2016年9月26日的南京市民政局格外熱鬧，一天之內，327對新人登記結婚，340對夫妻“一拍兩散”。相比前一年的同一天，這一日的離婚登記量整整多了226對。
結婚當然是出於男歡女愛，兩情相悅。然而離婚，這些老夫妻的臉上卻沒有絲毫的冷漠和悲傷，這一天離婚，不為感情，為限購！
2016.9.25呼叫2019.9.25
2016年9月25日：南京限購政策出臺。主城區已擁有≥1套住房的非本市戶籍家庭不得再新購住房；擁有≥2套的本市戶籍家庭不得再新購新建商品住房。
2016年10月5日：外地人購房需繳納1年社保，本市戶籍單身人士(含)離異限購1套房。有貸款記錄或者名下有1套房，首付從3.5成提至5成，貸款沒結清的二套房首付提升至8成！
2017年3月15日：六合、高淳、溧水納入限購範圍；外地人購買首套房，需要在三年內在南京
累計繳納2年及以上個稅證明或者社保證明。2017年5月13日：南京發佈《進一步加強房地產市場調控的通知》，新購房取得不動產權證3年內不得轉讓，購房搖號須由公證處主持等。
2018年8月13日：南京下發《關於調整我市企事業單位住房限購政策的通知》，要求自即日起，在全市範圍內暫停向企事業單位及其他機構銷售商品住房。
2019年3月1日，南京施行積分落戶新辦法，落戶條件進一步放寬。由原來近2年內連續社保改為累計繳納24個月社保，即可落戶。積分落戶由原來滿100分篩選改為累計積分達到100分，即符合落戶條件。
2019年6月4日，高淳區限購放開，外地人在高淳購房只需要攜帶在有效期內的南京居住證、或者攜帶勞務合同和營業執照等證件即可。
限購這三年 樓市發生這些變化
新房：從暴跌到趨於穩定，價格漲了
來自南京我愛我家研究院的數據，從2016年10月到2019年9月，限購的三年時間裡，南京新房單月最高銷量在限購開始當月出現斷崖式下跌。從此前最高的1.5萬套，月均1.1萬套直接降到7000套水平，此後長期保持在3000-6000套水平，在今年7月達到限購以來單月成交量峰值，突破8000套。
從成交價格方面看，2016年10月南京新房均價約為2.5萬元/㎡，三年間新房價格雖然幾經漲跌，但綜合來看，到2019年9月，南京新房市場成交均價已經突破3萬元/㎡，較三年前大約上漲了5000元/㎡。
二手房：情況差不多
成交量方面，限購前，單月最高銷量超1.7萬套，月均成交1.3萬套；限購之後，成交量從2016年10月的1.2萬套逐步下滑，2018年以來逐步保持穩定，今年月均成交量在7千套左右。
價格方面，限購前，南京二手房成交均價不到2.4萬元/㎡，限購之後，二手房成交價格緩慢增長，截止到本月，全市成交均價也已同樣突破3萬元/㎡。
板塊績優股：江北新區直管區、浦口、高淳漲幅前三
另一份來自365的數據顯示，限購3年，南京房價總體趨穩，大部分板塊房價出現一定程度上漲，當然也有部分板塊逐漸退出歷史舞臺，房價三年幾乎原地踏步。
三年時間裡，河西南、江北核心區、紫東新區、南部新城等區域依舊熱門，去化情況良好。但綜合三年各區新房房價漲幅，排名前三的卻並非以上板塊。江北新區直管區、浦口、高淳分別位列三年房價漲幅前三高，而“宇宙中心”河西和老牌富人聚集區城東，則分別位列漲幅倒數兩位。
倒掛不再：塵歸塵，土歸土 神盤如今行情憂
限購三年，南京湧現出一大批限價神盤，甚至部分位於遠郊的低價盤，由於城市外拓，也無一例外的成為市場弄潮兒。
大數據顯示，三年限購裡，南京共湧現出10個遠郊神盤：藍光一號、華潤幸福裡、弘揚禹州時光印象、亞泰山語湖、世茂夢享家、翠屏城、紫藝華府、萬達茂、武夷名仕園、創維樂活城，如今均已完成交付，進入二手市場。
小時候胖不是胖，昔日神盤，今日地位也不盡相同。在相關二手房網站，華潤幸福裡、萬達茂漲幅都已達到25%以上，而翠屏城、武夷名仕園、創維樂活城等盤，儘管此前一度千人陪跑，如今來看，不僅分文未漲，部分二手房掛牌價還比開盤價格直降10%以上。
一步到位：選擇大戶型比例增加 或主動，或被動
根據365的數據，對比2016年1-8月和2017年同期，限購之前，南京人購買90㎡以下房源銷量佔比41%，限購之後則下降為31%。90-120㎡戶型限購前銷量佔比34%，限購後則增加7%。
總體而言，限購之後，南京買房人購買90㎡以上戶型開始增多，三代同堂，四房起步的戶型開始得到更多市場。受到限購政策影響，買房人在買房時更多考慮一步到位。
除此以外，隨著“9050政策”的悄然取消，目前的開發商在設計上較過去明顯更傾向於大戶型房源，去年新房疊墅成群，今年樓市洋房扎堆，90㎡以下戶型已經在部分板塊絕跡，大平層、洋房乃至躍層、疊墅才是未來樓市的主流戶型。想買小戶型，市場真的很有限。
理性看數據 當年衝冠一離為買房，值嗎？
回到文題，三年限購，南京樓市變化頗多，當年為了買房一怒之下民政局見的那群人，如今真的賺到了嗎？
當然，這裡不討論那些“假戲真做”的衍生故事，單純從買房這件事上理性分析。從數據來看，調控三年，成效顯現在17年。從2016年9月至今，16個月環比漲幅負值，僅有6個個月漲幅達到0.5%以上，其中尤以2017年7月到2018年2月這連續8個月的環比下降最為明顯。
具體到產品，在上文中已經詳細介紹，伴隨著倒掛紅利的不再，曾經一度不可一世的熱盤，如今大多已經跌下神壇。曾經逢開必搶的雨山路、大學城，如今早已消沉，能否等來下一波爆發期不得而知。而曾經一度無人問津的麒麟、地鐵小鎮，卻在紫東地區的東風之下，地位水漲船高，房價也迎來新一輪上漲。
三年前火遍半邊天的，河西已經基本推出舞臺，鼓樓濱江和南部新城，城南和城北情況則依舊與三年前大體一致，新房價格基本都在3-4萬元/㎡之間，二手房則存在5000-10000元/㎡不等的倒掛。供貨量大戶江北和江寧，房價也已站上3萬高位，但細分到區域內的小板塊，冷熱差異還在進一步拉大。
總體而言，三年調控，“房住不炒”得到極為有效的貫徹和落實，一路狂奔的樓市，也在調控持續之下總算理性。
曾經買房買到就賺到，如今更多考慮區位、配套、品牌、體量。以前買房看升值，現在買房看自住便捷性。
對於未來樓市，借用偉人一句話：“我們不敢有絲毫自滿，但懷有無比自信。”樓市調控三週年，不是起點，當然更不是終點。
下一個三年，我們拭目以待。
*文中部分圖表來源於365淘房、我愛我家研究院
