“房產稅”的前因後果

來源：房東經濟學（ID：LosAngelesLL）

從一則數據說起，2018年全國土地出讓收入總計達到65096億元，同比增長了25%，總額再度創下新高。另據財政部數據，2018年地方一般公共預算本級收入97905億元，同比增長7%。

簡單計算，2018年土地出讓收入約為同期地方一般公共預算收入的66.48%（2017年的比例為56.9%），在不少城市，土地收入已經超過一般收入。

房地產市場的繁榮確保了地方收入的充沛，而城市化又決定了土地的需求。但是，土地收入的高速增長是不可持續的，因為城市化總有放緩甚至停滯的一天，屆時市場對於新增土地的需求就會開始減少，這個轉折點可能很快就要到來甚至已經到來。

一、城市化放緩

中國的城市化進程還沒有走完，中國目前的城市化率只有大約60%，遠低於發達國家水平，未來仍有空間；但從另一方面看，城市化率的上升速度正在放緩。

過去三十年的城市化速度：

• 1989-1999年：中國城市化率從26.21%增至30.89%，十年增加了4.68%；
• 1999-2009年：中國城市化率從30.89%增至46.59%，十年增加了15.7%；
• 2009-2018年：46.59%~59.58%，九年增加了12.99%，放大到十年是14.4%，少於1999-2009的幅度，城市化已開始減速。

一般來說，城市化進度為一個 S型曲線，一旦過了加速期，城市化的上升速度就會持續放緩，直至一個國家城市化的基本定型。

根據近年來城鎮化數據，中國目前處於城鎮化減速期

放眼世界，一個國家面積越大、多樣化程度越高、人口越多，城市化率的上限就越低，比如美國的城市化率比同樣作為發達國家的日本要低10個百分點；而經濟遠落後於中國的小國朝鮮，城市化率比中國還高2個百分點。可見中國未來的城市化空間比大多數人想象的要小。

城市化放緩帶來房地產結構性變化的現象在一些熱點城市已經開始出現。由於人口增長開始放緩，城市建設日趨成熟，越來越多的城市正逐步從新房市場轉向存量市場，在北京和上海，二手房交易比重遠超新房，存量市場提供了絕大多數的市場供給。

二、從增量轉存量

城市化帶來的大量土地出讓是一次性紅利，當這種一次性紅利耗盡的時候，就需要找到一個新的稅種來替代。既然吃不到增量土地，那麼存量不動產自然會開始發揮作用，房產稅並不是為了降低房價，而是為了補充收入。

舉一個極端的例子，假設一個城市在頂峰期時一年土地收入1000億，全市房產總價值6萬億，那麼這個城市未來土地出讓趨近於0時，就會需要針對存量房產徵收1.67%的房產稅（6萬億*1.67% = 1000億），這樣的收入可以完全取代頂峰期的土地出讓金，也更具有可持續性。

三、土地使用權約等於預支房產稅

目前，中國住宅土地的使用權一般為70年，其實70年的期限是非常合理的，因為中國的房產沒有任何持有成本，由於樓面價接近於房價，這相當於年化1/70 = 1.43%的地稅而已。

要知道，全世界的不動產，只要是沒有持有成本，那麼土地使用權就有年限（中國）；而如果土地享有永久使用權（美國），那麼房產就有持有成本。

美國並不是天堂，美國和其他一些國家的地稅（房產稅）制度相當於業主70年間累計花掉近一套房的價格用於地稅的繳納，他們的優勢只是在於徵收的過程可行性更高，可持續性更強而已。

經過我們上面的簡單計算，兩種方式的本質其實是一樣的，即居民必須為佔用土地而花錢，全世界都是這樣。只是中國的業主在購買房子的時候一次性預支了70年的土地費用。

四、房產稅可能帶來的問題

（1）房產稅可能令房產成為負現金流資產

城市中大量的空置房由於無持有成本，僅僅作為存摺的意義而存在著，一旦有了房產稅，即使這些房產無空置期出租，也將是一個賠本買賣。

這一點不難理解，中國熱點城市的租金回報率已經降至1.5%甚至更低的水平，如果按照1986年開始對於企業持有狀態下房產稅的徵收水平（1.2%），或美國平均水平1.4%徵收，那麼所有租金未必能夠承擔出租房的房產稅和維護成本，即使是還清了房貸的房產，也完全成了一件不產生現金流甚至是負現金流資產。

北上廣深租金回報率均已降至1.5%的超低水平

有一種說法表示，如果要徵稅，業主就加租，讓租客承擔房產稅的部分。這一想法高估了租客的承受能力，因為租客的收入決定了對租金的承接力，租金是無法持續加槓桿的，如果一個租客月收入6000元，原本3000的租金翻倍至6000，租客將沒錢吃飯，只能選擇離開。

而租金有多少提高的空間，也可參考經濟型酒店價格，一二線城市如果長住例如如家/漢庭這樣的酒店，平均價格已不比單間公寓高多少，而酒店水電網和服務全包，其價格是普通出租房價格的上限。

（2）任何一種免徵條件，都會增加執行困難

首套免徵或人均面積標準免徵是被廣泛討論的緩衝措施，但這樣的做法會帶來很大的影響。

假設首套免徵，一個城市的人就把多套小房換成一套大房，或者炒房者跑到每個城市買一套房子來做無稅投資；

若是按照一定的人均面積免徵，那大家都衝向市中心單價最高的地段購房，而人均面積算法對於三四線以及縣城住大房的業主來說，顯然是不公平的。

又有說法表示，房產稅徵收增量交易的房產，而不徵收存量房產。但以增量的規模，無法對土地收入進行有效替代，再加上新置業者往往經濟水平較弱，同樣的土地政策下對新業主開刀，而對老業主包容，也是不公平的。

所以，按照房產市值劃線免徵，或以較低稅率無差別全面徵收才是可行性相對較高的方案。

還有一種可能性，就是土地年限與房產稅相結合的方法，即土地到期後一年交一次地稅以延長使用權，這是一種循序漸進的合理做法，但遠水不解近渴。

（3）可能帶來系統性金融風險

如果房產稅逼出了原本坐等升值而凍住的大量存量房，對供求關係和價格的衝擊是很大的，可能令價格在段時間內下調，居民財富蒸發，以及帶來以銀行系統為中心的危機。

而社會方面，以一線城市為例，無數中低收入的市民也居住在千萬市值的房產中，但他們年收入可能只有10萬或更低，一旦徵稅，基本上就只能在搬家和破產中做選擇。

所以究竟是房產稅不合理？還是年入10萬的家庭住“千萬豪宅”不合理？這一點值得思考。但不可否認的是，居民普遍性的低收入和高資產，已經是當前社會的一個奇異現象。

上面說到的金融風險和社會風險，將是房產稅推行過程中需要面對的最大問題。

五、房產稅已不在最佳徵收時期

如果在2000-2010年期間，包括房產稅在內的“長效機制”得到完善和出臺，中國房地產市場將會更加健康，因為那時房價相對較低（稅基小），居民負債小，房產的資產屬性良好（租金回報率高），無懼房產稅的徵收，還可以預防後面的投機與泡沫。

站在今天看房產稅，面對的將是一個稅基（房價）高，居民負債高，居民現金流收入低且資產回報率難以承受的基礎，這是令人擔憂的。

總 結

提煉一下上文全部觀點：

（1）由於城市化放緩，房產稅的到來只是時間問題；

（2）中國的土地制度具有合理性；

（3）未來房產稅的有條件免徵會大幅增加執行成本；

（4）在目前的租售比背景下，房產稅有很大風險。

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