遊走於樓市之間，用眼觀察，用心甄別。
在過去，佛山禪城的城北區域密集分佈了眾多專業市場、批發市場、以及各類工廠，所以在本土佛山人的心中，城北一直以來被認為是雜亂、落後、偏遠的城郊。
然而，城北未來將發生翻天地覆的變化。進入2019年以來，隨著政府關於城北新規劃的公佈，城北將打造成“佛山中軸線的北門戶”，區域內各類批發市場陸續搬遷，而城北的村落也陸續進入舊改進程。各種道路、地鐵軌道、高鐵站的建設也將陸續建成。由此可見，隨著規劃的陸續實現，城北未來將會呈現全新的面貌。
而今天，踩盤小二給大家帶來的，正是搭上了城北改造升級“順風車”的一個項目——保利水木芳華。
1、
/ 項目詳情 /
△ 項目效果圖
△ 項目區位圖
保利水木芳華項目位於城北佛羅路旁，是佛山禪城區北部的城北板塊。未來，項目所在周邊將規劃成城北板塊的“濱江生活區”。
項目地塊的前身是佛山化纖廠及周邊廠房，在2018年，地塊由保利拍得並開發建設，樓面地價超11000元/㎡。項目的北側是連同禪城及羅村主幹道之一的佛羅路，而南側則緊挨著佛山的母親河——汾江河。未來，項目東、西、南側將規劃出東鄱北路、工業西路、以及濱江路，方便出行。
目前，從項目北側佛羅路出發，往北接駁海八路，可達到南海千燈湖中心商圈，亦可直接進入廣州，往南連接汾江路、佛山大道，能夠暢遊禪城和順德區。除此以外，項目距離未來地鐵3號線及5號線交匯的佛山火車站（規劃中）僅3公里。若規劃落成，項目周邊地鐵出行可以暢遊廣佛，也可以乘坐高鐵穿梭於大灣區之間。
△ 項目售樓部外觀
正如項目名字一般，項目的售樓部設計風格別具一格，採用顯眼的紅磚，搭配白牆，風格非常有文藝範 。
△ 售樓部口內
以文藝風作為基本的調性，項目的售樓部風格也非常別緻。整體打造成一個書店式的銷售中心 。區位圖設計放在一個書架之中，周圍有各種書籍點綴，體現出了很強的人文氣質和學院風情，讓客戶眼前一亮。除了能來這裡看房子以外，時不時有客戶點一杯咖啡、看看書籍，整體氛圍的舒適感強。
△ 項目規劃
項目整體的規劃建設以住宅及底層商鋪為主，共規劃有16棟建築，其中16座為目前售樓部，1-15座均為16層高的住宅，3梯8戶或3梯10戶，面積涵蓋86-107㎡不等三房剛需戶型為主。同時還有部分臨街商鋪，滿足項目業主基本消費需求。另外，項目規劃有車位約1760個，基本滿足住戶停車需求。
目前項目在售13/14/15座86-107㎡三房戶型。其中13/15座是3梯8戶，14座為3梯10戶，16層高，均為精裝發售，當前均價18000元/㎡，物業管理費2.7元/㎡。
/ 戶型點評 /
目前，項目展示的是異地樣板房，讓我們現在一睹為快。
△ 88-98㎡戶型圖
△ 98㎡戶型樣板房
98㎡的樣板房是創意板房，板房內家居搭配調性統一，整體感覺相當舒適。據銷售介紹，98㎡板房內的家裝是由與保利生活家裝合作定製的，業主購買後可以選擇購買整套傢俱，實現收樓之後拎包入住的效果。而戶型設計方面，三房兩衛兩廳，對於剛需客戶而言，相當實用。同時由於每層戶數多，分攤面積較少，戶型的實用率有所提高。
△ 88㎡戶型樣板房
