當6月8日北京2000套限價房集中入市之後，如果你還認為關於限價房的政策只是說說而已，那你就錯了。
這僅僅是北京市限價房奏響的序曲，業內人士預計短期限價房入市房源有望超20000套。這意味著，北京樓市出現了一種趨勢性變化，供應結構向剛需、剛改產品傾斜已成定局。而從新入市的三個項目的銷售來看，由於價格和戶型等綜合性價比較高，限價房項目確實也受到剛需、剛改人群的追捧。
但更多的剛需、剛改們還在猶豫：限價房入市只是開始，未來還會有什麼樣的項目入市？限價房、二手房、共產房，手中一共就那麼點兒錢，到底應該上哪趟車？現在是上車限價房的好時機嗎？
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“搶購潮”不是意外事件
從已取證的三個項目來看，價格方面，瀛海府、金樾和著、旭輝城的預售均價分別為52449元/平米、38994元/平米、38994元/平米，戶型方面，三個項目都有88—89平米的三居。
因此，價格和戶型都對剛需構成足夠吸引力，而這樣的吸引力在開盤現場也有體現。以北京第一個入市的限價房項目瀛海府為例，據瞭解，該項目價格低於同地段的普通商品房1—2萬/平米，因此，當天，194套房源吸引了700組消費者到場搖號，房源兩小時內便被搶空。
這樣的結果並不意外。限購、限價、限售等各種限制政策加持之下，各地從不缺少單盤熱銷的案例，為什麼？
在各地政府嚴管房價的背景下，新房市場中有突出性價比的項目反而會激活潛在購房需求，這充分說明，市場需求依然旺盛，只不過此前處於購房者們一直處於觀望狀態，一旦遇到高性價比的產品，自然會促進需求的釋放。
因此，當北京的限價房以“低價”姿態陸續入市時，價格管控下的一手房性價比優勢突出，再加上需求小火苗紛紛往上冒，這類房子就馬上成為剛需族們的“狩獵對象”。
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為什麼要早上車？
那麼，現在是上車的好機會嗎？早入場和晚入場有何不同？或許，我們也可以參考一下業內人士的說法。
北京地產圈資深土地評論人士澤龍認為，北京土拍政策特點為“地價上限+房價鎖死+自持大棒+方案評比+限轉共的不確定性”，在這樣的語境下，政策已經發揮到極致，全方位、大縱深、疊設伏、多程序實施閉合死循環模式壓制房價，限價房的價格確實已經進入到剛需、剛改人群能夠接受的範圍之內。
但是，你還要注意到一個現象，就是近兩年土地出讓中，無論是限競房地塊還是共產房地塊，同一區域和同一地段項目，價格均出現走高態勢。
“最近入市的限競房項目土地出讓時間較早，當時的限價還比較低，所以，現在入市的大把的限價房可以考慮，以後限價地塊的趨勢是越出越貴。”澤龍舉例稱，以北京豐臺區花鄉白盆窯村的地塊為例，2015年1月成交的白盆窯自住房2.9萬/平米，2018年1月成交的共產房4.3萬/平米，不考慮政府共產掉的份額，年度漲幅16%。
澤龍說，他身邊剛需族也有很多在猶豫的人，因為大家都在想著買上位置更好、價格更低的房子，殊不知“房子也不等人”！比如，目前北京的房價已經開始出現上行趨勢，考慮到價格週期的因素，一旦一二手住宅價格上漲，限房價項目中轉成共產房的比例會增加。這也是一個需要考慮的問題。
此外，對於剛需族和剛改族來講，資金成本是始終要納入考慮範圍的基本點。這就涉及到了房貸利率的問題。
根據融360監測數據顯示，2018年5月，全國首套房貸款平均利率為5.60%，相當於基準利率1.143倍，環比4月上升0.72%，同比去年5月首套房貸款平均利率4.73%，上升18.39%。其中，北京首套房貸款平均利率為5.45%，較上月上漲0.09%。
因此，如果從利率角度考量，晚上車的人，將來你可能面對的就是房貸利率上漲的速度比你期待的房價下降速度來得更快！而房價的走勢，或許正如任志強近期的發聲一樣——任何想占房價下跌便宜的人，都沒有得逞。
“今年一季度漲了多少呢？漲了7.9%。今年的一季度是全國平均房價歷史上漲幅最高的一年。”任志強說。
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哪些區位要儘早入手？
不少剛需族還擔心買到轉共的那些房子。這就涉及到了哪些房子不建議買的問題。
根據5·26出臺的銷售辦法規定，限房價項目在土地出讓時規定的銷售限價與評估價之比如果高於85%，這類房子還是按照商品房的銷售規則進行銷售；如果比值低於85%，則由市保障房中心收購轉化為共有產權房銷售。
中信建設證券研究發展部曾根據對所成交的59個“限房價，競地價”地塊的統計，以銷售限價與周邊可比房屋售價的比值為參考，該比值低於85%的為10個，佔比限競房總體數量的17%。
梳理下價格，這10個項目的銷售限價在每平米5萬＋到8萬＋不等，如此高價的共有產權房對於剛需族來說是一個不小挑戰，更何況你高價買的房子還只是擁有部分產權，這對於普通剛需族來說不是一樁“好買賣”。
中信建設證券研究發展部研究，從可能轉共的項目分佈來看，其多位於五環內的海淀、朝陽、東城、豐臺等熱點區域。所以，最有可能轉共的大概率是五環以內的房子。所以，目前可以考慮的項目主要集中在五環外。
比如昌平區，在未來科學城的產業帶動之下，昌平區的住宅項目一度被業內看好。消息顯示，接下來，昌平區三個限價房項目將有新動作。其中，位於北七家的華潤理想國即將開盤，該項目位於立湯路與北清路交叉點向東800米，將推出90平三居、120平三居半、140平四居等產品，預計總價約470萬/套起。
最後不得不囉嗦一句，限價房棄購併不意外。綜合現在的情況來看，放棄的原因歸結起來主要為：第一，排號靠後的剩餘可選的樓層並不是很好；第二，看到前面還有幾百號人等著排隊，認為機會渺茫。這也提醒剛需們，如果看中，要儘早“佔位”，早佔一個位置也意味著選到好房子的幾率也將更大一些。
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