬件而是軟件，師資力量和本部差很多，很難和其名校身份相匹配，對於客戶的吸引力自然差了很多。
健康科技住宅：打破地緣
榮盛華府所在區域是石家莊老工業區，由於長期受工業影響，環境汙染較嚴重，這在很大程度上影響了該區域的宜居程度。雖然整體搬遷改造方案提了多年，但短期內來看仍難實現。地緣以外的客戶，對此區域還是有一定抗性的。
因此，榮盛華府要打出綠色科技住宅概念，來弱化大區域環境帶來的不利影響。這也是目標客群的標配需求。
在這一方面朗詩做得比較好，朗詩以打造恆溫、恆溼、恆氧的科技住宅見長。運用先進的新風置換系統、地源熱泵系統、以及混泥土頂棚輻射系統等，帶來最佳居住溫度和新鮮空氣，更利用同層排水系統和隔音降噪系統等創造寧靜的睡眠環境。這方面，我想榮盛華府可以去借鑑。
再比如現在流行的社區智能化、互聯網+概念的融合等。
此外，作為豪宅產品，強調私密性固然重要，但要加強一些互動分享的元素進來，以促進社區的融合。
精裝修：提高溢價空間
在石家莊，做精裝基本屬於費力難討好，資源整合難、開發週期長、後期問題多。雖然普及精裝交房喊了好幾年，除了恆大地產全產品線做精裝外，本地部分房企只在做高端產品實現了精裝交房。
精裝修是開發商爭取溢價空間的有效手段之一，同時提升了項目的形象及檔次、開發商的品牌形象。另外，精裝修有利於打造產品的差異化。借精裝修給戶型附加一定的風格和概念，從而營造產品的差異化。
景觀示範區：先火起來
景觀示範區的構建是“體驗式營銷”的主旨表達：讓生活先於銷售。
用景觀示範區實現客戶停留甚至慕名而來，從營銷角度而言已經成功了一半。例如莊裡人對恆大項目的追捧，湖景園林起了至關重要的作用。
從榮盛華府來看，應該是住宅先於商業啟動，售樓處位置放在和平路和體育大街交口位置的話，可以設雙入口。如果建一個規模較大、互動體驗性強的景觀示範區，對於項目而言將起到事半功倍的傳播效果。通過場景疊加，帶來人群的導入，這比做多少營銷活動都更直接有效。
比如將示範區分為標誌性主題入口區、售樓處庭院區、兒童體驗互動區、樣板房區四部分，每個部分營造出特有空間氛圍，形成獨一無二的記憶與互動體驗，給遊走於其中的人們對未來的社區生活產生積極而豐富的的遐想，可以打動原本對價格有抗性的客戶。另外，客戶會主動發朋友圈、微博推廣，吸引他的親戚朋友來訪。
參考阿爾卡迪亞的開發週期，結合榮盛華府的體量，預計整體開發週期將在5-8年。由於項目將成為石家莊價格標杆，實現高週轉難度較大，不如拉長開發週期，實現整個項目的開發價值最大化。
地王產品要想高溢價，歸根結底是要用心研究客戶，把產品和文化附加做到極致。只要產品到位、降低價格敏感性，對於目標客群而言，項目賣到2萬和2.2萬，其實沒有多大區別，你說呢？
據說榮盛華府最晚今年四季度將入市，讓我們拭目以待，“雙料地王”能給我們帶來哪些不一樣的東西。
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