88㎡的戶型在設計上則是相當緊湊，與市面傳統的戶型設計不太相同，既不算是橫廳，也稱不上是豎廳，而電視機位則需要額外定製電視櫃來充分利用空間。朝向方面，由於樓層梯戶的設計，88㎡的戶型的陽臺及房間多數朝北向，部分則東西向。另外，房間大小也相當緊湊，但是對於剛需客群而言，能買上一套房子，已經是足夠了。
整體而言，項目戶型以剛需三房為主，基本滿足居住需求，精裝標準也是市面上標配，產品無突出亮點。
2、
/ 周邊環境 /
看完售樓部跟樣板房，老規矩，讓我們進一步深入瞭解一下項目周邊的環境。
1、產業 / _ _ _ _ _
△ 周邊產業
項目位於禪城城北板塊，周邊產業以加工產業為主。沿佛羅路兩側分佈有多個工業區，各種加工廠，以及粵運公共汽車站汽車停靠點、多個駕校練車場地。整體環境面貌相對較為破落。
2、周邊小區 / _ _ _ _ _
△ 周邊小區
項目周邊以舊村落居多，居住人口較密集。較成熟的住宅項目有東海國際，以及萬科金色里程、旭輝公元、敏捷金谷，但後三者的目前入住率相對一般。目前除了保利水木芳華項目在售以外，城北還有融創一項目在售。而未來，隨著城北土地招拍、舊改啟動，未來板塊內的住宅供應將增加，供居住的小區也逐漸增加。
△ 周邊配套
項目所在的城北板塊配套相對欠缺，但是項目毗鄰祖廟中心區域，可以享用到祖廟中心區域的成熟配套。
3、教育及醫療 / _ _ _ _ _
教育：項目所在的城北板塊內，3公里內配套有愛麗絲幼兒園、敦厚小學、城北中學，可滿足從幼兒園到初中的教學需求；而前往祖廟板塊內，還可以享用到十三小、九小、佛山六中（初中）、佛山一中（高中）等公辦學校配套，乘車大約5公里左右。
醫療：而醫療方面，項目所在城北板塊暫無醫療配套，但可以前往祖廟中心享用優質的醫療資源 。最近的醫院需前往直線距離約3公里的佛山中醫院（三甲），或約3.5公里的佛山市婦幼保健院。
4、商業 / _ _ _ _ _
△ 嶺南新天地
商業方面，城北區域內目前暫無大型商業綜合體 。但是距離項目4公里內的祖廟中心區域內，有眾多成熟的大型商業綜合體，包括華強廣場、東方廣場、嶺南新天地、嶺南站等成熟的商業氛圍，基本滿足住戶日常消費需求。
5、交通 / _ _ _ _ _
目前，項目主要依賴於自駕車及公交車出行。項目一側佛羅路上有多線條公交線路連通羅村、禪城中心以及桂城中心，包括131/149/205/209/261A等。另外，自駕車出行由佛羅路接駁海八路、汾江路、佛山大道等幹道，可以連通佛山禪城、南海，甚至直通廣州。未來，項目周邊將建有佛山火車站TOD，規劃開通地鐵、高鐵及公交樞紐站，距離項目僅約1.5公里，也將方便項目客戶出行。
6、文化配套 / _ _ _ _ _
△ 佛山圖書館祖廟路分館
書店/圖書館：項目目前售樓部設計有一定提供閱讀功能的場所，但周邊城北板塊暫無圖書館或連鎖品牌書店。最近的圖書館可前往約3.6公里的佛山圖書館（祖廟分館）看書學習。另外，約4公里處嶺南站有一所西西弗連鎖品牌書店，也可泡館打卡。
音樂廳：項目周邊約3公里，有一座佛山瓊花大劇院，一年中有不定期有文藝演出、音樂會等節目，滿足周邊市民的音樂藝術需求。
運動：對於體育方面的需求，可以前往約5公里處的佛山體育館健身或打羽毛球，另外祖廟中心的華強廣場及華輝大廈內有成熟運營的健身場館，可滿足日常鍛鍊身體的需求。未來，項目南側延汾江河畔將有休閒生活區域，也可供住戶茶餘飯後散步或者休閒跑步。
