房產可以說是全民最熱衷購買的大宗資產，沒有之一。數據顯示，我國超過40%城鎮居民家庭持有2套及以上住房，這意味著有半數家庭了購買了一套房產用以投資。雖說現如今全國平均房價已經超過8000元每平米，但是許多人依然在存錢買房，因為在他們看來“買房賺錢”是世界上確定性最高的事情之一。在這樣的環境下，房子不再僅僅是剛需自住，更是財富和身份的象徵。如果你在大城市持有2套以上住房，那基本上你已經處於“富人”階級。
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到底是什麼原因，讓國人對於房產“趨之若鶩”，甚至部分家庭不惜揹負鉅額債務也要買房？筆者認為主要有以下3點原因：自古以來房產對於國人就有重要的情感意義。在國人意識裡面，有房才有家，房子承載家庭聯繫以及親人間共同回憶；投資渠道少，樓市成為國民儲蓄的蓄水池。西方國家居民購房金融資產的比例較高，而我國股市由於沒有經歷過長時間的牛市，賺錢效應一般，因此絕大部分普通人都將儲蓄用於投資買房。買房確實讓很多人賺到了錢。那些早早買房的人，基本上都因為房價的上漲而賺得“盆滿缽滿”，這使“買房賺錢”在大家心中“根深蒂固”。
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2020年“買房”，5年後購房者將“富得流油”？
近三年多時間，隨著“房住不炒”日漸深入人心，房價漲幅也出現了明顯放緩，部分城市房價更是出現了史無前例的回調。在這樣的情況下，許多購房者也許會問，2020年還能夠買房投資嗎？5年後，持有房產的人是否會變得異常“富有”？對於這個問題，不少專家表示，房產作為重要支柱產業，未來發展空間依然巨大，房價仍有較大上漲空間，買房依然似乎當下最佳投資方式。當然，更多的人認為，房地產已經進入“青銅時代”，未來不同城市間房價走勢將進一步分化，但總體來說房價不可能再繼續快速上漲，買房賺錢可行性不高。
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說實話，5年後的事情誰都無法準確預測，我們只能通過觀察房地產市場發展趨勢以及房價走勢做一個預判。“最貴”經濟學家任澤平曾提出業界著名的“三段論”：房地產長期看人口、中期看土地、短期看金融。今天，筆者就和大家一起從政策、人口和土地、金融等三個方面做一個簡單探討，以期揭示未來房地產發展情況及房價走勢趨勢。希望對於購房者有所幫助。
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01房地產政策情況。眾所周知，自2016年“房住不炒”提出以來，樓市調控不斷加強，即便是2020年房地產市場成交“冷淡”的環境下，國家對於樓市調控的定位已經沒有放鬆。4月17日，中央會議時隔半年再次重申“房住不炒”，可見國家對於樓市調控的決心，也彰顯了樓市政策的穩定性和延續性。事實上，今年以來，包括央行、銀保監會以及住建部在內的眾多部門不僅多地強調“房住不炒”的重要性，還通過嚴禁規資金流入房地產、非對稱降息等手段防止樓市“暴走”。由此可見，未來5年房地產市場整體宏觀環境將依然以“房住不炒”為主基調，房價上漲空間不大。
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02房地產供需情況。過去房價持續快速上漲，歸根結底在於房地產市場處於“供不應求”階段。然而如今的情況早已不同，姑且不說我國現有存量住房是否已經足夠34億人居住，空置房是否超過7000萬套。單從前幾天央行發佈的一份調查報告就可以看出我國房地產市場已經趨於“飽和”。央行報告顯示，我國城鎮住房自有率達96%，戶均住房套數為1.5套，超過四成家庭持有2套及以上房產。通過數據不難看出，存量住房已經足夠國人居住了。更關鍵的是，未來十年我國主力購房人口將減少6000萬人，而開發商建房子卻不會停止，由此看來，5年後房地產市場將徹底進入“供大於求”階段。
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03房地產金融情況。2020年受客觀因素影響，全球經濟陷入前所未有的困境中，為此，不少國家已經開始“降準降息”，而央行也不例外，今年以來已經先後開展了多次“降準減息”，2020年第一季度M2增速也有所放大。據此，有不少專家表示，在央行“放水”的情況下，所有大宗商品價格將會呈現上漲趨勢，房產也不例外。不過筆者認為，由於目前我國M2總量已經突破200萬億，國家不可能坐視M2繼續大幅上漲，因此未來5年M2增速將維持在10%以內，如此情況下房價存在持續上漲的金融基礎。
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事實上，獨立經濟學家馬光遠早在幾年前就指出，我國房地產市場已經供應過剩，未來房價上漲的空間不大。對於2020年房價走勢，馬光遠曾表示，2020年三四線城市房地產市場很可能出現“量價齊跌”的局面。他認為，未來大部分房產將失去投資價值，只有部分熱點城市(一線城市、都市圈等）核心地段的優質房產才有投資價值。
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結論：通過上述分析以及馬光遠的表態，筆者認為，今年“買房”，5年後購房者不可能變得“富得流油”，反而有可能面臨“虧損”的尷尬情況。畢竟目前房地產市場不管是從政策、供需關係，抑或是金融環境來看，未來發展前景都不容樂觀，房價很可能出現明顯回調。因此，作為購房者，除非剛需自住，否則謹慎購買房產。大家認為現在持有房產的人5年後會“富得流油”嗎？歡迎留言討論。
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