【前言】
東莞“三舊改造”在實際項目推進過程中,仍然存在拆遷賠償問題，拆遷補償缺乏統一標準，如何結合自身實際，結合不同片區的改造方式，採取不同的補償標準和方式，制定能夠多方共贏的補償標準，是東莞“三舊改造”亟需探索解決的關鍵問題。
佛山作為廣東省“三舊改造”的最早試點地區之一，很多經驗做法及制度創新都值得借鑑學習。佛山近期也頒佈了舊改新政，在細化落實省政策的基礎上，結合本市實際有諸多創新與突破。下面，小編針對佛山“三舊改造”政策中涉及拆遷補償內容以及相關案例予以總結，供大家參考。
Part1 拆遷補償的內容和方式
【搬遷補助】
通常是指被拆遷人搬離並騰空被拆遷房屋所產生的的費用，在城市更新項目中通常以支付搬遷費的形式給予補償；通常不區分房屋用途，使用相同的補償標準，按建築面積計算搬遷費外，通常按照棟或者單元計算搬遷費，佛山區分房屋用途，住宅、非住宅適用不同的補償標準，按照單元面積計算拆遷費用。
【臨時安置補助】
通常是指選擇物業補償的被拆遷人移交被拆遷房屋後自行安排住所、場地臨時安置、過渡期間所產生的的房屋租金，佛山區分房屋用途，住宅、非住宅適用不同的租金標準。
【停產停業損失】
通常指因徵收造成停產停業損失的補償。通常指非住宅的停工停業損失，包括工業廠房/倉庫、商業、辦公樓，佛山按照非住宅的不同類別，補償標準不一。
【拆遷獎勵】
是指拆遷人對積極配合簽署拆遷補償補償安置協議、移交拆遷物業以及其他拆遷安置補償工作的被拆遷人給予的獎勵。佛山的拆遷獎勵包括按期簽約、按期交付等，獎勵的形式包括面積獎勵、現金獎勵、搬遷費/臨時補助費獎勵等，具體由拆遷人結合項目實際情況制定獎勵方案。
Part2 拆遷補償標準
佛山市
佛山2019年11月23日發佈《佛山市人民政府關於深化改革加快推動城市更新（“三舊”改造）促進高質量發展的實施意見》，政策關鍵點如下：
Ø 針對由政府組織實施涉及徵收土地或國有土地上房屋的“三舊”改造項目，多數原權利主體同意改造，少數原權利主體不同意改造的，可按照《中華人民共和國土地管理法實施條例》《國有土地上房屋徵收與補償條例》相關規定處理。
Ø 針對由市場主體實施且“三舊”改造方案已經批准的拆除重建類改造項目，若原權利主體對搬遷補償安置協議不能達成一致意見，符合以下分類情形的，原權利主體或經批准的改造主體可向項目所在地區級以上人民政府申請裁決搬遷補償安置標準的合理性，並要求限期搬遷。
《佛山市國有土地上房屋徵收與補償辦法》》、《佛山市區房屋拆遷管理規定》政策關鍵點：
Ø 住宅不低於原房屋1:1比例調換,
Ø 非住宅房屋（工業廠房、倉庫、商業用房、辦公樓），按照1:1的比例在非住宅房屋中調換產權面積。
Ø 異地永遷安置的，其比例最高為1:1.2。
Ø 拆除房屋附屬設施，屬天井、庭院、花園的，可補償50％面積，但共補償不得超過建築面積10平方米；屬公共樓梯、走廊、通道的，不作補償。
《關於加快推進城市棚戶區改造貨幣化安置的指導意見》政策關鍵點：
Ø 商品房存量多的區，城市棚戶區改造貨幣化安置比例原則上不低於50％。
Ø 各區要結合實際，綜合考慮本區商品住宅庫存情況和居民意願，總體按照不低於50％的比例確定本區城市棚戶區改造貨幣化安置年度工作目標，並把目標分解落實到具體項目。
從佛山市出臺的政策來看，拆遷補償框架性標準基本已制定，各區拆遷補償標準根據市出臺的框架性標準進行細化制定。南海區、順德區、禪城區相繼出臺相關政策。
南海區
南海區2019年3月發佈《佛山市南海區城市更新（“三舊”改造）實施辦法》，關鍵點如下：
Ø 明晰舊村建築面積認定與補償標準，完善舊村改造政策
Ø 集體所有的成片連片“三舊”改造項目，在全部完成“集轉國”後，在保障村集體收益不降低的前提下，由村（居）集體經濟組織保留部分經營性用地作為收益補償。
順德區
順德於2019年5月22日發佈《順德區深入推進城市更新（“三舊”改造）
工作實施細則 》，拆遷補償標準關鍵點如下：
順德於2019年12月發佈關於村級工業園升級改造的補償新政，《《順德區徵地拆遷及村級工業園升級改造補償安置標準暫行辦法(徵求意見稿)》》關鍵點如下：
Ø 對於拆遷區域的住宅物業，提供貨幣補償、房屋置換兩種方案；
Ø 貨幣補償不得高於住宅價值評估；
Ø 合法住宅按照重置價值評估；非住宅價值按評估；
Ø 房屋置換不得超過原房屋1.1倍（以套內建築面積為主），單家獨院住宅，置換商品房不超過原房屋土地面積的2倍。
對於農用地和無用地手續建設用地的收回，按照6.71萬元/畝進行補償。
高明區
高明區2017年12月14日發佈《佛山市高明區關於進一步推進“三舊”改造工作的實施意見（試行）》 ，舊村改造項目拆遷補償標準如下：
三水區
三水區2018年8月28日發佈《佛山市三水區舊村莊改造實施辦法》，舊村改造項目拆遷補償標準如下：
禪城區
禪城區2019年5月21日發佈《禪城區關於進一步推進舊村莊（居）改造的實施意見》，關鍵點如下：
另禪城區於2018年12月27日發佈《禪城區疊滘片區拆遷補償方案》、2018年12月29日發佈《禪城城北片區的拆遷補償方案》，兩份方案在拆補方式及標準都有很多相似的地方，方案核心點如下：
【小結】
自2019年3月以來，佛山各區陸續頒佈舊改新政策，明確了舊改實施細則，包括拆遷補償標準相關細則，佛山目前拆賠補償方式以貨幣補償、產權調換、產權調換和貨幣補償相結合為主，
從產權置換比例來看，佛山要求住宅按照不低於原房屋1:1比例調換，非住宅房屋按照1:1的比例在非住宅房屋中調換產權面積。異地用遷安置的，最高比例為1:1.2，各區結合本地實際，制定相關細則。
從貨幣補償來看，各區標準不一。順德是以房屋評估價值為標準，禪城是以房屋結構為標準。
為了讓大家加深瞭解佛山“三舊改造”拆遷補償，小編特別梳理了佛山2018年-2019年的4個拆遷補償案例，敬請期待下篇！
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