公園：距離項目最近的公園是佛山中山公園，離項目僅僅不到3公里，公交也可直達，自駕車車程約8分鐘。未來項目南側將規劃打造濱江生活園林，可供周邊住戶使用。
市場：項目東側將規劃有一肉菜市場，方便日後住戶去往市場買肉菜；目前距離項目最近的肉菜市場是中山公園旁的南堤市場，約3公里。
7、結伴娛樂 / _ _ _ _ _
在項目附近的商業體中，有提供各種娛樂方式，滿足日常的生活娛樂消費。另外祖廟中心具有深厚的佛山嶺南文化元素可供遊樂，如前往梁園欣賞嶺南園林建築，去祖廟觀摩千年文化瑰寶，過年時候去快子路找揮春師傅寫揮春，去福賢路嶺南天地看傳統建築下的特色商業……
8、本土餐飲 / _ _ _ _ _
△ 東記甜品
周邊本土特色餐飲比較集中在祖廟中心區域，例如可前往約3公里處的福升廣場附近，有眾多本地知名餐飲，如圓碌碌甜品鋪、輝記甜品鋪、東記甜品、以及老字號君臨餐飲等，這些都是當相對出名的餐飲店鋪。
9、人群定位 / _ _ _ _ _
就目前項目在售均價18000元/㎡，且戶型面積均為86-107㎡三房的產品，可見項目還是主打剛需買房上車的客戶。這些客戶基本還是集中在項目周邊地緣客戶為主，對價格的敏感性非常高。他們手上的資金基本能夠滿足首付要求，而月供的承受範圍也相對較低。另外，這部分客戶大多是第一次買房上車，出於結婚或是從租房改善為買房的客戶為主
3、
/ 項目點評 /
項目優點
1.項目在售價格在板塊內屬於較低的位置，價格有一定優勢，對於首次購房的客戶而言，總價也較低
2.項目距離祖廟中心區域約4公里，距離桂城千燈湖區域約7公里，地處近郊區域，對於在中心區域上班一族而言，通勤時間相對遠郊綠島湖區域較短；
3.項目位於城北區域規劃的“濱江生活區”，未來周邊的生活居住舒適感相對較高；
4.項目與保利生活家裝合作提供定製化家裝配套 ，可以實現客戶收樓之後拎包入住；
項目缺點
1.目前項目板塊內周邊的商業、醫療配套欠缺，基本依賴於祖廟中心區域的成熟配套；
2.周邊環境相對破落，出行較為依賴公交及自駕車，對於無車一族而言相對不便；
3.16層高的3梯8戶及3梯10戶設計密度高，私密性較差，舒適感相對較低。但公攤面積減少，使用率有所提升；
4.部分戶型為東向或西向，客戶或對朝向有一定的抗拒；
5.所有戶型為統一的精裝交標，能提供額外的室內硬/軟裝設計服務，但
缺乏個性化定製，對個性化需求稍有不足；總結：
從項目區位來看，項目雖屬於近郊區域，但所在的城北板塊由於各種歷史遺留原因，整體的片區建設面相對落後，周邊的景觀也相對較弱。然而隨著片區規劃逐步陸續出臺，若未來政策規劃落成，城北板塊將有一個巨大的變遷。但目前而言，片區相對欠缺成熟的交通及生活配套，居住感較弱，且主要配套依然依託於祖廟中心區域。但是對於剛需亟待購買上車的客戶而言，城北1字頭的價格，還是有一定吸引力的。因此，小編建議多對比周邊及禪城版塊的項目，分析個人的購房需求及購房能力，綜合考慮不同項目未來的規劃及配套，慎重做選擇！
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