4月9日晚間，港交所披露了領地控股集團有限公司（以下簡稱“領地控股”）的招股書。
截至2017年、2018年及2019年12月31日止年度，領地控股的收益分別為人民幣53.38億元、45.14億元及75.68.億元；利潤淨額分別為6.49億元、5.17億元及6.72億元。2019年度，物業銷售仍為集團主要收入來源，收益達74.52億元，佔總營收構成的98.5%；此外，商業物業營運收入0.71億元，酒店業務收入0.37億元。
千億目標僅完成四分之一
項目佈局分散且失衡
領地控股算是個家族企業，1999年，劉玉奇、劉山、劉玉輝三兄弟辭去企業高管職務，憑藉在建設工程公司的相關經驗和資源，一舉創立了房地產企業“領地”。
效仿碧桂園的“高週轉”模式，領地控股3年便開5個項目。在四川樂山為大本營，1999-2003年間，領地相繼開發了樂山匯豐花園、樂山匯聯花園小區、匯豐苑、信息苑小區，以及商業項目樂山時代廣場。
“激進昂揚”成為領地早年的一貫姿態，為獲取城市中心優良地塊，領地常常不惜重金拿下單宗地塊總價地王，由此迅速躋身川系房企前三強，銷售規模僅次於藍光發展。
2006年，領地控股跳出樂山，相繼在成都、廣東佛山等地加碼，邁出全國化步伐。時至今日，集團已有90個處於不同發展階段的房地產開發項目，應占總土地儲備1331.45萬㎡。其中，應占的未售可銷售建築面積及已售但未付建築面積41.24萬㎡、開發中物業總規劃建築面積734.43萬㎡，持作未來開發物業估計總建築面積555.78萬㎡。
但從業務版圖看，領地控股項目雖涉及全國20多個城市，但佈局相對分散且失衡，在東北、京津冀及新疆一帶，領地控股相關項目尚不足5個，而90個項目總量中，逾六成仍在川渝地區。
對於佈局的分散，領地相關人員透露，領地的三個老闆分別在各自有資源優勢的地方跑馬圈地，因此便形成了三大區域各自為戰的局面，未能形成有效合力。
在城市量級上，領地主打三四線甚至四五線小鎮， 由於投資屬性偏弱，加之很多地方的住宅去化週期較長，因此也為銷售額的大幅增長帶來難題。
事實上，領地集團一直寄望於銷售額的突破，但戲劇性的是，其卻一直上演著“Flag一立即倒”的戲碼。
2014年，領地曾計劃集整體銷售破百億，到2016年銷售額突破400億，在未來的三年企業複合增長率超過92%。但事實是，領地的銷售總額到2015年才稍稍突破百億。
此後，集團再放豪言，稱2018年要實現300億元目標，2019年則要突破千億。然據克而瑞披露的數據，2018年領地控股的銷售額為235億元，2019年銷售額也僅達247億元，甚至連千億目標的四分之一都未企及。
與此同時，反觀同樣出身川系的藍光發展，其2017-2019年銷售額分別為689億元、1042億元、1015億元，無論在規模還是增速上，領地均與其存在差距。
毛利走低
現金流連續三年為負
除小目標屢屢食言外，領地控股的經營狀況也面臨著毛利走低、負債高企、現金流持續承壓，以及供應商集中之風險。
招股書顯示，2017年、2018年及2019年，領地控股收益分別為人民幣53.39億元、45.14億元、75.68億元；利潤淨額分別為人民幣6.49億元、5.18億元及6.72億元。同期，毛利率分別為20.1%、35.7%及27.8%。
領地控股表示，收益波動主要由於已交付總建築面積波動導致物業銷售收益不穩所致；毛利率波動主要由於個別不同的項目毛利不同，且項目銷售尾聲階段所剩物業位置吸引力不足而價格較低所致。
據鳳凰網奇點商業查閱，毛利走低主要受兩大核心物業影響。在領地控股2019年所確認的建築面積中，佔最大部分的西昌領地蘭臺府毛利率僅有17.9%。為快速週轉回籠資金，雖該地塊土地收購成本偏高，但領地只低價售出。
此外，另一主要項目——成都錦巷蘭臺2019年僅錄得毛利率26.1%，較2018年的毛利率43.4%下降約17個百分點。主要由於期內該項目結轉主要為公寓，平均售價較低。
另一方面，領地控股開發中物業雖大幅增加，但大部分物業尚未完成因此未有交付，這也導致其各項盈利指標產生波動。2017年、2018年及2019年，領地控股的淨利率分別為12.2%、11.5%及8.9%；總資產回報率分別為4.0%、1.8%、1.6%；股權回報率分別為16.3%、8.0%、10.4%。
眾所周知，物業開發屬資本密集型行業，土地收購及施工等階段均須投入大量資本。
從現金流表現看，截至2017年、2018年及2019年12月31日止年度，領地控股經營活動產生的現金流已連續三年為負，分別為-1.86億元、-42.88億元及-31.12億元。而融資活動產生的現金流持續居於高位，分別為
28.63億元、55.93億元、44.02億元。這也意味著領地控股的年末賬面現金流主要靠四處融資維持。
