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編者按：“十年舊改工作經驗，歷經一個月的時間編寫”，本文是一位廣佛資深地產人的工作經驗總結，也是極其專業的政策解讀。
筆者深感佛山“舊改”政策層出不窮，各類名詞眼花繚亂，為村民甚至是部分業內同行在政策理解上造成極其的不便。為此，筆者用一個月的時間，編“寫了佛山三舊改造，整村改造、收儲以及協議出讓的點點滴滴和各種核心問題”。我們在此發佈，以供廣大“舊改”人士借鑑學習之用。
隨著大灣區舊改熱度升溫，各大房地產開發商在舊改（城市更新）市場上龍爭虎鬥，村民眼看各類名詞層出不窮，眼花繚亂，不知道怎麼選擇，究竟在面臨整村改造，掛賬收儲、協議出讓、工改商、工改居這麼多路徑中，哪個才是開發商的最愛？哪個才是對村民最有利的選擇？
今天，小編就來扒一扒，給大家介紹佛山三舊改造相關的最新政策，同時為大家橫向對比，算算舊改該怎麼做才是最好。
首先，小編也藉助政策出臺後，半年來，各種平臺上的解讀裡選一些比較全面，比較有代表意義的解讀文，給大家科普一下佛山的舊改政策。小編選一些重點，先給大家做個鋪墊：
佛山城市更新政策解讀：
佛山三區舊村改造政策對比解讀：
為了更清晰對比舊改政策對於開發商及村民的優劣，先對各個路徑進行關鍵介紹：
掛賬收儲
首先我們先要知道政府分配土地價款的方法，小編查閱了相關資料及諮詢業內人士，得知禪城區政府政府在分配土地拍賣價款是按照《佛山市禪城區人民政府關於印發禪城區國有土地使用權出讓收入分配方案》進行計算。
01.工改居
土儲掛賬收儲土地，按規劃調整為居住用地的，土地變現後，賠償：城市更新項目規劃容積率2.5及以下部分按50%，2.5以上部分按5%土地出讓價款收入補償。 （一般地，居住項目為3.0容積率,則可按42.5%計算）
02.工改商
土儲掛賬收儲土地，按規劃調整為商服用地的，土地變現後，賠償：城市更新項目規劃容積率3.0及以下部分，按該部分的土地出讓價款收入的60%補償，3.0以上，按該部分土地出讓價款的30%補償。（一般地，商業項目為5.0容積率,則可按48%計算）。
特別地，非城市更新土地，第三點為45%及2.5以上不作補償，第四點為55%補償，3.0以上按25%補償；計提專項資金合計約13%-16%；因此，綜合所述，掛賬收儲村能拿到約(100%-14.5%）×0.425（工改居）/0.48（工改商）=0.363或0.41（村最終能在公開市場拍賣後淨收入比例，下面簡化按37.5%來計算）。
協議出讓
按照佛山市禪城區佛禪府函〔2019〕31號（關於印發《佛山市禪城區關於規範舊廠房舊物業改造用地協議出讓的操作規程（試行）》的通知）的辦法中規定如下：“改造項目地價計收標準按照《佛山市人民政府辦公室關於深入推進城市更新（“三舊”改造）工作的實施意見（試行）》（佛府辦〔2018〕27號）執行。“工改商”“工改居”類項目土地市場價格以該片區土地市場評估價為標準，片區土地市場評估價參照該片區近三年土地成交價格後由區政府統一制定併發布。”
01.工改居
（一）農村集體經濟組織應預留舊村莊（居）改造用地，其面積不得小於現狀宅基地（含與之緊密相關的附屬設施用地）面積，且緊密相連，剩餘部分的舊廠房舊物業用地方可用於“工改居”（經市自然資源局禪城分局審查認定的留用地除外）。此類項目在編制單元計劃的研究報告中，須明確整村改造的規劃方案，並須就整村範圍舊村莊（居）改造的可行性進行專題論證。
（二）村集體、民營企業及私人用地“工改居”項目須配建不少於住宅計容面積20%的住宅作為自持租賃性住房，自持期內統一確權並納入政府租賃住房管理體系，自持期內只可租賃不準出售，由實施主體自持。自持時間從租賃住房通過聯合竣工驗收並納入禪城區租賃住房管理之日開始起算，自持年限與該土地使用年限一致，自持期滿經區住房城鄉建設和水利局批准後，方可進行銷售。
（三）改造項目須按禪城區法定控制性詳細規劃執行，編制單元計劃和單元規劃並報區人民政府審批後方可實施。
（四）改造項目更新單元範圍內，須無償提供不低於更新單元範圍用地面積25%的公益性項目用地；涉及村集體留用地（經市自然資源局禪城分局審查認定）的，扣除留用地面積後計算公益性項目用地。按法定控制性詳細規劃需配建的公益性項目，須由項目實施主體按規定優先建設並無償移交政府。
