三木林丶
您這個問題問非常的好,一刀切中當下剛需客戶北京購房置業的痛點,小編長期在房產一線市場,互相交流交流.我們從這三點重點講解.
一 公寓和住宅的區別.
住宅滿足北京市區人口戶口遷移,享受子女上週邊北京學校,主要是以居住為主.單價較高,目前首付普通住宅35%,二套60%,非普通住宅40%首付,二套80%首付,並且北京市認房又認貸,只要外地有房貸記錄就算二套.對於北京剛需資金壓力較大的客戶而言,考慮北京市住宅只能去五六環外,或者燕郊.這樣就涉及到每天上下班的時間.比如燕郊北三縣300多萬人口,正常的跨河大橋最少10條以上,而北京市為了壓制燕郊的房產市場,只修了5條跨河大橋,可想而知每天上下班的交通有多麼嚴峻!
商辦公寓,既可以辦公也可以居注,享受北京市註冊地址.地段處於該區域的的商業中心板塊,物業一般較好,所以出租收益較高.但是居注屬性欠佳.水電一般以商用為主,比住宅貴了一倍.但是優勢是總價低,是同區域住宅單價的一半或者三分之二,相當於全款等於購買住宅首付的錢.未來沒有貸款壓力,也沒有還款壓力.並且出行方便.即便未來不住,也可出租出售.
另外商辦公寓2017年出臺317新政,北京市規定商辦項目未來開發商拿地500平米才有上下水,才有房本.商辦新房需要以公司名義購買,繳納持有稅.不能正常首付50%貸款50%,需要全款購買.這樣的政策下,且5環以內住建委不在批商業用地.這樣導致北京市小面積低總價有註冊地能辦公有上下水的商辦公寓越來越稀缺.
二 買賣的稅費
住宅 :
A 契稅 3%(面積大於140㎡)1.5%(面積90㎡)1% 二套3% 契稅=網籤價*稅費比例
B 增值稅
a 房產證=2年 普宅無
b 非普通住宅差額的5% 增值稅=(房屋現在網籤價-原房東購房網籤價)*5%
c 房產證2年 網籤價的5%
C 個稅
a 差額的20% (看原值,差額沒有就沒有個稅) 或者網籤價的1%
b 免徵 房本或者契稅發票滿五年且是原業主家庭唯一的住宅
商住
A 持有稅 年租金的12% 或者總房款的千分之0.85 二選一
B 公司成本
a 公司的存續 會計做賬150元|月
b 註冊 北京有限公司1萬(永久地址) 外地股份有限公司 1000元
C交易
a 法人變更 契稅3%(不辦房本為0%) 個稅0(房屋產權未發生變更) 增值稅0(房屋為發生交易)
b 公司戶轉個人
方法一 申請破產 訴訟費 律師費 過戶 預計1-2萬 契稅3%
方法二 公司賣個人 契稅 增值稅 營業稅
另外北京商住註冊地址可出租 收益5000-1萬以上 朝陽區1-2萬之間 ,海淀1-3萬之間每年
總結商辦公寓的買賣稅費要比住宅的要低!另外商辦和住宅涉及到拆遷商住的拆遷比例是住宅的三倍.
三 第三點是最後一點,也是最重要的一點,子女的教育以及北京市戶口的社會福利.
雖然北京市有積分落戶和為吸引高等知識青年各方面的政策,只要滿足就可以積分落戶成為北京市戶口,成為北京人,享受北京的教育和社會各方面的福利.但是對於一般剛需客戶而言,很難達成.也就是您就是買了北京的住宅,如果未來無法達到北京市的積分落戶標準,或者個人達不到北京市對高新人才的招募標準無法獲得北京市的集體戶口,那麼你的子女只是享受了北京市幼小初高教育,高考還是要回原戶籍所在地考試.
要知道住房不炒是國家的基本國策,房子就是用來住的,在這個需求上住宅和商辦公寓是一樣的.但是不可避免,因為北京市市區就這麼大,而又是中國的首都,物以稀為貴,房子具備了投資屬性.持有住宅資產肯定比商住資產的價值要高.
所以小編給博主的建議就是根據自己的購房資金預算和和收入以及工作區域,以及未來買賣持有的成本綜合考慮,希望對您有幫助.更多北京房產項目諮詢可以關注"房產的那些事兒".
房產的那些事兒
建議買住宅，可以稍微遠一點，因為公寓要求首付比較高，其次，公寓是不能落戶的，居住成本比住宅貴，再就是轉手賣的話，公寓稅費高，不如住宅好出手
王公子說地產
現在經濟狀態，不購房為好，先租住
