在國人心中，房子天然可以賺錢？其實，準確的說，是好房子才可以賺錢；是買對了才可以有盈利。一項新調查發現，在澳大利亞，隨著中國買家需求減小，公寓市場進一步遇冷；對於前期盲目置業的人來說，更可怕的趨勢是：對於澳洲公寓，已經開始從單純追求規模，轉向追求質量；他們拒絕質量或位置不符合需求的房產，因此次品質公寓銷售變得更加困難。
此外，澳洲的房價已連續9個月出現下滑。除了銀行限制投資者和高風險買家貸款外，買家對高房價也產生厭倦，因此澳許多大城市的房市熱度退去，清盤率出現下降，一線首府城市開始大量出售高價房產轉而投資和選擇到新興城市或者二線城市作為選擇。
為什麼公寓投資者會遭遇如此“滑鐵盧”？筆者此前曾撰文指出：投資高層公寓而導致投資失敗的投資者，是用錯誤的理念操作導致市場認知風險加劇—無論是澳洲本土投資者錯判市場，還是中國投資者走出國門盲目套用國內經驗投錯了市場，都是沒有規避市場認知風險。
比如，中國投資者喜歡買小戶型，而在澳洲投資小戶型，不僅僅增值慢，折舊高，而且無法澳洲本土剛性需求家庭的居住需求，造成二次銷售套現的困難重重。而且租客以喜歡群居的學生為主，造成社區整體環境偏差，租群過於集中也對未來房產的增值造成阻礙。要想規避市場認知風險並非難事，筆者就從以下幾個方面的誤區談起。
誤區一：投資酒店式公寓。
中國投資者喜歡的投資產品，卻是海外投資者摒棄的投資品種，因為從融資角度說，此類地產不但融資困難，即便可以貸款，利率通常上浮30%，貸款比例最高只有50%。澳洲本土投資者購買此類房產，目的在於將其用於高折舊率下的房產退稅；但是，對於海外投資者，在澳洲並沒有太多稅務關係，沒有機會通過負扣稅機制獲得現金收益。最終，在高折舊、高維護成本的侵蝕下，剩餘租金所剩無幾。
誤區二：面積小於50平米的無車位公寓或者開間公寓。
這種物業銀行認同度低。從2016年開始，已經有多家銀行表示將此類地產列入黑名單。比如，包括墨爾本和悉尼在內的140個地區公寓都在3月份進入了AMP Bank的“黑名單”中。AMP的高風險地區則主要針對首府城市，尤其是悉尼和墨爾本，這些地方的公寓建築大增，因此，在墨爾本CBD和附近Docklands和Southbank地區卻供過於求，上了黑名單。悉尼的“上榜”地區則有CBD和內城地區，如Dawes Point，Darling Harbour，Millers Point和悉尼南部。
誤區三：從投資觀念上看，片面追求短線獲利。
數據顯示，與那些持有10.1年後出售房屋獲利的人相比，虧本出售的房屋平均持有5.4年。很多以高於買入價2倍賣出的業主平均持房時間是17.2年。為什麼會這樣？因為海外市場經歷了幾十年，甚至上百年的地產商業化發展，形成了房產投資的長效機制和市場週期循環，同時各個國家的政府也對投機性的投資設立了門檻和預警機制，如需繳納較高的資本增值稅、營業稅等，增加了交易成本，降低了投機預期。澳洲房產在幾十年的價格波動中，已經將大部分投機者剔除出投資市場。如果抱著炒“短線”的心態進入市場，也終將被“剔除”出市場。
因此，在誤區的引導下，盲目投資公寓，就可能帶來以下風險：
1.銀行對公寓期房變成現房後，不是按合同購買價格來批放貸款，而是以成房後的市場評估值進行貸款。如果幾年後的房市的預期向下，銀行對該房產的評估值可能比投資人購買時的價格還要低，投資者的現金流進一步被削弱，甚至因為資金籌措困難違約而損失定金。
2. 99%的澳洲本地人不住在CBD（市中心），CBD是外來人口臨時居住和集中的區域，投資者現在買下的房子，未來賣給誰？此外，中國投資者鍾愛的小戶型也不符合當地主流需求，調查顯示，布里斯班居民的置業偏好是離CBD的距離為5到10公里，三房或者四房的房子。小的公寓開間，又沒有停車位，這樣的房子未來很難出售。
3. 公寓投資一向以租金回報率為其優勢，然而，在供大於求的局面，造成CBD區平均12%的公寓空置，空置的重災區超過20%的公寓掛出求租廣告。
以上，筆者從投資的本質分析，指出投資者不應該以自己的喜好作為研判項目的依據，從而建立起符合市場規律的項目選擇標準，建立起長期投資策略，建立起不以價值為依據的研判市場的標準；不僅僅是在澳洲房產投資市場上少走彎路，如果掌握了房地產市場的分析規律，在全球任何地方，都可以依據當地市場的情況，找出最適合的投資方式，成為成熟和專業的地產投資者。無論如何，打開安居客，實時關注房價走勢！
本文原創，作者劉磊，福布斯金融理財師評審委員、遠見財訊特邀地產評論員，《房產投資鍊金術》課程導師，多家媒體房地產專欄作者、作家。
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