土地價計收方面，按照佛山市禪城區佛禪府函〔2019〕31號（關於印發《佛山市禪城區關於規範舊廠房舊物業改造用地協議出讓的操作規程（試行）》的通知）的辦法中規定如下：“改造項目地價計收標準按照《佛山市人民政府辦公室關於深入推進城市更新（“三舊”改造）工作的實施意見（試行）》（佛府辦〔2018〕27號）執行。“工改商”“工改居”類項目土地市場價格以該片區土地市場評估價為標準，片區土地市場評估價參照該片區近三年土地成交價格後由區政府統一制定併發布。
02.工改商
工改商有如下要求：
1、改造項目須嚴格按法定控制性詳細規劃執行；
2、公益性移交大於25%；
3、扣除留用地算公益性用地，先完成土地整理方可協議出讓；
4、補交出讓金根據片區近三年土地市場價格情況。
5、規劃建設方面，協議出讓“工改商”類項目應同時符合以下條件：
（a）改造項目可建計容住宅建築面積不得超過計容總建築面積的20%，且商業部分建設服務型公寓不得超過商服計容面積的20%；
（b）土地權屬人在編制“工改商”項目單元計劃的研究報告中，須明確引進產業要求、稅收考核要求和相關考核措施，且改造後的產業面積不得少於商服計容面積的30%（相關要求、標準參照佛禪府〔2012〕9 號文件標準，由區經濟與科技促進局另行制定）；該文件要求稅收至少50萬-80萬/畝每年（按毛地計算）。
（c）項目工程竣工驗收後，實施主體須自持不少於30%的商服計容建築面積，自持時間不得少於5 年。
土地價計收方面，按照佛山市禪城區佛禪府函〔2019〕31號（關於印發《佛山市禪城區關於規範舊廠房舊物業改造用地協議出讓的操作規程（試行）》的通知）的辦法中規定如下：“改造項目地價計收標準按照《佛山市人民政府辦公室關於深入推進城市更新（“三舊”改造）工作的實施意見（試行）》（佛府辦〔2018〕27號）執行。“工改商”“工改居”類項目土地市場價格以該片區土地市場評估價為標準，片區土地市場評估價參照該片區近三年土地成交價格後由區政府統一制定併發布。
整村改造（協議出讓）
佛山舊村莊（居）改造條件：
（一）符合土地利用總體規劃、城鄉規劃，以及棕線、綠線、藍線等規劃管理要求；
（二）已納入城市更新（“三舊”改造）地塊標圖建庫範圍，並已納入城市更新（“三舊”改造）年度實施計劃；
（三）土地權屬清晰、無爭議；
（四）宅基地及其緊密相關的附屬設施用地面積1佔項目更新單元範圍總用地面積的50%以上（含50%），或佔淨用地面積的50%以上（含50%）；
（五）項目更新單元範圍總用地面積原則上在30 畝及以上，對於更新單元範圍總用地面積不足30 畝的特殊情況，須結合實際情況，在城市更新單元計劃研究報告中進行相關論證說明（包括更新單元範圍總用地面積不足30 畝的原因分析、項目改造實施的必要性、社會經濟預期效益等）；
（六）城市更新單元內不低於土地總面積15％，且獨立用地大於3000 平方米的公益性項目用地無償移交政府。
（七）已取得城市更新單元計劃批覆文件。
優惠條件：
1、鼓勵整合歸宗，鼓勵完善用地手續，鼓勵多個主體轉移到同一主體，鼓勵房地產作價入股成立公司或加入公司，與搬遷人直接簽署安置協議，可被收購，權利主體可將土地置換給同一主體；
2、舊村改造可以選擇採用公開出讓或協議出讓方式；
3、舊村莊（居）改造項目按照認定建築面積3倍對土地出讓金進行分配及計收。
（一）舊村莊（居）改造項目採用“公開出讓”的，認定建築面積2.2 倍（不含本數）以下部分，按公開市場成交價全額補償原土地權屬人；認定建築面積2.2 倍（含本數）以上部分，按公開市場成交價60%補償原土地權屬人。
（二）舊村莊（居）改造項目採用“協議出讓”的，認定建築面積2.2 倍（不含本數）以下部分不計收地價，認定建築面積2.2 倍（含本數）以上部分，按照土地市場價格的40%計收。多個項目經驗表示，基本不用計收。
4、已經審批控制性詳細規劃的自行改造項目，在不突破原規劃總建設面積，以及不減少公共配套設施的前提條件下，可對公共配套設施的用地面積進行論證並徵求相關主管部門同意後，按程序對已批控規的公共配套設施相關控制要求進行修正。
