摘要：如果廣州慌了，其他城市能好嗎
3月18日，佛山市人力資源和社會保障局發佈有關《通知》，規定具有中專學歷或大專學歷證書的人才可申領優粵佛山卡T卡。而據佛山的限購政策，T卡的非本市戶籍人才享受佛山市戶籍人口購房政策。
不過更吸引眼球的，是佛山隔壁的廣州。
3月16日，廣州市白雲區人力資源和社會保障局、住房建設和交通局發佈《關於白雲區完善人才政策的通知》。
最近的這4個月，一線城市廣州動作不斷，希望用利好穩樓市。隨著白雲區的放鬆，廣州僅剩少數幾個主城區還在限購。
雖然只是一個區的新聞，但槓桿地產覺得背後大有深意。
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廣州僅剩中心城區限購
《關於白雲區完善人才政策的通知》規定：
在白雲區連續工作滿一年，具備中級或以上專業技術職稱、或具有大專及大專以上學歷、或在白雲區註冊企業擔任中高級管理職務，即可在江高、人和、太和、鍾落潭四鎮買房。
說得簡單些，就是：在白雲區工作1年＋大專學歷，就能在四鎮買房。
對比此前，外地人需要連續繳滿5年社保或個稅，才能購買1套住房。這一次，門檻幾乎直接降到最低：大專就行。
從去年12月開始，到現在短短4個月，廣州已經有南沙、黃埔、花都和白雲4個片區的放鬆限購，外加番禺的購房補貼。
除了不限購的從化、增城，南沙、花都、黃埔、番禺（購房補貼），白雲（四鎮），主要剩下越秀、海珠、荔灣、天河等區仍然限購，而且這些區是廣州的絕對主城區。
一線城市的一舉一動，總是備受關注。從廣州逐漸鬆綁，不難看出這座城市還是有一點點“慌”。
鬆綁肯定是遇到了困難，這沒什麼好說的。只是如果廣州都這樣了，絕大多數城市的情況估計更糟。
此外，槓桿地產還注意到一個有意思的地方：廣州的相關政策基本是先試探、回撤、微小放鬆、再試探。
不信，槓桿地產下面就為各位梳理一下。
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鐘擺上的調控
2015年，廣州樓市動作頻頻。
3月18日，廣州購買90平以下首套房，公積金首付降低至兩成。
5月29日，增城撤市設區，樓市仍實行不限購政策。
6月8日，廣州公積金新政實施，首套房首付兩成；首套結清，二套首付三成；首套未結清，二套首付四成；放款外地戶申請條件，連續繳納6個月可申請。
8月12日，從化區撤市設區。
10月26日，廣州公積金貼息實施，並上調貸款額度上限。
2016年，政策收緊與去庫存並駕齊驅。
4月15日，廣州提出“三去一降一補”的三年行動計劃，並明確將繼續執行限購計劃。
4月至6月，廣州全市開展為期三個月的房地產市場專項整治，包括整治未備案的“黑中介”以及不明碼標價的房產等。
10月4日，《有關進一步促進我市房地產市場平穩健康發展的意見》，提出廣州繼續限購限貸，實行價格指導，加大宅地供應。
10月5日，《廣州市人民政府辦公廳關於進一步促進我市房地產市場平穩健康發展的意見》，指出二套房首付四成變七成，利率上浮10%。
11月，廣州土拍試行新舉措，包括不管外圍還是中心區均設定最高限價，當報價達到最高限制地價後，競買方式轉為競配建拆遷安置房，或人才公寓，競拍保證金由20%提高至50%，限定自由資金來源等。
2017年，兩個大事件：“最嚴厲”的330新政，“最震驚”的租售同權。
3月，317和330連環新政，堪稱史上最嚴調控。
330新政，也就是《廣州市人民政府辦公廳關於進一步加強房地產市場調控的通知》（穗府辦函[2017]65號），概況如下：
7月17日，《廣州市加快發展住房租賃市場工作方案》首提“租售同權”，租房享有就近入學同等權利。
2018年，基調不變，部分放鬆。
12月19日，廣州住建委發文，2017年3月30日之前出讓土地的商鋪公寓可賣個人。上一年的“330”新政可謂史上最嚴限購，此次稍加鬆綁，雖然整體未對廣州樓市起到大的影響，但對限制已久的公寓總算是迎來了突破。
2019年，U型曲線。
2月18日，中共中央、國務院印發《粵港澳大灣區發展規劃綱要》，廣州C位出道。樓市在三四月迎來小陽春。
7月，中央首提“不將房地產作為短期刺激經濟的手段”，給廣州樓市潑了冷水。
12月，廣州以“人才住房政策”的名義，對南沙、花都和黃埔三個區域的樓市限購政策進行鬆綁。
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廣州還是省會的天花板
過去的這幾年，廣州樓市調控一步步加碼，然後又逐步、漸進、結構性放鬆（包括撤回）。
這樣一種調控的姿態，就是廣州與北上深不同的地方。
毫無疑問，北上深是含著金湯勺出生的，它們的一線光環是國家給的。廣州其實屬於陰差陽錯，一度與北上深並列，實際上，確實是有區別的。廣州真的更多靠自己。
正是因為北上深的地位，投資價值一直很高，剛需也是一直很多，幾乎怎麼都是利好，無非是時間問題。
所以它們的調控政策出臺，不太會像廣州這樣小心翼翼、瞻前顧後，甚至充滿曲折。
我們把北上廣深列為一線城市時，往往都忘記了廣州其實是一個省會。放在現在流行的語境下，它還算不上強省會。因為廣東太強了。
其實不僅是省會，國內除了北上深之外，幾乎所有城市都過度依賴土地。不是說北上深不依賴，而是拉動它們經濟的增長點會相對多一些。
考慮到廣州本身的威望和巨大的經濟體量，想保住排名，增速還不能掉。所以對樓市只能更加小心翼翼，不太可能像一些三四線城市，調控政策會出現大反覆，也不怕被打臉。
改革開放之後，廣州是中國發展起點最高的省會，沒有之一。
其實在更早的1957年，廣州啟動出口商品交易會，就是我國內地對外開放的唯一窗口。從上世紀80年代開始，廣州迅速崛起，其根本原因也來源於中央給予廣東全省開放的政策。港商、僑商、外商一時間紛至沓來，當時上海卻還是計劃經濟的堡壘。
作為大區中心的廣州，還擁有不少巨無霸級的央企，華南最大的樞紐，僅次於京滬的領館。
再加上開放後成為寶潔、本田等外企入華的首選。讓廣州在短時間內可以迅速比肩京滬的地位，成為一線城市。
最近這幾年，關於廣州城市地位的相對下滑的討論，堪稱中國城市競爭的第一顯學。
但我們說的廣州下滑，參照系一直是北上深。但槓桿地產都說了，北上深是有國家加持的。京滬是真正的直轄市(相互對其他直轄市)，深圳是真正的特區(相對於其他特區)，這都是有國家使命的。
相對於這三座城市，廣州其實沒有這種光環，幾乎是市場試出來的，已經算是意外收穫了。
如果把廣州當成一個省會，就會發現，廣州絕對是中國省會的天花板。
雖然杭州在試驗性方面，要強於廣州。但廣州的綜合實力，基本上可以說是省會的萬年老大了。
回到區域價值方面，也別總強求廣州和北上深一樣。在省會里，廣州樓市無論是剛需還是投資，都是值得的。
只是如果投資的話，可以站在大灣區的角度去通盤考慮。比如佛山、東莞、珠海等周邊地區，這樣不僅是更多選擇，確實也能更多歡笑。
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