首個資本市場支持租購併舉政策落地，數萬億住房租賃證券化市場被激活。人民日報此前稱樓市調控不會虎頭蛇尾，而是將真正確保房屋迴歸居住屬性，併為建立房地產長效機制創造環境。
醞釀多日的，支持租購併舉重磅金融政策，昨日出臺。
4月25日下午，證監會、住建部聯合印發《關於推進住房租賃資產證券化相關工作的通知》（以下簡稱”通知"），對開展住房租賃資產證券化的基本條件、政策優先支持領域、資產證券化開展程序以及資產價值評估方法等作出明確規定。
中國證券報分析稱，這是首個資本市場支持租購併舉政策！也是一年多以來，資產證券化領域推出的第三個落實黨中央、國務院重點政策要求的重要文件。監管層已經建立受理、審核和備案的綠色通道，給予住房租賃資產證券化項目快速審核、快速通過以及發行優先支持。
業內分析稱，隨著資產證券化市場的健全及產品的成熟，房地產行業融資方式的多樣化以及國內優質經營性物業證券化比例的提升，房地產投資信託基金（REITs）將撬動數萬億市場。
《人民日報》此前刊文稱，樓市調控不會反反覆覆、虎頭蛇尾，而是將真正確保房屋迴歸居住屬性，併為建立房地產長效機制創造環境。
截至目前，有超過20個省份累計超過50個省市出臺了有關租賃的政策內容。不完全統計顯示，國內排名前30位的房地產商中，已有1/3以上涉足長租公寓。
意義非同尋常
此次新政意義非同尋常。通知指出：
1，住房租賃資產證券化，有助於盤活住房租賃存量資產、加快資金回收、提高資金使用效率，引導社會資金參與住房租賃市場建設；
2，有利於降低住房租賃企業的槓桿率，服務行業供給側結構性改革，促進形成金融和房地產的良性循環；
3，可豐富資本市場產品供給，提供中等風險、中等收益的投資品種，滿足投資者多元化的投資需求。
通知明確發行住房租賃資產證券化產品應當符合下列條件：
一是物業已建成並權屬清晰，工程建設質量及安全標準符合相關要求，已按規定辦理住房租賃登記備案相關手續；
二是物業正常運營，且產生持續、穩定的現金流；
三是發起人（原始權益人）公司治理完善，具有持續經營能力及較強運營管理能力，最近2年無重大違法違規行為。
通知還明確了優先和重點支持領域：
明確優先支持大中型城市、雄安新區等國家政策重點支持區域和利用集體建設用地建設租賃住房試點城市的住房租賃項目開展資產證券化。
數萬億住房租賃證券化市場啟動
北大光華REITs課題組撰文指出，中國住房市場尤其是一線城市已進入存量時代。全國存量市場已達180萬億元規模。不過，租賃市場份額偏低，全國租賃成交佔比僅6%，與西方成熟國家相比仍有很大增長空間。
測算顯示，中國租賃住房REITs（不動產信託投資基金）的市值規模將在5200億至1.56萬億元之間，遠景巨大。中國公募REITs市場的潛在規模應在4萬億至12萬億元之間。考慮到中國基礎設施建設的巨大需求和城市化人口的增長，這是一個相對保守的估計。
此前鏈家公佈的報告顯示，目前中國租賃人口已達1.9億人，住房租賃市場租金GMV（交易總額）已超過1萬億元，未來10年，中國租賃人口近2.3億人，租房市場租金GMV將接近3萬億元，到2030年，租賃人口近3億人，租金GMV將達4.6萬億元。美國人口僅有3.2億，但租賃人口超過1億人，租金GMV超過3萬億美元。
據北大光華REITs課題組測算，參考REITs佔GDP和股票總市值的比例，中國REITs市值規模在4萬億至12萬億元之間。其中，租賃住房REITs是REITs一個大的分類。
上述機構指出，在中國暫未推出公募REITs的情形下，鑑於現有類REITs產品的較高投資門檻限制，投資人仍以機構為主，並且大多情況下以“持有至到期”的投資策略認購優先級產品份額，而權益級份額因流動性欠缺導致銷售難度較大。因此，當前中國類REITs產品的融資屬性仍然較強，尚未能真正體現出國際標準化REITs的權益屬性。
尋找適合的基礎資產是關鍵
根據中國證券報報道，國內市場上目前已經發行的住房租賃證券化產品包括兩大類。
第一類是在證監會系統的交易所掛牌的資產支持證券，包括收益權ABS、CMBS和類REITs，類REITs產品主要代表包括保利地產租賃住房REITs，碧桂園租賃住房REITs等；收益權ABS主要產品包括魔方公寓信託貸款資產支持證券、自如1號房租分期信託受益權資產支持專項計劃等；CMBS主要產品包括招商創融-招商蛇口長租公寓第一期資產支持專項計劃等。