5、被拆遷房屋的個人依照拆遷補償安置協議取得貨幣補償，重新購置房屋的（即貨幣補償安置），可不受限購限制。
6、法律支持徵收拆遷，支持收回宅基地使用權，支持強制執行。
7、支持前期費用由最終競得人負責支付前期費用，計入改造成本。
8、年度實施計劃逐年動態更新，支持鼓勵連片開發，由更深入獎勵。目前整村改造土地市場評估價格未正式公佈，但小編個人預期不高於工改商、工改居。
試算案例
假設A村有一塊10萬㎡的集體用地（村居、物業佔比各半，淨用地），認定建築面積10萬㎡，規劃容積率2.2，該片區住宅地市場評估樓面地價11000元/㎡，商業地市場評估樓面地價約4000元/㎡。
收儲公開出讓時，假設拍賣成交價住宅：11000元/㎡，商業：9000元/㎡，村集體獲得土地出讓金返還後回購住宅：16000元/㎡，商業：9000元/㎡；現在A村可以選擇掛賬收儲、整村改造或協議出讓（工改居、工改商），哪個方案更好？
現在就來看看各個路徑下哪個方案更好？
01.政府收儲公開招拍掛土地價款收入：
①規劃計容=規劃容積率×規劃建築用地面積（按10萬㎡淨用地面積）=10×2.2=22萬㎡，按照住宅市場評估價11000元/㎡，村拍賣所得土地價款=單方樓面價×計容面積×計提后土地價款分配比例=22×1.1×37.5%=9.07億元；村可以用該筆土地價款回購相同的物業，回購住宅面積=土地價款÷回購單價=9.07÷1.6=5.6萬㎡；
②按照商業市場評估價4000元/㎡計算，村拍賣所得土地價款=單方樓面價×計容面積×計提后土地價款分配比例=22×0.4×37.5%=3.3億元；村可以用該筆土地價款回購相同的物業，回購商業面積=土地價款÷回購單價=3.3÷0.9=3.67萬㎡商業物業面積。
02.協議出讓（工改商、工改居）收益方案：
協議出讓工改商、工改居收益方案計算如下（為了簡化計算10萬建面按全部廠房來計算）：
協議工改居：目前按照該村的公開住宅地拍賣11000元/㎡，作為開發商的話工改居的獲取成本只有不超過10000元/㎡都可以接受，那麼開發商的獲取樓面價=（土地評估價×計收係數×計容面積+回遷面積×建安成本+臨遷費）÷（可售面積×總計容面積），1.0=（1.1×0.5×22+回遷面積×0.5）÷（（22-回遷面積）×總計容建面），回遷給村的面積約合6.9萬㎡；
協議出讓工改商：同理，該村的市場評估價4000元/㎡，作為開發商的話工改居的獲取成本只有不超過4000元/㎡都可以接受，那麼開發商的獲取樓面價=（土地評估價×計收係數×計容面積+回遷面積×建安成本+臨遷費）÷（可售面積×總計容面積），1.0=（1.1×0.4×22+回遷面積×0.5）÷（（22-回遷面積）×22），回遷給村的面積約合4.8萬㎡。
03.整村改造（協議出讓）的方案收益：
按照舊村莊連片改造2.2倍以下不計收地價，開發商獲取土地成本=（回遷面積×建安+臨遷費）×折算係數÷可售面積；開發商同理在舊改獲取地價不能高於市場評估價11000元/㎡；故有1.1=（回遷面積×0.5+1）×1.2÷22，最大回遷面積13萬㎡。
橫向對比：
顯而易見地，整村改造>工改居>掛賬收儲（住宅）>工改商>掛賬收儲。
原因分析：
1、整村改造政府優惠力度太大，基本不收地價，可讓村在政府讓利部分得到更多物業面積，加上與大開發商合作保底物業收益，因此可保證收益穩定；
2、當市場下行時，掛賬收儲村的收益不高，對開發商而言，反而協議出讓的市場評估價高於實際市場價，滯後於市場價格；
3、側面反映政府在城市更新政策上有了更大的讓步，從公開招拍掛市場逐步下探城市更新市場，政府方面有意大力推動舊村改造項目（佛山舊改市場動作頻繁可見一斑）。
結論
目前，佛山舊改市場釋放出巨大的紅利，一方面表現政府在城市更新政策性的傾斜及下探，另一方面又表現出市場的機遇性（政策有效2年）。
從上述的試算可以看出，舊村改造比其他變現土地獲利的方式都要“實際”得多，舊村改造既兼顧了村民個人述求，又最大限度保障村集體的收益，實現村的長久可持續發展。在此，筆者想說一句心裡話：“舊改時不待我”，紅利期已經過半，各鎮街都紛紛發力舊改，政策又優惠，此時不上車，更待何時？
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