資金壓力從領地控股的招股書中亦可見一斑，2019年集團融資成本已經由2018年的1.27億元增長81.0%至2.30億元，其中銀行及其他借款利息大幅增長116.3%至14.45億元。
需要指出的是，由於利息資本化將借款利息支出確認為一項資產，需要相當長時間才能達到可銷售狀態的存貨以及投資性房地產等所發生的借款利息支出，均是利息資本化的範圍。因此領地控股的一些利息支出並沒有在當期計入成本，而需後期慢慢計提折舊。2019年，其資本化利息已高增121.6%至12.90億元，若此項支出全部費用化，其利潤表現或將面臨尷尬境地。
與此同時，集團各項成本及支出的增加同樣給資金帶來壓力。2019年，由於建築成本、土地收購成本及資本化利息成本的上漲，領地控股的銷售成本由2018年的29.04億元增加88.2%至54.65億元；行政開支亦增加52.4%至5.32億元。
對於自身狀況，或許自家企業再清楚不過，領地控股在招股書中坦陳困境：我們未必有充足的融資為物業開發項目撥資，且未必能按有利的條款或根本不能獲得資金來源。
負債高企
供應商集中隱含風險
持續推高的融資成本，反過來也在腐蝕企業的盈利和財務安全邊界。
據招股書，截止2019年12月31日，領地控股現金及現金等價物為13.81億元，應還借款總計117.55億元，其中一年內有息負債達57.63億元。2017-2019年，其淨資產負債率持續走高，分別達60%、110%、140%。
從流動端負債來看，領地控股短期應付款項達26.65億元，較2018年同期的12.52億元大幅增長112.8%。加之基本都在增長的貿易票據、銀行借款、租賃負債、應付稅項等，其流動負債總額同比增長68.8%達292.80億元，公司償債壓力著實不小。
另一方面，值得關注的是，領地控股並不像大中型房企一樣擁有建築施工能力，現階段，領地控股對在物業開發項目的建設仍依賴第三方承包商。
截至2017年、2018年及2019年12月31日止年度，領地集團五大核心供應商（主要為建築承包商，均為獨立第三方）佔採購總額分別77.8%、64.3%及59.8%，而單一最大供應商佔同期採購總額分別32.4%、54.1%及51.6%。
供應商集中無疑給領地控股帶來隱患，一旦雙方業務關係中斷，領地集團不能在合理期限內促使承包商以合理價格提供類似服務或產品，集團財務狀況及經營業績將受到不利影響。
此外，由於第三方承包商的效率及表現未必符合期望，因此難免出現項目質量、服務參差不齊等現象，給品牌美譽度及公信力帶來衝擊。而建築技術創新也是品牌房企比拼競爭力的重要因素之一，領地控股仍需修煉內功。
違規經營、安全事故頻發
屢遭業主投訴
實際上，市場反饋或已先一步給出警告。由於項目多為第三方承包，以及“高週轉”模式、銷售壓力帶來的弊端，網絡上關於領地控股的樓盤投訴、違規經營、安全事故等條目已屢見不鮮。
據住建部官網發佈的事故快報，2018年12月17日，四川雅安市雨城區蘭臺府項目發生重傷害事故，造成2人死亡。
2018年同期，集團旗下南充領地天嶼項目因存在施工違規行為，相關的19個項目及責任單位、人員被予以全市通報批評。
2019年1月6日，四川樂山市市中區蘭臺府二期項目發生高處墜落事故，造成1人死亡。
2019年7月3日，成都領地泛太房地產在銷售項目“領地海納時代”時，被曝存在違規銷售及涉嫌偷漏稅等行為，被監管部門納入重點監管對象，並暫停其商品房買賣合同網籤權限。
2019年7月，有業主申訴四川樂山國際公館，在銷售過程中存在欺詐銷售、面積不符，以及擅自更改規劃、收房手續不齊等問題；此外，領地蘭臺府一期項目也曾被曝因“虛假宣傳”遭業主退房。
企查查顯示，領地涉及的法律訴訟高達115起，其中僅裁判文書就有38起，多系借款合同糾紛和民間借貸糾紛。而相關經營風險也多達17起。
現金承壓、盈利遇困、負債高企、形象受損，領地控股正演繹一場房企現實版“蜀道難”。而對於這家即將開啟IPO大門的邊緣房企來說，眼下拿到錢或許才是第一要緊事，至於千億目標執念，則要看新團隊的能力了。
據悉，自去年下半年始，領地控股持續招兵買馬。先是將曾在金科、藍光負責集團品牌工作的姚科招至麾下，擔任集團助理總裁、品牌總經理；後又拉來恆大集團前副總裁許曉軍任地產總裁一職。
二代交接也恰逢其時，2019年8月，劉策（劉玉奇之子）及劉浩威（劉山之子）分別獲劉玉奇、劉山全部股權，並出任公司副總裁接任集團業務。同年9月，領地控股法人變更，劉玉輝在擔任集團董事長兼總經理之外亦是公司法人。
如今，領地控股的上市之路剛剛開啟，對於年僅29歲的劉策及27歲的劉浩威來說，兩個90後的人生仕途亦剛剛啟程，只不過，他們面對的是一個腳步放緩的行業，以及一個險境重重的“領地”。
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