第二類是在銀行間市場掛牌的ABN，主要產品包括飛馳-建融招商長租公寓系列資產支持票據（ABN）等。
資本化率（Cap Rate）是物業的收益率指標。
北大光華REITs課題組指出，在四類資產中，普通商品房和公寓的資本化率不能達到要求。
一線城市普通商品房的資本化率已低至2%以下，租金較低，但資產價格很高。
公寓的租金稍高，資產價格也稍低，但資本化率還是不能達到要求。
當前市場條件下可REITs化的資產是租賃用地住房和公租房兩類，其中租賃用地住房又分為城鎮建設用地租賃住房和集體土地租賃住房兩種。
租賃市場三方面都在推進
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為：
租賃市場的發展需要三個基石：一是信用租房、二是租購同權、三是資產證券化，這三個是缺一不可的，現在這三方面現在都在推進。
近期萬科自持租賃房高價租金引發爭議背景之下，企業也陷入了資金回籠難的焦慮，而資產證券化的鼓勵政策出臺無疑為企業打了一針“強心劑”。
住房租賃資產證券化可以打消企業對資金回籠的顧慮，使得資金渠道打通，這有利於後續企業長期的參與到租賃市場中來，對租賃市場的發展來講有積極的推動作用。
申萬宏源證券表示：
按照各地未來3-5年的租賃類住宅用地的供應規劃安排，參考上海模式土地成本折價70%水平，按照當地2017年居住類用地成交均價的30%加3000元/平米的建安成本測算，到2020年，預計現有租賃試點城市將供應1.7億平米住宅類用地，投資資金需求大約為 1.66萬億元，未來三年REITs的大力發展將為租賃市場的發展提供融資支持。
在盤活目標資產後，又會有更多的資金用於支持租賃市場的發展，有利於我國租賃市場發展和房地產市場的成熟。
因此，張大偉也提出了疑問，雖然資產證券化一定程度上可以幫助企業融資，但還不是嚴格意義上的房地產投資信託基金（REITs），目前租賃市場存在重資產和輕資產兩類運營模式，通過REITs融資的基本都是重資產模式，輕資產模式目前尚未獲得政策紅利。
人民日報：調控政策不會反反覆覆
《人民日報》此前刊文稱，在“房子是用來住的，不是用來炒的”已經成為社會共識的背景下，中國樓市調控政策不會反反覆覆、虎頭蛇尾，而是將真正確保房屋迴歸居住屬性，併為建立房地產長效機制創造環境。
從2018年政 府 工作報告中指出，將加快建立多主體供給、多渠道保障、租購併舉的住房制度，到全國發布租賃新政策的城市超50個，已有超過10個城市開展租賃類土地出讓，供應量超過8萬套。
響應落實調控地方政府主體責任，廣州和北京先後宣佈“租購同權”，上海試水“只租不售”，深圳祭出“土地劃撥”，各地租賃利好政策紛紛落地。
而與住房、戶籍緊緊捆綁的子女入學問題，在北京、廣州已經出現轉機。
北京有戶籍無房家庭子女可租房入學
據《人民日報》披露，4月24日印發的《關於2018年義務教育階段入學工作的意見》明確：
北京市首次在小學入學政策中規定，北京市戶籍無房家庭，長期在非戶籍所在區工作、居住，符合在同一區連續單獨承租並實際居住3年以上且在住房租賃監管平臺登記備案、夫妻一方在該區合法穩定就業3年以上等條件的，其適齡子女可在該區接受義務教育。
報道稱，北京市今年的義務教育進一步完善入學規則，釋放更多優質學位用於就近入學，讓更多孩子公平享有優質教育機會。
廣州積分入學“租購同權”細則落地
除了北京，廣州也走在了全國前列。
中新網4月11日報道，廣州11區已經有7個區出臺“租購同權”相關細則。
其中，政策力度最大的海珠區，積分入學政策主要有以下兩點變化：一是合法住所在積分入學計算體系中的比重大幅降低，從滿分100分降低到滿分30分。二是購房居住與合法租賃居住享受同等加分待遇(滿分均為30分)。另外，越秀區取消了全額房產加分。
業內稱，根據已經出臺細則，廣州租房和購房的積分計算分值基本上都實現了一視同仁對待。
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